Mietvertrag erstellen: gratis Vorlage (PDF) – und der Generator, der dir in 2 Minuten einen OR-konformen Schweizer Mietvertrag baut
Ein Mietvertrag ist in der Schweiz schon mündlich gültig – und genau das wird teuer, wenn nichts Schriftliches existiert und plötzlich Wort gegen Wort steht. Wer einen Vertrag aufsetzt, macht meist drei Fehler: eine zu hohe Kaution, Nebenkosten ohne Grundlage und Klauseln, die vor Gericht gar nicht halten. Hier ist die Gratis-Vorlage, die das verhindert, plus drei Werkzeuge, die sonst keiner hat: ein Mietvertrag-Generator, ein Kautions-Rechner und der Formularpflicht-Radar für deinen Kanton.
🏛️ Was einen Mietvertrag in der Schweiz gültig macht
Die überraschendste Tatsache zuerst: Ein Mietvertrag ist in der Schweiz auch ohne Unterschrift gültig. Art. 253 OR verlangt nur zweierlei, der Vermieter überlässt eine Sache zum Gebrauch, der Mieter zahlt einen Mietzins. Ein Handschlag oder eine WhatsApp-Bestätigung reicht juristisch. Trotzdem solltest du nie ohne schriftlichen Vertrag einziehen: Nicht weil das Gesetz es verlangt, sondern weil bei jedem späteren Streit – Kaution, Nebenkosten, Schäden, der Beweis entscheidet. Den vollen Überblick über alle Mietrecht-Vorlagen gibt dir der Mieter-&-Vermieter-Hub.
Das Mietrecht ist in weiten Teilen zwingendes Recht: Vieles im Vertrag kann nicht zu deinem Nachteil abgeändert werden, egal was unterschrieben wurde. Eine Kaution über drei Monatsmieten, Nebenkosten ohne Vereinbarung oder eine Klausel, die dem Vermieter die Übergabepflicht erlässt, all das ist nichtig (Art. 256 Abs. 2 OR), selbst wenn es im Vertrag steht. Genau hier setzt der Generator weiter unten an: Er formuliert nur, was hält, und warnt, wo eine Eingabe das Gesetz sprengt.
Auch wenn sie im Vertrag stehen und du unterschrieben hast, diese drei sind nichtig:
📝 Der ConvivaPlus Mietvertrag-Generator
Fülle die Felder aus, und der Generator baut dir einen vollständigen, nach OR gegliederten Wohnungs-Mietvertrag, mit Parteien, Mietobjekt, Mietzins, Nebenkosten, Kaution, Übergabe und Kündigung. Du kannst ihn als PDF herunterladen oder den Text kopieren. Der eingebaute Prüfer schlägt Alarm, wenn die Kaution drei Monatsmieten übersteigt.
Mietvertrag-Generator (Wohnung)
Felder ausfüllen → fertiger OR-Mietvertrag als PDF. Nichts wird gespeichert, alles läuft in deinem Browser.
🧩 Die Pflicht-Bausteine eines sauberen Mietvertrags
Damit der Vertrag im Streitfall hält, gehören diese Bausteine hinein. Die ersten beiden sind die essentialia (ohne sie kein Vertrag), der Rest schützt dich vor den teuersten Lücken:
🔐 Kautions-Rechner: was zulässig ist, und wohin das Geld gehört
Die Kaution ist der häufigste Streitpunkt schon beim Abschluss. Zwei Regeln sind zwingend: Bei Wohnungen sind höchstens drei Monatsmieten erlaubt (Art. 257e OR), und das Geld muss auf ein Sperrkonto auf deinen Namen. Rechne aus, was in deinem Fall maximal zulässig ist:
Kautions-Rechner
Trag deinen Bruttomietzins (netto + Nebenkosten akonto) ein, wir zeigen die zulässige Obergrenze.
Richtwert nach Art. 257e OR. Massgebend ist der vereinbarte Mietzins; im Zweifel Mieterverband fragen.
Methodik: Die Obergrenze ist 3 × Bruttomonatsmiete (Nettomietzins inkl. vereinbarter Nebenkosten-Akonto). Bei Geschäftsräumen gilt keine gesetzliche Obergrenze. Quelle: Art. 257e Abs. 2 OR.
🚦 Der ConvivaPlus Formularpflicht-Radar (Anfangsmietzins)
Beim Vertragsabschluss lauert der grösste verschenkte Vorteil: In neun Kantonen muss der Vermieter dir den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen und begründen (Art. 270 Abs. 2 OR). Wo das gilt, kannst du den Mietzins innert 30 Tagen nach Übernahme anfechten, gerade nach einem Mieterwechsel, wenn der Vormieter weniger zahlte. Wähle deinen Kanton:
Formularpflicht-Radar 2026
In welchem Kanton liegt die Wohnung? Der Radar zeigt, ob der Anfangsmietzins anfechtbar ist.
| Kanton | Geltung | Anfechtung |
|---|---|---|
| Zürich (ZH) | kantonsweit | 30 Tage |
| Bern (BE) | kantonsweit | 30 Tage |
| Luzern (LU) | kantonsweit | 30 Tage |
| Zug (ZG) | kantonsweit | 30 Tage |
| Freiburg (FR) | kantonsweit | 30 Tage |
| Basel-Stadt (BS) | kantonsweit | 30 Tage |
| Waadt (VD) | best. Gemeinden | 30 Tage |
| Neuenburg (NE) | best. Gemeinden | 30 Tage |
| Genf (GE) | kantonsweit | 30 Tage |
Datengrundlage: der ConvivaPlus-Formularpflicht-Index, Stand 2026. Andere Vorlagen meinen, ein Mietvertrag sei überall gleich, wir recherchieren die Formularpflicht für jeden Kanton einzeln. Laut ConvivaPlus-Auswertung der kantonalen BWO-Daten 2026 (amtliches Verzeichnis «Formularpflicht für die Mitteilung des Anfangsmietzinses») besteht sie in den Kantonen ZH, BE, LU, FR, BS, ZG, GE sowie, gemeindeweise, in VD und NE. Sie greift nur bei Wohnungsnot (Leerwohnungsziffer unter dem kantonalen Schwellenwert, oft 1,5 %). Seit 1.10.2025 muss das Formular auch den bisherigen Referenzzins und die Teuerung ausweisen.
💡 Nebenkosten im Vertrag: akonto, pauschal oder inklusive?
Der Satz, der über Hunderte Franken pro Jahr entscheidet, steht oft im Kleingedruckten. Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie ausdrücklich vereinbart und einzeln aufgeführt sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Wie sie verrechnet werden, macht den Unterschied:
⚠️ Vertragsfallen & Klauseln, die nichts wert sind
Diese Klauseln tauchen in Verträgen immer wieder auf, und halten vor der Schlichtungsbehörde nicht stand. Wenn du sie siehst, musst du sie nicht akzeptieren:
«Kaution 4 oder 6 Monatsmieten»: bei Wohnungen über 3 Monatsmieten unzulässig (Art. 257e OR). Der überschiessende Teil ist ungültig.
«Akontozahlung bar an den Vermieter» statt aufs Sperrkonto: widerspricht Art. 257e OR. Bestehe aufs Konto auf deinen Namen.
«Endreinigung durch Fachfirma zu Lasten Mieter» pauschal vorgeschrieben: Du schuldest nur eine normale Reinigung; «professionell» darf nicht erzwungen werden, normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters.
«Mieter trägt alle Reparaturen»: nein, nur der kleine Unterhalt (kleine Mängel bis ~150 CHF) geht zu deinen Lasten (Art. 259 OR), grosse Reparaturen zahlt der Vermieter.
«Vertragsstrafe bei vorzeitigem Auszug»: unzulässig, wenn du einen zumutbaren Nachmieter stellst (Art. 264 OR) – dann kommst du ohne Strafe raus.
«Kündigungsverzicht für 5 Jahre» zulasten Mieter: ein einseitiger Verzicht des Mieters ist nur sehr begrenzt gültig; im Zweifel anfechtbar.
Ein Mietvertrag schützt dich nicht durch seine Länge, sondern durch seine Sauberkeit. Was nicht drinsteht, regelt das Gesetz, und das Gesetz steht meist auf deiner Seite.
Beim Mieterwechsel gilt ein oft übersehener Trick: In Kantonen mit Formularpflicht hat der Vermieter dir den Mietzins des Vormieters auf dem Formular offenzulegen. Zahlst du plötzlich CHF 300 mehr als der Vormieter ohne nachvollziehbaren Grund, ist das ein klassischer Anfechtungsfall, und du hast dafür 30 Tage ab Übernahme. Wer das Formular gleich beim Einzug prüft, holt sich im Schnitt eine spürbare Senkung.
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Häufige Fragen zum Mietvertrag
Die wichtigsten Fragen rund um Abschluss, Kaution, Nebenkosten und Anfangsmietzins, mit OR-Belegen.
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Ein mündlicher Mietvertrag ist in der Schweiz voll gültig (Art. 253 OR) – aber bei Streit über Kaution, Nebenkosten oder Mietzins verliert fast immer, wer nichts Schriftliches vorweisen kann.
Das passt zu deinem Mietvertrag
Vom Abschluss bis zur Rückgabe, die Vorlagen für jeden Schritt.
Diskussion
8 Stimmen aus der Community
Der Formularpflicht-Radar hat mir die Augen geöffnet, wir sind in Zürich eingezogen und haben das Anfangsmietzins-Formular nie bekommen. Jetzt weiss ich, dass ich noch anfechten kann.
Genau dafür ist der Radar da. Wichtig: Die 30-Tage-Frist läuft ab Übernahme, aber wenn das Formular ganz fehlt, bist du nicht daran gebunden. Beim Mieterverband melden lohnt sich.
Endlich ein Generator, der die Kaution gleich prüft. Unser alter Vermieter wollte 4 Monatsmieten, jetzt weiss ich schwarz auf weiss, dass das nicht zulässig ist.
Richtig, bei Wohnungen sind drei das Maximum (Art. 257e OR). Den überschiessenden Teil musst du nicht leisten.
Hätte nicht gedacht, dass Nebenkosten ohne Vereinbarung gar nicht geschuldet sind. Unser Vertrag listet sie pauschal ohne Aufschlüsselung, das prüfe ich jetzt.
Wir haben jahrelang nur mündlich gemietet, bis es Streit um die Endreinigung gab. Seither: immer schriftlich. Der Artikel bringts auf den Punkt.
Ein Klassiker. Mündlich ist gültig, aber im Streit zählt der Beweis. Ein Übergabeprotokoll beim Einzug hätte euch viel erspart.
Praktisch, dass der Vertrag als PDF rauskommt. Habe ihn für die Untermiete angepasst und dem Vermieter zur Zustimmung geschickt.
Redaktorin ConvivaPlus · Recht & Wohnen
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