Alles zur Mietzinsanpassung: Amtliche Formulare, Rechner, Vorlagen & Anfechtung
- ✓ Referenzzinssatz 1,25% – gültig seit 02.09.2025, bestätigt 02.12.2025
- ✓ Amtliches Formular Pflicht – kantonal genehmigtes Formular zwingend erforderlich
- ✓ 30 Tage Anfechtungsfrist – bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen
- ✓ 3% Erhöhung pro +0,25% – bei steigendem Referenzzinssatz
- ✓ Senkungsanspruch möglich – wer auf 1,50%+ basiert, kann bis 5,82% Reduktion fordern
- ✓ Neu ab 01.10.2025 – Transparente Vormiete-Pflicht in 8 Kantonen
Die Mietzinserhöhung in der Schweiz ist streng geregelt – zum Schutz der Mieter, aber auch zur Wahrung berechtigter Vermieterinteressen. Der aktuelle Referenzzinssatz von 1,25% markiert einen historischen Tiefstand nach zwei Senkungen im Jahr 2025.
Ob Sie als Vermieter eine Erhöhung durchführen möchten oder als Mieter eine Anpassung erhalten haben: Dieser umfassende Ratgeber erklärt alle rechtlichen Grundlagen, liefert die amtlichen Formulare aller 26 Kantone und bietet kostenlose Vorlagen für beide Seiten.
Besonders aktuell: Nach den Referenzzinssatz-Senkungen 2025 können viele Mieter erstmals eine Mietzinsreduktion von bis zu 5,82% verlangen – wir zeigen Ihnen genau, wie das funktioniert.
📑 Inhalt
- ⚖️ Wann darf die Miete erhöht werden?
- 📊 Der Referenzzinssatz: Entwicklung 2008–2026
- 🧮 Überwälzungssätze: So wird gerechnet
- 🏢 Für Vermieter: Mietzinserhöhung korrekt durchführen
- 👤 Für Mieter: Erhöhung prüfen und anfechten
- 📉 Mietzinssenkung fordern: So geht's
- 📋 Amtliche Formulare aller 26 Kantone
- 🔍 Spezialfälle: Index-, Staffel-, Kostenmiete & mehr
- 🔧 Wertvermehrende Investitionen
- 🏛️ Schlichtungsbehörden: Regionale Übersicht
- ⚡ Problemfälle: "Was wenn...?"
- ⚠️ Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
- 🌍 DACH-Vergleich: Schweiz vs. Deutschland vs. Österreich
- ❓ FAQ: 30 Fragen zur Mietzinserhöhung
- 📥 Vorlagen zum Download
- 📚 Quellen
⚖️ Wann darf die Miete erhöht werden?
In der Schweiz darf der Vermieter den Mietzins nur unter bestimmten Voraussetzungen und aus klar definierten Gründen erhöhen. Das Obligationenrecht (OR) und die Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) regeln die zulässigen Erhöhungsgründe abschliessend.
Die 5 zulässigen Erhöhungsgründe
| Grund | Rechtliche Basis | Überwälzung | Häufigkeit |
|---|---|---|---|
| Referenzzinssatz steigt | Art. 13 VMWG | 3% pro +0,25% | Bei jeder Änderung |
| Teuerung (LIK) | Art. 16 VMWG | 40% der aufgelaufenen Teuerung | Bei Mietzinsänderungen |
| Allgemeine Kostensteigerung | Art. 269a OR | 0,5% pro Jahr (Pauschale) | Jährlich möglich |
| Wertvermehrende Investitionen | Art. 14 VMWG | Angemessener Anteil der Kosten | Nach Abschluss der Arbeiten |
| Orts-/Quartierüblichkeit | Art. 269a OR | Bis zum üblichen Niveau | Selten, Beweislast beim Vermieter |
Formale Voraussetzungen
Der Vermieter muss bei jeder Mietzinserhöhung zwingend beachten:
Amtliches Formular: Die Erhöhung muss auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt werden. Ein Brief oder eine E-Mail genügt nicht. Das Formular muss beidseitig gedruckt werden (Vorder- und Rückseite auf einem Blatt).
Begründung: Jeder Erhöhungsgrund muss separat aufgeführt und beziffert werden. Eine pauschale Begründung wie «diverse Gründe» ist ungenügend und macht die Erhöhung anfechtbar.
Fristen: Die Mitteilung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist und Kündigungstermin 31. März muss das Formular also spätestens am 20. Dezember beim Mieter eintreffen.
Keine Kündigungsdrohung: Das Formular darf keine Drohung enthalten wie «Bei Nichtakzeptanz wird gekündigt». Eine solche Drohung macht die Erhöhung nichtig.
📊 Der Referenzzinssatz: Entwicklung 2008–2026
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist seit 2008 die zentrale Grösse für Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Er basiert auf dem Durchschnitt aller Hypothekarzinsen der Schweizer Banken und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert.
Aktuelle Situation (Januar 2026)
Der Referenzzinssatz beträgt aktuell 1,25% und ist seit dem 2. September 2025 unverändert. Die Dezember-Prüfung 2025 ergab keine Änderung, da der Durchschnittszinssatz mit 1,33% noch im Toleranzbereich liegt. Für eine weitere Senkung müsste er unter 1,13% fallen, für eine Erhöhung über 1,37% steigen.
Die nächste Überprüfung des Referenzzinssatzes findet am 2. März 2026 statt. Je nach Zinsentwicklung ist eine weitere Änderung möglich.
Historische Entwicklung: Die wichtigsten Wendepunkte
| Datum | Referenzzinssatz | Änderung | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| 10.09.2008 | 3,50% | Start | Einführung des nationalen Referenzzinssatzes |
| 02.06.2017 | 1,50% | −0,25% | Tiefststand erreicht |
| 02.06.2023 | 1,50% | +0,25% | ERSTE Erhöhung seit 2008! |
| 02.12.2023 | 1,75% | +0,25% | Zweite Erhöhung |
| 03.03.2025 | 1,50% | −0,25% | Erste Senkung (Trendwende) |
| 02.09.2025 | 1,25% | −0,25% | Zweite Senkung |
| 02.12.2025 | 1,25% | ±0,00% | Unverändert bestätigt |
| 02.03.2026 | ? | — | Nächste Prüfung |
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Die Entwicklung 2023–2025 war historisch: Nach 15 Jahren ohne Erhöhung stieg der Referenzzinssatz 2023 zweimal, nur um 2025 wieder zweimal zu sinken. Diese Volatilität hat direkte Auswirkungen:
Für Mieter: Wer 2023/2024 eine Erhöhung erhalten hat (basierend auf 1,50% oder 1,75%), kann nun eine Senkung fordern. Bei zwei Stufen Differenz (von 1,75% auf 1,25%) beträgt der Senkungsanspruch rund 5,82%.
Für Vermieter: Wer die Senkungen 2025 nicht automatisch weitergegeben hat, muss mit Herabsetzungsbegehren rechnen. Allerdings können Teuerung und Kostensteigerungen gegengerechnet werden.
📊 Prognose 2026/2027: Was erwarten die Experten?
Die Schweizer Banken und Immobilienexperten sind sich einig: Der Referenzzinssatz dürfte stabil bleiben oder leicht sinken. Hier die aktuellen Einschätzungen:
| Institut | Prognose Q1 2026 | Prognose 2027 | Begründung |
|---|---|---|---|
| ZKB | 1,25% (stabil) | 1,00–1,25% | Hypothekarzinsen stabilisiert |
| UBS | 1,25% (stabil) | 1,00% | SNB-Zinssenkungen erwartet |
| Raiffeisen | 1,25% (stabil) | 1,25% (stabil) | Seitwärtsbewegung wahrscheinlich |
| Credit Suisse/UBS | 1,25% (stabil) | 1,00% | Wirtschaftsabkühlung möglich |
Der Referenzzinssatz basiert auf dem Durchschnitt der Hypothekarzinsen aller Schweizer Banken. Für eine Senkung auf 1,00% müsste der volumengewichtete Durchschnitt unter 1,125% fallen. Das ist möglich, wenn die SNB den Leitzins weiter senkt.
Mieter: Eine weitere Senkung 2027 ist möglich – behalten Sie die Publikation am 02.03.2026 im Auge. Vermieter: Mit stabilen bis sinkenden Zinsen sollten Sie Erhöhungen gut begründen können (Teuerung, Kostensteigerungen).
🧮 Überwälzungssätze: So wird gerechnet
Die Überwälzungssätze bei Änderungen des Referenzzinssatzes sind in Art. 13 VMWG festgelegt. Sie sind asymmetrisch: Erhöhungen dürfen stärker überwälzt werden als Senkungen.
Überwälzungstabelle (Art. 13 VMWG)
| Referenzzinssatz-Niveau | Erhöhung pro +0,25% | Senkung pro −0,25% |
|---|---|---|
| Unter 5% | 3,00% | 2,91% |
| 5% bis 6% | 2,50% | 2,44% |
| Über 6% | 2,00% | 1,96% |
Da der Referenzzinssatz aktuell bei 1,25% liegt (also weit unter 5%), gelten die Sätze 3,00% für Erhöhungen und 2,91% für Senkungen.
Rechenbeispiel 1: Reine Referenzzinssatz-Erhöhung
Rechenbeispiel 2: Kombinierte Erhöhung
Vermieter können mehrere Erhöhungsgründe kumulieren, müssen aber jeden einzeln beziffern:
Rechenbeispiel 3: Mietzinssenkung fordern (aktuell relevant!)
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Auf welchem Referenzzinssatz basiert Ihre aktuelle Miete? Steht dort 1,50% oder 1,75%, haben Sie Anspruch auf eine Senkung! Nutzen Sie unseren Rechner weiter unten.
Die asymmetrischen Überwälzungssätze (3% vs. 2,91%) sind eine Schweizer Eigenheit. Sie berücksichtigen, dass Vermieter bei Zinserhöhungen sofort höhere Hypothekarkosten haben, während die Entlastung bei Senkungen verzögert eintritt.
Rechenbeispiel 4: Schweizer Durchschnittswohnung – Senkungsanspruch
Die durchschnittliche Schweizer Mietwohnung kostet rund CHF 1'450 Nettomiete pro Monat. So wirkt sich der gesunkene Referenzzinssatz aus:
Schweizer Durchschnitts-Mieter können bei Vertragsstand 1,50% eine Senkung von CHF 42/Monat fordern – das sind über CHF 500 pro Jahr!
Rechenbeispiel 5: Luxuswohnung Zürich (6+ Zimmer) – Sonderregeln
Achtung: Bei Luxuswohnungen (6+ Zimmer oder sehr hohe Miete) gelten die Mieterschutz-Bestimmungen nicht (Art. 253b OR)!
Als Luxuswohnungen gelten: 6 oder mehr Zimmer ODER ein Mietzins, der "offensichtlich luxuriös" ist (Praxis: ab ca. CHF 5'000-6'000 Nettomiete). Prüfen Sie Ihren Vertrag – viele enthalten trotzdem eine Indexklausel!
Rechenbeispiel 6: Genossenschaftswohnung Stadt Zürich
Genossenschaften rechnen oft nach der Kostenmiete (alle Kosten + kleiner Gewinn). Das Referenzzinssatz-System gilt trotzdem:
Genossenschaften berechnen ihre Mieten nach dem Kostenmiete-Prinzip: Die Miete deckt genau die Kosten (Hypothekarzins, Unterhalt, Verwaltung) plus eine kleine Reserve. Eine Senkung ist rechtlich möglich, wird aber selten gewährt, weil die Mieten bereits sehr günstig sind.
Weiter mit konkreten Anleitungen für Vermieter und Mieter...
🏠 Für Vermieter: Mietzinserhöhung korrekt durchführen
Als Vermieter müssen Sie bei einer Mietzinserhöhung zahlreiche Formvorschriften beachten. Fehler führen zur Nichtigkeit der Erhöhung – nicht bloss zur Anfechtbarkeit. Das bedeutet: Bei Formfehlern ist die Erhöhung automatisch unwirksam, ohne dass der Mieter etwas tun muss.
Ein formeller Fehler macht die Erhöhung nichtig – der Mieter muss nicht einmal anfechten. Die häufigsten Fehler: falsches Formular, fehlende Begründung, Kündigungsdrohung im Begleitbrief.
📋 Schritt-für-Schritt-Anleitung
Schritt 1: Erhöhungsgrund prüfen
Stellen Sie sicher, dass ein zulässiger Erhöhungsgrund vorliegt: Referenzzinssatz-Änderung, Teuerung (LIK), Kostensteigerung, Mehrleistungen oder Quartierüblichkeit.
Schritt 2: Amtliches Formular beschaffen
Laden Sie das aktuelle Formular Ihres Kantons herunter. Das Formular muss vom Kanton genehmigt sein und beidseitig gedruckt werden.
Schritt 3: Formular korrekt ausfüllen
Tragen Sie ein: bisheriger Mietzins, neuer Mietzins, Erhöhungsbetrag, Inkraftsetzungsdatum und jeden Erhöhungsgrund separat mit Betrag.
Schritt 4: Fristen berechnen
Die Erhöhung gilt erst auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin. Das Formular muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt sein.
Schritt 5: Zustellung per Einschreiben
Senden Sie das Formular per Einschreiben. Empfehlung: Zusätzlich per A-Post senden, falls das Einschreiben nicht abgeholt wird.
Schritt 6: Familienwohnung beachten
Bei Ehegatten/eingetragenen Partnern: Für die Kündigung braucht es zwei separate Briefe. Für die Mietzinserhöhung genügt ein Formular an beide – sicherheitshalber aber separat zustellen.
✅ Checkliste für Vermieter
❌ Häufige Fehler von Vermietern
| Fehler | Konsequenz |
|---|---|
| Kein amtliches Formular | NICHTIG (ohne Anfechtung unwirksam) |
| Formular nicht beidseitig gedruckt | Möglicherweise nichtig |
| Keine oder pauschale Begründung | NICHTIG |
| Kündigungsdrohung enthalten | NICHTIG |
| 10-Tage-Frist verpasst | Erhöhung erst auf übernächsten Termin möglich |
| Falsches Kantonsformular verwendet | Potenziell nichtig |
| Quartierüblichkeit + Referenzzins kombiniert | NICHTIG (entweder/oder!) |
📄 Vorlagen für Vermieter – Zum Download:
⚠️ Diese sind Begleitschreiben – das amtliche Formular muss separat beim Kanton bezogen werden!
👤 Für Mieter: Erhöhung prüfen und anfechten
Wenn Sie als Mieter eine Mietzinserhöhung erhalten, sollten Sie diese immer sorgfältig prüfen. Auch wenn die Erhöhung formal korrekt ist, kann sie inhaltlich unberechtigt oder überhöht sein.
📋 Schritt 1: Formale Prüfung
Prüfen Sie zuerst, ob die Formvorschriften eingehalten wurden. Bei Formfehlern ist die Erhöhung nichtig – Sie müssen nicht einmal anfechten.
Bei diesen Fehlern ist die Erhöhung automatisch unwirksam: Kein amtliches Formular | Keine oder unklare Begründung | Kündigungsdrohung enthalten | Kombination von Quartierüblichkeit mit Referenzzins/Teuerung
📊 Schritt 2: Inhaltliche Prüfung
Auch wenn die Form stimmt, kann die Höhe der Erhöhung unberechtigt sein. Nutzen Sie einen Mietzinsrechner, um die Berechnung zu überprüfen:
🧮 Kostenlose Mietzinsrechner:
- Mieterverband: mieterverband.ch/mietzinsrechner
- HEV Schweiz: hev-schweiz.ch/mietzinsrechner
- Comparis: comparis.ch/referenzzinssatz-mietzinsreduktion
- Rechtswissen: rechtswissen.ch/mietzinsrechner
Prüfpunkte für die inhaltliche Kontrolle:
| Prüfpunkt | Worauf achten |
|---|---|
| Referenzzinssatz-Basis | Stimmt der angegebene bisherige Referenzzinssatz mit Ihrem Mietvertrag überein? |
| Frühere Senkungen | Hat der Vermieter frühere Senkungen weitergegeben? Falls nicht, kann er jetzt nicht voll erhöhen! |
| Teuerung | Ist der LIK-Basisstand korrekt? Wurden nur 40% überwälzt? |
| Kostensteigerung | Ist die Pauschale (meist 0,5%/Jahr) angemessen? |
| Mehrleistungen | Handelt es sich wirklich um wertvermehrende Investitionen? Wurde ein Förderbeitrag erhalten (muss abgezogen werden)? |
⚖️ Schritt 3: Anfechtung
Wenn Sie die Erhöhung für unberechtigt halten, können Sie diese bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
30 Tage nach Erhalt der Mitteilung. Bei nicht abgeholtem Einschreiben: Die Frist läuft ab dem letzten Tag der Abholfrist (7 Tage nach Eingang der Abholeinladung)!
Vorgehen bei der Anfechtung:
- Schreiben Sie einen Brief an die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks
- Legen Sie bei: Kopie des Mietvertrags und Kopie des Erhöhungsformulars
- Senden Sie das Schreiben per Einschreiben oder geben Sie es persönlich ab
- Das Verfahren ist kostenlos
ALLE Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben, müssen auch die Anfechtung unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, ist die Anfechtung unwirksam.
🏛️ Was passiert bei der Schlichtungsbehörde?
Die Schlichtungsbehörde lädt beide Parteien zu einer Verhandlung ein. Das Ziel ist eine Einigung. Falls keine Einigung möglich ist, stellt die Behörde eine Klagebewilligung aus, mit der Sie ans Mietgericht gelangen können.
Die Erhöhung tritt während des Verfahrens nicht in Kraft. Sie zahlen weiterhin den bisherigen Mietzins, bis das Verfahren abgeschlossen ist.
📄 Vorlagen für Mieter – Zum Download:
✓ Beide Vorlagen sind kostenlos und sofort verwendbar
📉 Mietzinssenkung fordern: So geht's
Nach den zwei Referenzzinssatz-Senkungen 2025 (März und September) können viele Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Senkung automatisch weiterzugeben – Sie müssen selbst aktiv werden.
Anders als bei Erhöhungen muss der Vermieter nicht automatisch senken, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Der Mieter muss selbst ein Herabsetzungsbegehren stellen!
📋 Wer hat Anspruch auf eine Senkung?
Sie haben grundsätzlich Anspruch auf eine Mietzinssenkung, wenn:
- Ihr Mietvertrag unbefristet ist (keine Index- oder Staffelmiete)
- Ihr aktueller Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz als 1,25% basiert
📊 So ermitteln Sie Ihren Senkungsanspruch
Schritt 1: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag oder die letzte Mietzinsanpassung: Welcher Referenzzinssatz ist dort angegeben?
Schritt 2: Berechnen Sie die Differenz zum aktuellen Satz (1,25%)
| Ihre Basis | Differenz | Max. Senkungsanspruch |
|---|---|---|
| 1,50% | 1 Stufe (0,25%) | 2,91% |
| 1,75% | 2 Stufen (0,50%) | ca. 5,74% |
| 2,00% | 3 Stufen (0,75%) | ca. 8,49% |
| 2,25% | 4 Stufen (1,00%) | ca. 11,15% |
Schritt 3: Berücksichtigen Sie mögliche Gegenrechnungen
Der Vermieter kann bei einer Senkung folgendes gegenrechnen:
- Aufgelaufene Teuerung (40% des LIK seit letzter Anpassung)
- Allgemeine Kostensteigerung (meist 0,5% pro Jahr)
- Unverrechnete frühere Erhöhungsansprüche (z.B. Renovationen)
📝 Das Herabsetzungsbegehren: Schritt für Schritt
Brief an Vermieter schreiben
Fordern Sie schriftlich eine Mietzinssenkung auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin.
Per Einschreiben senden
Wichtig für den Nachweis der Zustellung.
Reaktion abwarten
Der Vermieter hat 30 Tage Zeit zu antworten.
✓ Vermieter stimmt zu
Sie erhalten ein amtliches Formular mit dem neuen, tieferen Mietzins.
⚠ Vermieter lehnt ab oder antwortet nicht
30 Tage ab Ablehnung bzw. 60 Tage ab Ihrem Brief (wenn keine Antwort) → Schlichtungsbehörde!
🗣️ Häufige Einwände der Vermieter – und wie Sie reagieren
| Einwand des Vermieters | Ihre Reaktion |
|---|---|
| «Ich habe keine Hypothek auf dem Haus» | Irrelevant! Der Referenzzinssatz gilt unabhängig davon, wie die Liegenschaft finanziert ist. |
| «Die Miete ist bereits unter Marktpreis» | Der Vermieter muss die Orts-/Quartierüblichkeit vor der Schlichtungsbehörde beweisen – das gelingt selten. |
| «Der Referenzzins könnte bald wieder steigen» | Keine zulässige Begründung. Der aktuelle Stand zählt. |
| «Es gibt eine Mietzinsreserve im Vertrag» | Ein Vorbehalt allein reicht nicht. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Reserve berechtigt ist. |
| «Wir verrechnen Teuerung und Kosten» | Legitim, aber der Vermieter muss die Berechnung offenlegen und belegen. |
⏰ Fristen im Überblick
| Situation | Frist |
|---|---|
| Herabsetzungsbegehren an Vermieter | Jederzeit möglich (je früher, desto besser) |
| Reaktion des Vermieters abwarten | 30 Tage |
| Bei Ablehnung → Schlichtungsbehörde | 30 Tage ab Ablehnung |
| Bei Nicht-Antwort → Schlichtungsbehörde | 60 Tage ab Ihrem Brief |
| Wirksam wird Senkung | Nächster ordentlicher Kündigungstermin |
⚠️ Kann mir der Vermieter kündigen?
Eine Kündigung, die als Reaktion auf ein berechtigtes Herabsetzungsbegehren erfolgt, gilt als Rachekündigung und ist missbräuchlich (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR). Sie können eine solche Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
📄 Vorlagen Herabsetzungsbegehren – Zum Download:
✓ Beide Vorlagen als Word und PDF verfügbar
📋 Amtliche Formulare aller 26 Kantone
Für eine rechtsgültige Mietzinserhöhung ist das amtliche Formular des Kantons zwingend erforderlich, in dem sich die Mietwohnung befindet. Die Formulare können in der Regel kostenlos heruntergeladen werden.
Alle amtlichen Formulare müssen beidseitig gedruckt werden. Die Rückseite enthält die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 269 ff. OR) und ist integraler Bestandteil des Formulars.
📊 Übersicht: Formulare nach Kanton
| Kanton | Quelle | Vormiete-Pflicht | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Zürich (ZH) | zh.ch/formulare-mietwesen | ✅ Seit 2013 | Neue Formulare ab Nov. 2025 |
| Bern (BE) | be.ch | ❌ | — |
| Luzern (LU) | lu.ch | ✅ | — |
| Uri (UR) | ur.ch | ❌ | — |
| Schwyz (SZ) | sz.ch | ❌ | — |
| Obwalden (OW) | ow.ch | ❌ | — |
| Nidwalden (NW) | nw.ch | ❌ | — |
| Glarus (GL) | gl.ch (Schlichtung) | ❌ | — |
| Zug (ZG) | zg.ch | ✅ | — |
| Freiburg (FR) | fr.ch | ✅ | DE/FR verfügbar |
| Solothurn (SO) | so.ch (Oberämter) | ❌ | Amtei-spezifisch |
| Basel-Stadt (BS) | bs.ch | ✅ | — |
| Basel-Land (BL) | bl.ch | ❌ | — |
| Schaffhausen (SH) | sh.ch | ❌ | — |
| Appenzell A.Rh. | ar.ch | ❌ | — |
| Appenzell I.Rh. | ai.ch | ❌ | — |
| St. Gallen (SG) | sg.ch (Formular 66.051) | ❌ | — |
| Graubünden (GR) | gr.ch | ❌ | DE/IT/RM verfügbar |
| Aargau (AG) | ag.ch | ❌ | — |
| Thurgau (TG) | tg.ch | ❌ | — |
| Tessin (TI) | ti.ch | ❌ | Italienisch |
| Waadt (VD) | vd.ch | 🔶 Regional | Französisch |
| Wallis (VS) | vs.ch | ❌ | DE/FR verfügbar |
| Neuenburg (NE) | ne.ch | 🔶 Regional | Französisch |
| Genf (GE) | ge.ch | ✅ | Französisch |
| Jura (JU) | ju.ch | ❌ | Französisch |
Legende: ✅ = Transparente Vormiete-Pflicht | 🔶 = Teilweise/regional | ❌ = Keine Vormiete-Pflicht
📅 Neuerung ab 1. Oktober 2025: Transparente Vormiete
Per 1. Oktober 2025 wurden die Formulare in Kantonen mit Vormiete-Pflicht angepasst. Sie enthalten neu zwei zusätzliche Rubriken:
- Den Referenzzinssatz, der bei der Vormiete galt
- Den LIK-Stand (Teuerung) bei der Vormiete
Diese Angaben helfen Neumietern, die Rechtmässigkeit der Anfangsmiete besser zu beurteilen.
Die Formulare werden von den Kantonen regelmässig aktualisiert. Achten Sie darauf, immer die aktuelle Version zu verwenden – veraltete Formulare können zur Nichtigkeit führen.
Weiter mit Spezialfällen: Indexmiete, Staffelmiete, Genossenschaft, WG...
⚡ Spezialfälle & Edge Cases
Das Standardverfahren gilt für normale unbefristete Mietverträge. In vielen Situationen gelten jedoch besondere Regeln. Dieser Abschnitt deckt alle wichtigen Spezialfälle ab.
📊 Übersicht: Welche Mietform, welche Regeln?
| Mietform | Referenzzinssatz | Teuerung | Anfechtung bei |
|---|---|---|---|
| Normale Miete (OR) | ✅ Ja | 40% LIK | Schlichtungsbehörde |
| Indexmiete | ❌ Nein | 100% LIK | Schlichtungsbehörde |
| Staffelmiete | ❌ Nein | ❌ Nein | Schlichtungsbehörde |
| Genossenschaft (Kostenmiete) | Teilweise | Variabel | Fachstelle/Förderbehörde |
| Subventionierte Wohnung | ❌ Nein | Variabel | Förderbehörde |
| Luxuswohnung (6+ Zimmer) | — | — | Kein Mieterschutz |
📈 Spezialfall 1: Indexmiete (Art. 269b OR)
Bei einer Indexmiete ist der Mietzins direkt an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Der Referenzzinssatz spielt keine Rolle.
Im Mietvertrag schriftlich vereinbart · Mindestlaufzeit 5 Jahre · Miete folgt zu 100% dem LIK (nicht nur 40%) · Keine anderen Erhöhungsgründe zulässig
Besonderheiten:
- Referenzzinssatz-Änderungen sind irrelevant
- Mietzins steigt/sinkt 1:1 mit dem LIK
- Keine zusätzliche Kostensteigerung möglich
- Amtliches Formular trotzdem erforderlich
Anfechtung: Bei der Schlichtungsbehörde, aber nur wegen formaler Fehler oder falscher LIK-Berechnung.
📊 Spezialfall 2: Staffelmiete (Art. 269c OR)
Bei einer Staffelmiete sind die Mieterhöhungen bereits im Vertrag in festen CHF-Beträgen und zu festen Zeitpunkten vereinbart.
Im Mietvertrag schriftlich vereinbart · Mindestlaufzeit 3 Jahre · Beträge in CHF festgelegt · Höchstens 1 Erhöhung pro Jahr · Keine anderen Erhöhungsgründe zulässig
Beispiel:
- Jahr 1: CHF 1'800
- Jahr 2: CHF 1'850
- Jahr 3: CHF 1'900
Anfechtung: Grundsätzlich schwierig, da die Beträge vertraglich vereinbart sind. Möglich bei missbräuchlichem Anfangsmietzins.
🏘️ Spezialfall 3: Genossenschaftswohnungen
Genossenschaften folgen je nach Modell unterschiedlichen Regeln:
| Modell | Basis | Anfechtung bei |
|---|---|---|
| Bundesförderung (WFG) | Kostenmiete | BWO (Bund) |
| Kantonsförderung | Kostenmiete | Kantonale Fachstelle |
| Gemeinde-Subvention | Gemischt | Gemeinde-Fachstelle |
| Ohne Subvention (OR-System) | Marktmiete | Schlichtungsbehörde |
In der Stadt Zürich gilt für städtisch subventionierte Genossenschaftswohnungen ein eigenes System. Anfechtung erfolgt beim Amt für Wohnbauförderung, nicht bei der Schlichtungsbehörde.
Praxis-Tipp: Fragen Sie bei Ihrer Genossenschaft nach, welches System gilt und wo Sie anfechten können.
🔄 Spezialfall 4: Untermiete
Bei der Untermiete ist der Hauptmieter der Vermieter des Untermieters.
Der Hauptmieter muss für Erhöhungen gegenüber dem Untermieter ein eigenes amtliches Formular ausfüllen. Die blosse Weiterleitung des Hauptvermieter-Formulars ist unwirksam!
Wichtig:
- Hauptmieter → Untermieter = eigenständiges Mietverhältnis
- Alle OR-Regeln gelten analog
- Untermietzins darf nicht missbräuchlich sein
👫 Spezialfall 5: Familienwohnung (Ehegatten)
Bei Ehegatten gelten besondere Schutzvorschriften für die Familienwohnung (Art. 169 ZGB).
| Situation | Regel |
|---|---|
| Kündigung | Muss SEPARAT an beide Ehegatten zugestellt werden |
| Mietzinserhöhung | Ein Formular an beide genügt (gemeinsam adressiert) |
| Anfechtung | BEIDE Ehegatten müssen unterschreiben |
Bei einer Kündigung: Prüfen Sie zuerst, ob diese an beide Ehegatten separat zugestellt wurde. Fehlt ein Brief, ist die Kündigung nichtig!
🏠 Spezialfall 6: Wohngemeinschaft (WG)
Bei einer WG mit mehreren Hauptmietern im Mietvertrag:
- Erhöhung: Ein Formular an alle Mitmieter genügt
- Anfechtung: ALLE Mitmieter müssen gemeinsam unterschreiben
- Fehlt eine Unterschrift → Anfechtung unwirksam
Wenn in einer 3er-WG nur 2 Personen die Anfechtung unterschreiben, ist diese unwirksam. Die Erhöhung wird rechtskräftig!
📅 Spezialfall 7: Befristeter Mietvertrag
Während der festen Vertragsdauer ist grundsätzlich keine Mietzinserhöhung möglich.
Ausnahmen:
- Indexmiete (wenn im Vertrag vereinbart)
- Staffelmiete (wenn im Vertrag vereinbart)
Nach Ablauf:
- Wird der Vertrag stillschweigend unbefristet fortgesetzt
- Normale OR-Regeln gelten
- Erhöhung auf nächsten Kündigungstermin möglich
🆕 Spezialfall 8: Anfangsmietzins bei Neuvermietung
Bei Neuvermietungen kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, wenn er deutlich über der Vormiete liegt.
Anfechtungsgründe (Art. 270 OR):
- Mieter befand sich in persönlicher/familiärer Notlage
- Es herrscht Wohnungsmangel (Marktlage)
- Der Mietzins wurde gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht
Frist: 30 Tage nach Übernahme der Mietsache
In Kantonen mit Formularpflicht muss der Vermieter neu offenlegen: Die Vormiete, den Referenzzinssatz bei der Vormiete und den LIK-Stand bei der Vormiete.
Kantone mit Vormiete-Pflicht: ZH, BS, FR, GE, LU, ZG (sowie teilweise NE, VD)
🏛️ Spezialfall 9: Subventionierte Wohnungen
Bei öffentlich geförderten Wohnungen (Bund, Kanton, Gemeinde) unterliegt der Mietzins einer behördlichen Kontrolle.
Besonderheiten:
- Nicht das OR-System, sondern WFG/WFV oder kantonales Recht
- Referenzzinssatz meist nicht direkt anwendbar
- Effektive Hypothekarzinsen für Fremdkapital relevant
- Eigenkapitalverzinsung: Referenzzinssatz als Obergrenze
NICHT bei der Schlichtungsbehörde, sondern bei der zuständigen Förderbehörde (Bund, Kanton oder Gemeinde).
🏰 Spezialfall 10: Luxuswohnungen (6+ Zimmer)
Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit 6 oder mehr Wohnräumen (ohne Küche) sind vom Mieterschutz ausgenommen (Art. 253b Abs. 2 OR).
Konsequenzen:
- Art. 269 ff. OR nicht anwendbar
- Keine Missbräuchlichkeitsprüfung möglich
- Mietzins frei vereinbar
- Amtliches Formular trotzdem empfohlen (Rechtssicherheit)
➕ Spezialfall 11: Kumulierung mehrerer Gründe
Der Vermieter kann mehrere Erhöhungsgründe in einem Formular kombinieren.
| Kombination | Erlaubt? |
|---|---|
| Referenzzinssatz + Teuerung + Kostensteigerung + Mehrleistungen | ✅ Ja |
| Quartierüblichkeit + relative Faktoren (Referenzzins, Teuerung, Kosten) | ❌ Nein = Nichtig! |
Jeder Grund muss einzeln beziffert werden. Eine pauschale Begründung ("wegen gestiegener Kosten") macht die Erhöhung nichtig!
📬 Spezialfall 12: Einschreiben nicht abgeholt
Wenn der Mieter ein Einschreiben nicht abholt, gilt es als zugestellt am letzten Tag der Abholfrist.
Ablauf:
- Post hinterlegt Abholeinladung im Briefkasten
- 7 Tage Abholfrist beginnt
- Am 7. Tag gilt das Schreiben als zugestellt
- Die 30-Tage-Anfechtungsfrist beginnt ab diesem Datum
«Ich habe nichts bekommen» schützt nicht! Die Erhöhung wird rechtskräftig, auch wenn das Einschreiben nicht abgeholt wurde.
Tipps:
- Für Mieter: Einschreiben immer abholen oder Nachsendeauftrag einrichten
- Für Vermieter: Einschreiben UND A-Post parallel senden erhöht die Zustellwahrscheinlichkeit
🛋️ Spezialfall 13: Möblierte Wohnung
Möblierte Wohnungen unterliegen besonderen Regeln – vor allem bei den Kündigungsfristen:
| Kriterium | Möbliert | Unmöbliert |
|---|---|---|
| Kündigungsfrist | 2 Wochen bis 1 Monat | 3 Monate |
| Formular Mietzinserhöhung | JA, weiterhin Pflicht! | JA, Pflicht |
| Anfechtungsfrist | 30 Tage (gleich) | 30 Tage |
| Möblierungszuschlag | Separat ausweisen! | Nicht relevant |
Nur ein Bett und ein Schrank machen noch keine möblierte Wohnung! Bei "unechter" Möblierung gelten die normalen Regeln (3 Monate Kündigungsfrist). Die Möblierung muss funktional vollständig sein.
🅿️ Spezialfall 14: Parkplatz / Garage separater Vertrag
Ist der Parkplatz im Wohnungsvertrag enthalten oder separat gemietet? Das macht einen grossen Unterschied:
| Kriterium | Im Wohnungsvertrag | Separater Vertrag |
|---|---|---|
| Kündigungsfrist | Mit Wohnung (3 Monate) | Oft nur 1 Monat! |
| Mieterschutz | Voller Schutz | Stark eingeschränkt |
| Anfechtung Mietzins | Ja, möglich | Ja, aber prüfen |
| Senkungsanspruch | Mit Wohnung | Wenn innerer Zusammenhang |
Wenn der Parkplatz im gleichen Haus ist und vom gleichen Vermieter gemietet wird, besteht oft ein "innerer Zusammenhang". Dann gelten die Wohnungsmietrecht-Regeln auch für den Parkplatz – inklusive Senkungsanspruch bei Referenzzinssatz-Änderung!
🏢 Spezialfall 15: Geschäftsmiete
Für Geschäftsräume gelten andere Regeln als für Wohnungen:
| Kriterium | Wohnung | Geschäftslokal |
|---|---|---|
| Mieterschutz | Stark | Schwächer |
| Erstreckung max. | Bis 4 Jahre | Bis 6 Jahre |
| Umsatzmiete | Unüblich | Häufig (Gastro, Retail) |
| Indexmiete | Üblich | Sehr üblich |
| Referenzzinssatz | Gilt normal | Gilt, aber oft Indexmiete |
Wichtig bei Geschäftsmiete:
- Bei Umsatzmiete (Grundmiete + % vom Umsatz): Referenzzinssatz nur auf Grundmiete anwendbar
- Bei Indexmiete: Referenzzinssatz irrelevant (nur LIK zählt)
- Die Erstreckung kann länger sein (bis 6 Jahre), aber schwieriger zu begründen
🏠 Spezialfall 16: Nach Hausverkauf
Ihr Vermieter hat das Haus verkauft? Art. 261 OR schützt Sie:
Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten des früheren Vermieters. Ihr Mietvertrag gilt unverändert weiter!
Was der neue Eigentümer NICHT darf:
- ❌ Einen neuen Mietvertrag erzwingen
- ❌ Mietzinserhöhung "weil ich teuer gekauft habe"
- ❌ Sofortige Kündigung ohne Grund
- ❌ Andere Konditionen ohne Formular durchsetzen
Was der neue Eigentümer DARF:
- ✅ Erhöhung aus den normalen zulässigen Gründen (Referenzzinssatz, Teuerung, Kosten)
- ✅ Kündigung wegen Eigenbedarf (aber anfechtbar!)
- ✅ Wertvermehrende Investitionen → Erhöhung
Der neue Eigentümer fordert Sie auf, einen "neuen Mietvertrag" zu unterschreiben – oft mit höherer Miete. Sie müssen NICHTS unterschreiben! Ihr bestehender Vertrag gilt automatisch weiter. Unterschreiben Sie nur, wenn der neue Vertrag für Sie vorteilhaft ist.
💧 Spezialfall 17: Nebenkosten-Erhöhung (Abgrenzung)
Eine Nebenkosten-Erhöhung ist etwas anderes als eine Mietzinserhöhung:
| Kriterium | Mietzins-Erhöhung | Nebenkosten-Erhöhung |
|---|---|---|
| Formular nötig | JA, Pflicht! | JA, Pflicht! |
| Begründung | Referenzzins, Teuerung, Kosten | Tatsächliche Mehrkosten |
| Anfechtbar | Ja, 30-Tage-Frist | Ja, 30-Tage-Frist |
| Prüfpunkt | Berechnung nach VMWG | Einsicht in Abrechnungen |
Bei einer Bruttomiete (Miete inkl. Nebenkosten pauschal) kann eine "Nebenkostenerhöhung" eigentlich eine versteckte Mietzinserhöhung sein! In diesem Fall gelten die Regeln für Mietzinserhöhungen – inklusive Referenzzinssatz-Prüfung.
⚖️ Spezialfall 18: Erhöhung + Kündigung gleichzeitig
Wenn Mietzinserhöhung und Kündigung zeitlich nahe zusammen kommen, ist Vorsicht geboten:
Eine Kündigung, die im Zusammenhang mit einer Mietzinserhöhung ausgesprochen wird, ist anfechtbar! Die Gerichte legen den "Zusammenhang" grosszügig aus – auch zeitlich versetzte Kündigungen können betroffen sein.
Kündigungsschutz bei Anfechtung:
- Ab Einreichung der Anfechtung bis 3 Jahre nach Verfahrensabschluss
- Gilt auch für Kündigungen wegen "Eigenbedarf" die kurz nach Erhöhung kommen
Praxistipp: Erhöhung UND Kündigung anfechten – die Kombination verstärkt Ihre Position bei der Schlichtungsbehörde erheblich.
🔄 Spezialfall 19: Mieterwechsel kürzlich erfolgt
Sie sind erst kürzlich eingezogen und erhalten bereits eine Erhöhung? Das ist zulässig, aber prüfenswert:
- Anfangsmietzins anfechten: Wenn Sie den Anfangsmietzins (noch) nicht angefochten haben, können Sie das zusammen mit der Erhöhung tun (30 Tage ab Einzug oder Erhöhung)
- Vormiete prüfen: Ab 01.10.2025 muss die Vormiete im Mietvertrag stehen – grosse Differenz = Indiz für überhöhten Mietzins
- Doppelte Prüfung: Sowohl die Erhöhung als auch der Grundmietzins können missbräuchlich sein
Bei einer Erhöhung kurz nach Einzug: Prüfen Sie sowohl den Anfangsmietzins als auch die Erhöhung. Oft ist bereits der Anfangsmietzins zu hoch – die Erhöhung macht das Problem nur sichtbar.
📈 Spezialfall 20: Mehrere Erhöhungen kurz hintereinander
Zwei oder mehr Erhöhungen innerhalb eines Jahres? Das ist grundsätzlich zulässig, aber:
- Jede Erhöhung braucht ein eigenes Formular
- Jede Erhöhung braucht einen eigenen Grund
- Die Gründe dürfen nicht doppelt verwendet werden
- Bei kumulierten Erhöhungen steigt die Prüfpflicht
Beispiel zulässig:
- März 2025: Erhöhung wegen Referenzzinssatz (von 1,50% auf 1,75%)
- September 2025: Erhöhung wegen wertvermehrender Investitionen (neue Küche)
Beispiel problematisch:
- März 2025: Erhöhung wegen "gestiegener Kosten"
- Juni 2025: Erhöhung wegen "gestiegener Unterhaltskosten" → gleicher Grund!
⚰️ Spezialfall 21: Vermieter verstorben
Wenn der Vermieter stirbt, geht das Mietverhältnis auf die Erben über:
- Ihr Mietvertrag gilt unverändert weiter
- Die Erben treten in alle Rechte und Pflichten ein
- Eine Erhöhung durch die Erben folgt den normalen Regeln
- Der Tod allein ist kein Erhöhungsgrund
Achtung bei Erbengemeinschaft: Solange die Erbschaft nicht geteilt ist, müssen alle Erben gemeinsam handeln. Eine Erhöhung braucht die Unterschrift aller Erben oder eines bevollmächtigten Vertreters.
👤 Spezialfall 22: Mieter verstorben
Wenn der Mieter stirbt, haben die Erben ein ausserordentliches Kündigungsrecht:
- Erben können mit gesetzlicher Frist auf den nächsten Termin kündigen
- Der Mietvertrag geht ansonsten auf die Erben über
- Eine Erhöhung durch den Vermieter folgt den normalen Regeln
- Im Mietvertrag genannte weitere Mieter (Ehepartner, Partner) haben Bleiberecht
Der überlebende Ehegatte hat das Recht, in der Familienwohnung zu bleiben und in den Mietvertrag einzutreten – auch wenn er nicht im Vertrag stand. Eine Erhöhung oder Kündigung muss dann an ihn gerichtet werden.
📋 Zusammenfassung: Alle 22 Spezialfälle im Überblick
| Nr. | Spezialfall | Kernregel |
|---|---|---|
| 1 | Indexmiete | Referenzzinssatz irrelevant, 100% LIK, mind. 5 Jahre |
| 2 | Staffelmiete | Feste CHF-Beträge, mind. 3 Jahre, keine anderen Gründe |
| 3 | Genossenschaft | Je nach Modell – prüfen ob OR oder Kostenmiete |
| 4 | Untermiete | Hauptmieter braucht eigenes Formular |
| 5 | Familienwohnung | Kündigung separat, Anfechtung gemeinsam |
| 6 | WG | Alle müssen gemeinsam anfechten |
| 7 | Befristet | Keine Erhöhung während fester Dauer |
| 8 | Anfangsmietzins | 30 Tage Frist, ab 01.10.2025 Vormiete-Pflicht |
| 9 | Subventioniert | Anfechtung bei Förderbehörde, nicht Schlichtung |
| 10 | Luxuswohnung | Art. 269 ff. OR nicht anwendbar (6+ Zimmer) |
| 11 | Kumulierung | Erlaubt, aber nicht mit Quartierüblichkeit |
| 12 | Einschreiben nicht abgeholt | Gilt als zugestellt am letzten Abholtag |
| 13 | Möblierte Wohnung | Kürzere Kündigungsfrist, Formular trotzdem Pflicht |
| 14 | Parkplatz/Garage | Separater Vertrag = schwächerer Schutz |
| 15 | Geschäftsmiete | Schwächerer Mieterschutz, oft Indexmiete |
| 16 | Nach Hausverkauf | Neuer Eigentümer tritt in Vertrag ein (Art. 261 OR) |
| 17 | Nebenkosten-Erhöhung | Separates Formular, bei Bruttomiete = Mietzins! |
| 18 | Erhöhung + Kündigung | Kündigung anfechtbar (Art. 271a OR) |
| 19 | Mieterwechsel kürzlich | Anfangsmietzins UND Erhöhung prüfen |
| 20 | Mehrere Erhöhungen | Jede braucht eigenes Formular + Grund |
| 21 | Vermieter verstorben | Erben treten in Vertrag ein |
| 22 | Mieter verstorben | Erben haben ausserordentliches Kündigungsrecht |
Grün = Neu in dieser Version Gelb = Sonderfälle
🔧 Wertvermehrende Investitionen: Was darf überwälzt werden?
Neben Referenzzinssatz und Teuerung ist die wertvermehrende Investition der häufigste Grund für Mietzinserhöhungen. Aber nicht jede Renovation berechtigt zur Erhöhung!
📊 Grundprinzip: Werterhaltend vs. Wertvermehrend
| Art der Investition | Beispiel | Überwälzbar? |
|---|---|---|
| Werterhaltend | Ersatz durch gleichwertiges (z.B. defekter Boiler → neuer Boiler) | ❌ NEIN |
| Wertvermehrend | Verbesserung (z.B. einfache Küche → Einbauküche) | ✅ JA, anteilig |
| Gemischt | Ersatz + Verbesserung (z.B. alter Kühlschrank → Side-by-Side) | ⚠️ Nur wertvermehrender Teil |
Rechtsgrundlage: Art. 269a lit. b OR und Art. 14 VMWG
💰 Überwälzungssätze nach Alter der Anlage
| Zustand der ersetzten Anlage | Wertvermehrender Anteil |
|---|---|
| Noch gut in Schuss | 50-70% |
| Abgeschrieben aber funktionsfähig | 30-50% |
| Am Ende der Lebensdauer | 0-30% |
| Komplett neu (vorher nicht vorhanden) | 100% |
🔨 Konkrete Beispiele: Was wie viel kostet
| Massnahme | Wertvermehrend? | Üblicher Anteil |
|---|---|---|
| Neue Küche (Ersatz) | Teilweise | 40-70% |
| Badezimmer-Sanierung | Teilweise | 50-70% |
| Fensterersatz (Doppel → Dreifach) | Teilweise | 20-40% |
| Fassadenisolation | Teilweise | 50-70% |
| Lift-Einbau (neu) | ✅ Voll | 100% |
| Balkon-Anbau (neu) | ✅ Voll | 100% |
| Heizung: Öl → Wärmepumpe | Teilweise | 50-70% |
| Bodenbelag Ersatz (gleichwertig) | ❌ Nein | 0% |
| Neuanstrich Wände | ❌ Nein | 0% |
| Waschmaschine Ersatz (gleichwertig) | ❌ Nein | 0% |
🧮 Berechnung der Mietzinserhöhung
Die Berechnung erfolgt nach Art. 14 VMWG mit folgender Formel:
Monatliche Erhöhung = (Investition × Wertvermehrender Anteil × Annuitätsfaktor) ÷ 12
Annuitätsfaktor = Referenzzinssatz + 0,5% Amortisation + 1% Unterhaltsreserve
= 1,25% + 0,5% + 1% = 2,75% (aktuell)
📐 Rechenbeispiel: Neue Küche CHF 25'000
| Schritt | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| 1. Investition | Küche komplett | CHF 25'000 |
| 2. Wertvermehrender Anteil | Alte Küche abgeschrieben → 50% | CHF 12'500 |
| 3. Annuitätsfaktor | 1,25% + 0,5% + 1% = 2,75% | 2,75% |
| 4. Jährliche Erhöhung | CHF 12'500 × 2,75% | CHF 343.75 |
| 5. Monatliche Erhöhung | CHF 343.75 ÷ 12 | ≈ CHF 29/Monat |
In der Praxis werden für eine neue Küche oft CHF 60-80/Monat verlangt. Das liegt daran, dass Vermieter häufig mit höheren wertvermehrenden Anteilen (60-70%) rechnen. Prüfen Sie die Berechnung!
🌱 Sonderfall: Energetische Sanierung
Bei energetischen Sanierungen gelten spezielle Regeln nach Art. 14 Abs. 2 VMWG:
- Höherer wertvermehrender Anteil möglich (bis 70%)
- Förderbeiträge müssen seit 01.07.2014 auf dem Formular ausgewiesen werden
- Energiekostenersparnis sollte bei den Nebenkosten spürbar sein
Seit 01.07.2014 ist der Vermieter verpflichtet, erhaltene Förderbeiträge (Kanton, Gemeinde) auf dem Formular auszuweisen und von den Kosten abzuziehen. Fehlt diese Angabe? Einsicht in die Endabrechnung verlangen!
Was Sie prüfen sollten:
- ✓ Kostenaufstellung und Berechnung verlangen
- ✓ Aufteilung werterhaltend/wertvermehrend prüfen
- ✓ Förderbeiträge abgezogen?
- ✓ Sinken die Nebenkosten tatsächlich?
Zeitpunkt: Die Erhöhung wegen wertvermehrender Investitionen ist erst zulässig, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind – nicht während der Bauphase.
🏛️ Schlichtungsbehörden: Regionale Übersicht
Die Anfechtung einer Mietzinserhöhung erfolgt bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnortes. Das Verfahren ist kostenlos und oft schneller als ein Gerichtsverfahren.
📍 Kanton Zürich
| Bezirk | Adresse | Kontakt |
|---|---|---|
| Stadt Zürich | Thurgauerstrasse 40, 8050 Zürich | Tel. 044 258 91 91 |
| Winterthur & Andelfingen | Lindstrasse 8, 8400 Winterthur | Tel. 052 267 54 80 |
| Uster, Hinwil, Pfäffikon, Meilen, Horgen | Amtsstrasse 3, 8610 Uster | Tel. 044 943 79 00 |
| Dietikon, Affoltern, Bülach, Dielsdorf | Überlandstrasse 55, 8953 Dietikon | Tel. 044 258 95 00 |
📍 Basel-Stadt & Basel-Landschaft
| Kanton | Adresse | Kontakt |
|---|---|---|
| Basel-Stadt | Grenzacherstrasse 62, 4058 Basel | Tel. 061 267 85 21 ssm@bs.ch |
| Basel-Landschaft | Rheinstrasse 16, 4410 Liestal | Tel. 061 552 66 56 schlichtungsstelle@bl.ch |
📍 Bern, Genf und weitere Kantone
| Kanton/Region | Adresse | Kontakt |
|---|---|---|
| Bern (Berner Jura-Seeland) | Amthaus, 2502 Biel/Bienne | Je nach Kreis verschieden |
| Genf | Rue du Stand 46, 1204 Genève | Tel. 022 327 45 55 |
| Andere Kantone | Beim Bezirksgericht oder Friedensrichteramt | Website des Kantons prüfen |
⚖️ Ablauf des Schlichtungsverfahrens
| Schritt | Was passiert | Frist/Dauer |
|---|---|---|
| 1. Anfechtung | Schriftliche Eingabe bei Schlichtungsbehörde | 30 Tage ab Erhalt |
| 2. Vorladung | Beide Parteien werden eingeladen | Ca. 4-8 Wochen |
| 3. Erscheinen | Persönliche Anwesenheit PFLICHT! | Termin wahrnehmen |
| 4. Vergleich | Schlichtungsstelle versucht Einigung | Am Termin |
| 5. Entscheid | Bei Einigung: verbindlicher Vergleich Sonst: Entscheidvorschlag oder Klagebewilligung |
Am Termin oder innert 20 Tagen |
| 6. Bei Ablehnung | Gang zum Mietgericht (kostenpflichtig!) | 30 Tage für Klage |
Ab Einreichung der Anfechtung bis 3 Jahre nach Verfahrensabschluss geniessen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der Vermieter kann in dieser Zeit nur aus wichtigen Gründen kündigen.
Wenn Sie nicht erscheinen, wird Ihre Anfechtung als zurückgezogen betrachtet! Wenn Sie verhindert sind, müssen Sie sich rechtzeitig entschuldigen und um Verschiebung bitten.
⚡ Problemfälle: "Was wenn...?"
Manchmal läuft es nicht wie geplant. Hier sind die häufigsten Problemsituationen und wie Sie damit umgehen.
⏰ Was wenn ich die 30-Tage-Frist verpasst habe?
Nach Ablauf der 30-Tage-Frist müssen Sie die höhere Miete zahlen – auch wenn die Erhöhung sachlich nicht gerechtfertigt war. Die Erhöhung gilt als akzeptiert.
Ausnahmen (Nichtigkeitsgründe):
- ✓ Kein amtliches Formular verwendet → Erhöhung jederzeit nichtig
- ✓ Keine oder falsche Begründung → Anfechtbar auch nach Frist
- ✓ Kündigung wurde angedroht → Missbräuchlich, anfechtbar
- ✓ Formular nicht unterschrieben → Formfehler, nichtig
Empfehlung: Prüfen Sie, ob einer der Nichtigkeitsgründe vorliegt. Wenn ja, kann die Erhöhung auch nach Fristablauf noch angefochten werden.
😴 Was wenn ich die Erhöhung einfach ignoriere?
Konsequenzen:
- Nach 30 Tagen: Erhöhung gilt als akzeptiert
- Die Differenz wird geschuldet (auch rückwirkend ab Geltungsdatum)
- Vermieter kann mahnen und bei Zahlungsverzug kündigen
- Schlimmstenfalls: Betreibung
Ein nicht abgeholtes Einschreiben gilt als zugestellt am letzten Abholtag! "Ich habe es nicht bekommen" ist keine Ausrede. Die 30-Tage-Frist läuft ab diesem Tag.
📅 Was wenn der Vermieter rückwirkend erhöhen will?
Grundsatz: NEIN! Eine Mietzinserhöhung kann nur auf den nächsten Kündigungstermin erfolgen, nicht rückwirkend.
Ausnahme bei Indexmiete:
- Bei verpassten Anpassungen kann der Vermieter diese nachholen
- Aber: Nur für die Zukunft, nicht für die Vergangenheit
- Bundesgericht 4A_252/2023: Rückberechnung nur bei Kündigung auf Ende der Indexdauer
💸 Was wenn ich eine ungültige Erhöhung trotzdem gezahlt habe?
Gute Nachricht: Rückforderung möglich!
- War die Erhöhung nichtig (z.B. kein Formular), war sie nie gültig
- Sie können die zu viel gezahlte Miete zurückfordern
- Verjährung: 5 Jahre (Art. 67 OR)
Musterformulierung Rückforderung:
"Hiermit fordere ich die zu viel bezahlte Miete im Betrag von CHF [X] zurück. Die Mietzinserhöhung vom [Datum] war nichtig, da [Grund: kein amtliches Formular / keine Begründung / etc.]. Die Rückzahlung ist innert 30 Tagen auf mein Konto zu überweisen."
🔧 Was wenn die Wohnung Mängel hat und trotzdem erhöht wird?
Grundsatz: Eine Mietzinserhöhung ist auch bei bestehenden Mängeln zulässig – aber:
- Sie können beide Punkte bei der Schlichtungsbehörde vorbringen
- Verlangen Sie eine Mietzinsreduktion wegen der Mängel
- Die Reduktion kann die Erhöhung aufheben oder übersteigen
Fechten Sie die Mietzinserhöhung an und machen Sie gleichzeitig die Mietzinsreduktion wegen Mängeln geltend. Bei der Schlichtungsbehörde können beide Punkte zusammen behandelt werden – das stärkt Ihre Verhandlungsposition!
📋 Zusammenfassung: Problemfälle-Checkliste
| Problem | Lösung |
|---|---|
| Frist verpasst | Nichtigkeitsgründe prüfen → Evtl. doch noch anfechtbar |
| Erhöhung ignoriert | Differenz zahlen oder Nichtigkeitsgründe geltend machen |
| Rückwirkende Erhöhung | Nicht akzeptieren! Nur ab nächstem Termin zulässig |
| Ungültig gezahlt | Rückforderung innert 5 Jahren möglich |
| Mängel + Erhöhung | Beides anfechten → Mietzinsreduktion verlangen |
❌ Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Sowohl Vermieter als auch Mieter machen bei Mietzinsanpassungen regelmässig Fehler, die teuer werden können. Kennen Sie die häufigsten Stolperfallen.
🏠 Die 10 häufigsten Fehler von Vermietern
| # | Fehler | Konsequenz | Vermeidung |
|---|---|---|---|
| 1 | Kein amtliches Formular | Erhöhung ist nichtig | Formular vom Kanton herunterladen |
| 2 | Formular einseitig gedruckt | Möglicherweise nichtig | Immer beidseitig drucken |
| 3 | Falsches Kantonsformular | Möglicherweise nichtig | Kanton der Liegenschaft prüfen |
| 4 | Pauschale Begründung | Erhöhung ist nichtig | Jeden Grund einzeln beziffern |
| 5 | Kündigungsdrohung | Erhöhung ist nichtig | Nie Drohungen ins Formular |
| 6 | 10-Tage-Frist verpasst | Erhöhung erst übernächster Termin | Frühzeitig versenden |
| 7 | Bei Ehegatten nur ein Brief (Kündigung) | Kündigung nichtig | Immer separat an beide |
| 8 | Quartierüblichkeit + Referenzzins kombiniert | Erhöhung ist nichtig | Entweder/oder wählen |
| 9 | Frühere Senkungen nicht weitergegeben | Erhöhung teilweise unberechtigt | Mietzinskette prüfen |
| 10 | Keine Belege für Mehrleistungen | Erhöhung anfechtbar | Rechnungen aufbewahren |
👥 Die 10 häufigsten Fehler von Mietern
| # | Fehler | Konsequenz | Vermeidung |
|---|---|---|---|
| 1 | 30-Tage-Frist verpasst | Erhöhung wird rechtskräftig | Frist sofort im Kalender notieren |
| 2 | Einschreiben nicht abgeholt | Gilt als zugestellt | Immer abholen oder Nachsendeauftrag |
| 3 | Nur ein Mieter ficht an | Anfechtung unwirksam | Alle Mieter müssen unterschreiben |
| 4 | Mündliche Beschwerde | Rechtlich wirkungslos | Immer schriftlich, per Einschreiben |
| 5 | Nichtige Erhöhung bezahlt | Geld verschenkt | Formular immer prüfen |
| 6 | Herabsetzungsbegehren vergessen | Senkung nicht erhalten | Aktiv werden bei Referenzzins-Senkung |
| 7 | Genossenschaft bei Schlichtung | Falsche Stelle | Prüfen welche Behörde zuständig |
| 8 | Rückwirkende Senkung erwartet | Nicht möglich | Wirkt erst ab nächstem Termin |
| 9 | Kündigung aus Angst akzeptiert | Rechte aufgegeben | Rachekündigung ist missbräuchlich |
| 10 | Mietzinsrechner-Ergebnis blindlings vertraut | Eventuell falsch | Eigene Unterlagen genau prüfen |
Fristen notieren, Formulare prüfen, schriftlich handeln. Die meisten Fehler passieren durch Passivität oder fehlende Dokumentation.
🌍 DACH-Vergleich: Warum Schweizer Vorlagen einzigartig sind
Das Schweizer Mietrecht unterscheidet sich fundamental von Deutschland und Österreich. Eine Schweizer Vorlage ist in Deutschland unwirksam, eine deutsche Vorlage in der Schweiz nichtig.
📊 Die drei Systeme im Vergleich
| Aspekt | 🇨🇭 Schweiz | 🇩🇪 Deutschland | 🇦🇹 Österreich |
|---|---|---|---|
| System | Referenzzinssatz | Mietspiegel (Vergleichsmiete) | Richtwert (Altbau) / Markt |
| Gesetzliche Basis | OR Art. 269 ff. | BGB § 558 ff. | MRG / ABGB |
| Amtliches Formular | PFLICHT (sonst nichtig!) | Nicht erforderlich | Teilweise (MRG) |
| Mieter-Zustimmung | Nicht nötig | PFLICHT! (sonst unwirksam) | Nicht nötig |
| Kappungsgrenze | KEINE | Max. 20% in 3 Jahren | Variable (aktuell sehr streng) |
| Anfechtungsfrist | 30 Tage | 2 Monate (Zustimmungsfrist) | 14 Tage |
| Besonderheit 2025/26 | Referenzzins gesunken | Mietpreisbremse | Mietpreisbremse (0%/1%/2%) |
🇩🇪 Deutschland: Das Mietspiegel-System
In Deutschland muss der Mieter einer Mieterhöhung aktiv zustimmen. Der Vermieter schickt ein Erhöhungsverlangen, und der Mieter hat 2 Monate Zeit zu reagieren. Verweigert er die Zustimmung, muss der Vermieter vor Gericht klagen (Zustimmungsklage).
Weitere Unterschiede:
- Kein amtliches Formular nötig
- Kappungsgrenze: Max. 20% in 3 Jahren (in angespannten Märkten 15%)
- Mietpreisbremse: Anfangsmiete max. 10% über Vergleichsmiete
- Orientierung am lokalen Mietspiegel, nicht an Zinsen
🇦🇹 Österreich: Historische Mietpreisbremse 2025–2028
Österreich hat 2024 eine radikale Mietpreisbremse eingeführt:
| Jahr | Maximale Erhöhung |
|---|---|
| 2025 | 0% (kompletter Freeze!) |
| 2026 | Max. +1% |
| 2027 | Max. +2% |
| Ab 2028 | 3% + 50% der Inflation über 3% |
Betroffen sind ca. 1 Million Wohnungen (Richtwert-, Kategorie- und Genossenschaftswohnungen).
🧳 Konsequenz für Expats und Grenzgänger
Wer aus Deutschland oder Österreich in die Schweiz zieht, muss umdenken:
- In der Schweiz kann die Miete ohne Mieter-Zustimmung erhöht werden
- Es gibt keine Kappungsgrenze wie in Deutschland
- Der Mieter muss aktiv anfechten, wenn er die Erhöhung nicht akzeptiert
- Die 30-Tage-Frist ist deutlich kürzer als die 2 Monate in Deutschland
Verwenden Sie niemals deutsche oder österreichische Vorlagen für Schweizer Mietverhältnisse – sie sind rechtlich wirkungslos.
Die Schweiz hat kein zentrales Mietrecht – 26 Kantone, 26 Formulare. Verwenden Sie immer das Formular des Kantons, in dem die Liegenschaft steht.
❓ FAQ: 30 Fragen zur Mietzinserhöhung
Hier finden Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zur Mietzinserhöhung in der Schweiz – von der Berechnung über Fristen bis zu Spezialfällen.
🎯 Grundfragen (1-4)
1. Wie viel darf der Vermieter die Miete erhöhen in der Schweiz?
Das hängt vom Grund ab:
- Referenzzinssatz-Erhöhung um 0,25%: Maximal 3% des Nettomietzinses
- Teuerung (LIK): 40% des aufgelaufenen Landesindex
- Mehrleistungen: Angemessener Anteil der Kosten
- Kostensteigerung: 0,5% pro Jahr seit letzter Anpassung
Wichtig: Eine Obergrenze wie die deutsche «Kappungsgrenze» (max. 20% in 3 Jahren) gibt es in der Schweiz nicht.
2. Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?
Nur unter zwei Bedingungen:
- Auf einen ordentlichen Kündigungstermin – gemäss Mietvertrag, oft 31.3., 30.6., 30.9. oder 31.12.
- Mit einem zulässigen Grund – Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistungen oder Quartierüblichkeit
Ohne gültigen Grund ist die Erhöhung anfechtbar.
3. Muss ich einer Mietzinserhöhung zustimmen?
Nein! In der Schweiz ist keine Zustimmung nötig. Die Erhöhung tritt automatisch in Kraft, wenn Sie nicht innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Das unterscheidet sich von Deutschland, wo Mieter einer Erhöhung zustimmen müssen.
4. Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Theoretisch bei jeder Änderung eines Erhöhungsgrundes, praktisch meist auf jeden ordentlichen Kündigungstermin (1-4 Mal pro Jahr).
Ausnahme Staffelmiete: Maximal einmal jährlich gemäss den im Voraus festgelegten Stufen.
📊 Referenzzinssatz (5-8)
5. Was ist der aktuelle Referenzzinssatz 2025/2026?
Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt seit dem 2. September 2025 1,25%.
- Bestätigt: 2. Dezember 2025
- Nächste Prüfung: 2. März 2026
- Vorheriger Satz: 1,50% (bis 01.09.2025)
6. Wie viel Prozent Mietzinserhöhung pro Viertelprozent Referenzzinssatz?
Bei einem Referenzzinssatz unter 5% gilt:
| Richtung | Änderung Referenzzins | Auswirkung auf Miete |
|---|---|---|
| Erhöhung | +0,25% | +3,0% Nettomiete |
| Senkung | −0,25% | −2,91% Nettomiete |
Die asymmetrischen Sätze (3% vs. 2,91%) sind historisch bedingt.
7. Wann ändert sich der Referenzzinssatz?
Das BWO prüft den Satz vierteljährlich (März, Juni, September, Dezember).
Eine Änderung erfolgt nur, wenn der Durchschnittszinssatz:
- Unter 1,13% sinkt → Senkung auf 1,00%
- Über 1,37% steigt → Erhöhung auf 1,50%
Bei geringen Schwankungen bleibt der Referenzzinssatz stabil.
8. Gilt der Referenzzinssatz auch für Indexmieten?
Nein. Bei Indexmieten ist die Miete an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt, nicht an den Referenzzinssatz.
Der Referenzzinssatz spielt bei reinen Indexmieten keine Rolle.
📋 Formales (9-12)
9. Braucht es ein amtliches Formular für eine Mietzinserhöhung?
Ja, zwingend! Ohne das kantonal genehmigte Formular ist die Erhöhung nichtig.
Ein einfacher Brief, eine E-Mail oder ein Anruf genügen nicht.
10. Wo bekomme ich das amtliche Formular für meinen Kanton?
Auf der Website des jeweiligen Kantons (Justiz-/Innendirektion) oder bei der kantonalen Schlichtungsbehörde. Die meisten Formulare sind kostenlos als PDF verfügbar.
11. Wie viele Tage vorher muss eine Mietzinserhöhung angekündigt werden?
Mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist.
12. Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
Nichtige Erhöhungen (ohne Anfechtung unwirksam):
- Kein amtliches Formular verwendet
- Keine oder ungenügende Begründung
- Kündigungsdrohung im Formular
- Quartierüblichkeit + relative Gründe kombiniert
⚖️ Mieter-Rechte (13-16)
13. Wie kann ich eine Mietzinserhöhung anfechten?
In 4 Schritten:
- Schriftliche Anfechtung formulieren
- An die Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks senden
- Innert 30 Tagen nach Erhalt
- Kopie von Mietvertrag und Erhöhungsformular beilegen
Kosten: Das Verfahren ist kostenlos.
14. Wie lange habe ich Zeit, eine Mietzinserhöhung anzufechten?
30 Tage ab Erhalt der Mitteilung.
Bei nicht abgeholtem Einschreiben: 30 Tage ab dem letzten Tag der 7-tägigen Abholfrist.
Die Frist ist absolut – ein Tag zu spät = Anspruch verloren!
15. Kann ich eine Mietzinssenkung fordern, wenn der Referenzzinssatz sinkt?
Ja! Mit einem schriftlichen Herabsetzungsbegehren an den Vermieter.
Wichtig: Der Vermieter muss nicht von sich aus senken – Sie müssen aktiv werden!
→ Siehe Sektion «Anleitung für Mieter» mit Musterbrief
16. Was passiert, wenn ich das Einschreiben nicht abhole?
Es gilt als zugestellt am letzten Tag der 7-tägigen Abholfrist.
Die 30-Tage-Frist läuft ab diesem Datum. «Ich habe nichts bekommen» schützt nicht.
Empfehlung: Einschreiben immer abholen – dann wissen Sie Bescheid!
🔧 Spezialfälle (17-22)
17. Gilt die Mietzinserhöhung auch bei Untermiete?
Ja, aber mit wichtiger Besonderheit:
Der Hauptmieter (= Untervermieter) muss ein eigenes amtliches Formular verwenden. Die blosse Weiterleitung des Hauptvermieter-Formulars ist unwirksam.
18. Wie funktioniert Mietzinserhöhung bei einer Genossenschaft?
Das hängt vom Modell ab:
- Bundesförderung: Kostenmiete nach WFG
- Kantonsförderung: Spezielle Regeln (z.B. Zürcher GVW-Modell)
- OR-System: Normaler Referenzzinssatz
Anfechtung: Meist nicht bei der Schlichtungsbehörde, sondern bei der zuständigen Förderfachstelle.
19. Was ist der Unterschied zwischen Indexmiete und Staffelmiete?
| Kriterium | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Bindung | 100% Landesindex (LIK) | Feste CHF-Beträge im Voraus |
| Mindestlaufzeit | 5 Jahre | 3 Jahre |
| Referenzzinssatz | Irrelevant | Irrelevant |
| Andere Erhöhungen | Möglich (wertverm.) | Nicht möglich |
20. Muss die Mietzinserhöhung an beide Ehegatten gehen?
| Situation | Erfordernis |
|---|---|
| Kündigung | Ja, separat an beide (sonst nichtig) |
| Mietzinserhöhung | Ein Formular an beide genügt |
| Anfechtung | Beide müssen unterschreiben |
21. Wie funktioniert Mietzinserhöhung in einer WG?
Ein Formular an alle Mitmieter genügt (nicht an jeden einzeln).
Aber bei Anfechtung: ALLE Mitmieter müssen gemeinsam unterschreiben.
Wenn einer nicht mitmacht, gilt die Erhöhung für alle.
22. Kann die Miete während eines befristeten Mietvertrags erhöht werden?
Grundsätzlich nein.
Ausnahmen:
- Vertraglich vereinbarte Indexmiete
- Vertraglich vereinbarte Staffelmiete
Ohne solche Klauseln ist der Mietzins für die gesamte Vertragsdauer fixiert.
🧮 Berechnung (23-25)
23. Wie berechne ich die Mietzinserhöhung selbst?
Nutzen Sie einen Mietzinsrechner (Mieterverband, HEV, comparis).
Grundformel:
+ 40% der aufgelaufenen Teuerung (LIK)
+ ggf. 0,5% pro Jahr Kostensteigerung
24. Gibt es einen kostenlosen Mietzinsrechner?
Ja, mehrere:
- Mieterverband: mieterverband.ch
- HEV Schweiz: hev-schweiz.ch
- comparis.ch: Umfassender Vergleich
- rechtswissen.ch: Mit Erklärungen
25. Kann der Vermieter mehrere Erhöhungsgründe kombinieren?
Ja – in einem Formular kombinierbar:
- ✅ Referenzzinssatz + Teuerung + Kostensteigerung + Mehrleistungen
Aber NICHT:
- ❌ Quartierüblichkeit mit relativen Gründen kombinieren = NICHTIG
🔧 Wertvermehrende Investitionen (26-30)
26. Der Vermieter hat eine neue Küche eingebaut – wie viel darf er die Miete erhöhen?
Das hängt vom Zustand der alten Küche ab:
| Zustand alte Küche | Wertvermehrender Anteil | Bei CHF 25'000 Investition |
|---|---|---|
| Noch gut funktionsfähig | 50-70% | CHF 29-40/Monat |
| Abgeschrieben (15+ Jahre) | 30-50% | CHF 17-29/Monat |
| Am Ende Lebensdauer | 0-30% | CHF 0-17/Monat |
In der Praxis rechnen Vermieter oft mit CHF 60-80/Monat für eine neue Küche. Prüfen Sie den Zustand der alten Küche – war sie noch gut, können Sie die Erhöhung anfechten!
27. Muss der Vermieter die Renovation belegen?
Ja! Der Vermieter muss nachweisen:
- ✅ Was wurde gemacht (detaillierte Beschreibung)
- ✅ Wie viel hat es gekostet (Rechnungen)
- ✅ Warum ist es wertvermehrend (nicht nur Unterhalt)
Verlangen Sie die Kostenaufstellung schriftlich. Ohne Belege können Sie die Erhöhung anfechten – der Vermieter trägt die Beweislast!
28. Was passiert, wenn der Vermieter Fördergelder erhalten hat?
Seit 01.07.2014 (Art. 14 Abs. 3bis VMWG):
Beispiel:
- Wärmepumpe: CHF 40'000
- Förderbeitrag: CHF 8'000
- Basis für Mietzinserhöhung: CHF 32'000 (nicht CHF 40'000!)
Fragen Sie nach: "Haben Sie Fördergelder für diese Massnahme erhalten?" – Verschweigen kann zur Anfechtung führen.
29. Kann ich trotz Mietzinserhöhung tiefere Nebenkosten verlangen?
Ja! Bei energetischen Sanierungen (Wärmepumpe, Isolation) sinken oft die Heizkosten.
| Massnahme | Mietzinserhöhung | Heizkostenersparnis | Netto-Effekt |
|---|---|---|---|
| Wärmepumpe statt Öl | +CHF 80/Monat | -CHF 100/Monat | -CHF 20 ✓ |
| Fassadendämmung | +CHF 50/Monat | -CHF 30/Monat | +CHF 20 |
Wichtig: Bei Akontozahlung haben Sie Anspruch auf niedrigere Akontobeträge nach der Sanierung!
30. Kann ich eine Renovation ablehnen?
Grundsätzlich nein – aber es gibt Grenzen:
| Situation | Ihr Recht |
|---|---|
| Notwendige Reparaturen | Müssen Sie dulden (Art. 257h OR) |
| Wertvermehrende Arbeiten | Müssen Sie dulden, aber Mietzinsreduktion während Bauzeit möglich |
| Luxusausbau ohne Ihr OK | Können Sie ablehnen wenn nicht im Interesse der Mehrheit |
| Erhebliche Belästigung | Mietzinsreduktion für Bauzeit verlangen! |
Bei grösseren Renovationen wird oft eine Mietzinsreduktion von 10-30% für die Bauzeit vereinbart. Verhandeln Sie das VOR Baubeginn!
Weiter mit Quellen und Schema-Markup...
📋 Vorlagen, Musterbriefe & Downloads
Hier finden Sie alle Vorlagen für Mietzinserhöhungen, Herabsetzungsbegehren und Anfechtungen. Alle Vorlagen sind kostenlos und können direkt personalisiert werden.
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💡 Tipp: Für PDF einfach in Word öffnen → "Speichern unter" → PDF wählen
📥 Alle Vorlagen auf einen Blick
| Vorlage | Zielgruppe | Format | Aktion |
|---|---|---|---|
| Vorlage 1: Mietzinserhöhung (Referenzzins) | Vermieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 2: Mietzinserhöhung (Teuerung) | Vermieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 3: Begleitschreiben (Mehrleistungen) | Vermieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 4: Begleitbrief Mieter (bei Erhöhung) | Mieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 5: Herabsetzungsbegehren | Mieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 6: Anfechtung Schlichtungsbehörde | Mieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 7: Herabsetzung bei Schlichtungsbehörde | Mieter | Word/PDF | → Generator |
| Vorlage 8: Prüfcheckliste Mieter | Mieter | → Interaktiv |
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Diese Vorlagen ersetzen NICHT das amtliche Formular des Kantons! Das kantonale Formular muss zwingend beigefügt werden, sonst ist die Mietzinserhöhung nichtig.
Alle Schreiben sollten per Einschreiben versandt werden. Bei mehreren Mietern/Ehegatten: An alle separat senden bzw. alle müssen unterschreiben.
🔧 Vorlage 1: Mietzinserhöhung wegen Referenzzins (Vermieter)
Begleitschreiben zur Mietzinserhöhung aufgrund gestiegenem Referenzzinssatz. Das amtliche Formular des Kantons muss separat ausgefüllt und beigelegt werden!
🏠 Vermieter-Angaben
👤 Mieter-Angaben
📊 Erhöhungsdetails
📄 Vorschau Begleitschreiben
🔧 Vorlage 5: Herabsetzungsbegehren (Mieter)
Mit diesem Schreiben fordern Sie als Mieter eine Mietzinssenkung aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes. Der Vermieter senkt nicht automatisch – Sie müssen aktiv werden!
👤 Ihre Angaben (Mieter)
🏠 Vermieter/Verwaltung
📊 Senkungsdetails
📄 Vorschau Herabsetzungsbegehren
🔧 Vorlage 6: Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde (Mieter)
Mit diesem Schreiben fechten Sie eine Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde an. Frist: 30 Tage ab Erhalt der Erhöhung!
Die Anfechtung muss innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde eingehen. Bei nicht abgeholtem Einschreiben: 30 Tage ab letztem Tag der 7-tägigen Abholfrist!