Untermietvertrag kündigen Schweiz: Fristen, Formular & Kündigungsvorlage

Kündigungsfristen beim Untermietvertrag: 2 Wochen oder 3 Monate?

«Zwei Wochen aufs Monatsende», so rechnen viele. Im Gesetz steht es nicht. OR Art. 266e lässt das möblierte Zimmer mit zwei Wochen Frist kündigen, aber «auf Ende einer einmonatigen Mietdauer». Der Takt ist die Mietdauer, nicht der Kalender: Ein Mietmonat, der am 15. beginnt, endet am 14. des Folgemonats.

Die Kündigungsfrist hängt in der Schweiz nicht davon ab, ob du «Untermieter» bist, sondern davon, was du mietest. Das Obligationenrecht unterscheidet klar zwischen möblierten Zimmern und unmöblierten Wohnräumen. Und genau hier passieren die meisten Fehler.

Ein möbliertes Zimmer (Bett, Schrank, Tisch vom Hauptmieter, typisch in WGs) fällt unter diese kurze Frist von 2 Wochen. Die Hürde ist tief, aber das Timing muss auf den Tag stimmen: Der Stichtag hängt am Einzugsdatum, nicht am Kalendermonat.

Bei unmöblierten Wohnungen (auch ein Zimmer, das ohne Möbel vermietet wird) gilt OR Art. 266c: Die Frist beträgt 3 Monate auf den ortsüblichen Termin oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Welches Datum das ist, legt das Gesetz nicht fest, sondern der Ortsgebrauch.

Was viele nicht wissen: Der Untermietvertrag darf eine längere Frist oder einen anderen Termin festlegen, OR Art. 266a sieht das ausdrücklich vor. Steht im Vertrag «3 Monate» für ein möbliertes Zimmer, gelten deshalb die 3 Monate, nicht die 2 Wochen. Lies zuerst den Vertrag, dann das Gesetz. Dieser Ratgeber gehört zu unserem Mietrecht-Vorlagen-Wegweiser, dort findest du auch die passende Untermietvertrag-Vorlage zum Aufsetzen und alle weiteren Kündigungsschreiben.

WG-Modelle in der Schweiz: Wer kündigt wem?

Du hast keinen Vertrag mit dem Eigentümer, und trotzdem darf er dich direkt zur Ordnung rufen. OR Art. 262 Abs. 3: «Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten», die Wohnung nur so zu gebrauchen, wie es dem Hauptmieter erlaubt ist. Kündigen kann er dir trotzdem nicht, dafür fehlt ihm der Vertrag.

Wer wem kündigt, entscheidet das WG-Modell. In der Schweiz gibt es drei gängige Varianten. Schau in deinen Vertrag, wessen Name dort steht, und lies deine Zeile.

Amtliches Formular: Wann ist es Pflicht?

Die Ausnahme fürs möblierte WG-Zimmer, auf die viele zählen, steht nicht im Gesetz. OR Art. 266l gilt für «Wohn- und Geschäftsräume»: Beide Seiten «müssen schriftlich kündigen», und der Vermieter muss dazu ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden. Fehlt es, ist die Kündigung nach Art. 266o nichtig, selbst wenn sonst alles korrekt ist.

Für die Untermiete gilt: Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter, ist er der «Vermieter» und braucht das amtliche Formular, beim möblierten Zimmer genauso wie bei der Wohnung. Kündigt der Untermieter dem Hauptmieter, genügt ein unterschriebener Brief, schriftlich muss aber auch er sein.

Das amtliche Formular ist kantonal verschieden, ja, auch das ist typisch Schweiz. In Zürich heisst es «Mitteilung einer Kündigung der vermietenden/verpachtenden Partei von Wohn- und Geschäftsräumen» und liegt als PDF bei den Zürcher Gerichten. Bern, Basel, Luzern: jeder Kanton, sein eigenes Formular, den Link je Kanton findest du im Kantons-Finder unten. Der Kündigungsbrief-Generator weiter unten schreibt nur den Begleitbrief, das Formular deines Kantons gehört dazu.

Zum Herunterladen stellen 17 Kantone ihr Formular bereit.

Eine gewöhnliche E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht dafür nicht: Die Schriftform verlangt eine eigenhändige Unterschrift (OR Art. 14) oder eine qualifizierte elektronische Signatur. Nimm einen unterschriebenen Brief, eingeschrieben, damit du den Empfang beweisen kannst. Die passenden Kündigungsmuster findest du auf dieser Seite, als Word und PDF.

Kündigungsbrief-Generator: Vorlage in 4 Sprachen

Das Einschreiben, das nie abgeholt wird, gilt trotzdem als zugestellt. Trifft der Pöstler niemanden an, legt er einen Abholschein in den Briefkasten. Ab dann zählt die Kündigung als empfangen, sobald sie auf der Post abholbar ist: am Tag des Abholscheins, wenn man sofortiges Abholen erwarten kann, sonst in der Regel am Tag danach (BGE 140 III 244 E. 5.1). Wer das Einschreiben liegen lässt, schiebt die Kündigung also nicht hinaus. Eine Sonderregel mit sieben Tagen Abholfrist gilt nur für die Mietzinserhöhung und die Zahlungsmahnung (OR Art. 269d und 257d).

Kündigst du als Hauptmieter, ist dein Brief nur die halbe Kündigung: Das kantonale Formular gehört dazu, beim möblierten Zimmer genauso wie bei der Wohnung. Der Generator unten setzt deinen Brief aus deinen Daten, dem Kündigungs- und dem Übergabedatum zusammen, in Deutsch, Französisch, Italienisch oder Englisch, zum Kopieren oder als PDF.

Vorlagen für Wohnungskündigungen, Mietverträge und Versicherungen findest du auf der Kündigungsschreiben-Hub-Seite.

Kantonale Besonderheiten: Zürich, Bern, Genf & Co.

Einen Tag zu spät kostet in Zug bis zu 6 Monate Miete, in Appenzell Ausserrhoden höchstens 2. Kein Bundesgesetz nennt den 31. März: OR Art. 266c verweist für Wohnungen auf den «ortsüblichen Termin» und nur, «wenn es keinen Ortsgebrauch gibt», auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Das Datum, das über ein halbes Jahr Miete entscheiden kann, steht in keinem Paragrafen, sondern im Ortsgebrauch.

Verpasst du in Zug den 30. September, zahlst du 6 Monate weiter. In Appenzell Ausserrhoden wartest du höchstens 2 Monate, weil dort jedes Monatsende gilt, ausser Ende Dezember. Die Spalte «So lange zahlst du nach, wenn du den Termin verpasst» im Kantons-Finder unten zeigt es für jeden Ort, an dem der Termin amtlich festgehalten ist.

In Zürich sitzt die Schlichtungsbehörde in Mietsachen am Bezirksgericht, das amtliche Kündigungsformular stellen die Zürcher Gerichte bereit. Den ortsüblichen Termin deiner Gemeinde nennt dir die Schlichtungsbehörde. Wo ein Kanton ihn amtlich festlegt, steht er fest: In Zug und Obwalden gelten 31. März, 30. Juni und 30. September, Appenzell Ausserrhoden kennt jedes Monatsende ausser 31. Dezember.

Der Kanton Luzern kennt keinen ortsüblichen Termin, dort gilt das Ende einer dreimonatigen Mietdauer (OR Art. 266c). In der Waadt läuft die Schlichtung über die Préfecture des Bezirks, und in Lausanne gelten, wenn der Vertrag nichts sagt, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober. In Genf ist die Commission de conciliation en matière de baux et loyers zuständig.

Für Bern, Basel und alle übrigen Kantone gilt dasselbe Prinzip: Massgebend ist der Ortsgebrauch am Ort der Wohnung, und ein im Vertrag vereinbarter Termin geht ihm vor (OR Art. 266a). Den Termin für deine Gemeinde nennt dir die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung. Zur Untermiete berät auch der Mieterverband.

Die 5 häufigsten Stolperfallen bei der Untermiet-Kündigung

Airbnb ohne Erlaubnis ist noch kein Grund für den Rauswurf mit 30 Tagen. Den gibt es erst, wenn du nach der schriftlichen Mahnung weitermachst. OR Art. 257f Abs. 3 verlangt zuerst die Mahnung, erst wer danach weitermacht, riskiert die ausserordentliche Kündigung mit 30 Tagen auf Ende eines Monats. Eine Genfer Mieterin hatte ihre Wohnung über ein Jahr ohne Zustimmung auf Airbnb angeboten und hörte wenige Tage nach der Mahnung auf. Die Kündigung hielt vor Bundesgericht nicht (4A_140/2019). Die ordentliche Kündigung mit Frist bleibt dem Vermieter trotzdem offen.

1. Die Kaution bar auf die Hand. Das Gesetz sieht diesen Weg nicht vor: Eine Sicherheit in Geld muss der Vermieter, in der Untermiete also der Hauptmieter, nach OR Art. 257e «bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen», und bei Wohnräumen darf sie höchstens drei Monatszinse betragen. Ohne Quittung gibt es Streit, die Schlichtungsbehörde deines Kantons hilft kostenlos.

2. Falsche Frist. Das Zimmer ist möbliert, aber der Untermieter kündigt mit 3 Monaten. Oder umgekehrt: unmöbliert, aber nur 2 Wochen Frist eingehalten. Beides kostet: Zu lang verschenkt Wochen, zu kurz verschiebt den Auszug. Den Stichtag rechnet dir der Kalkulator oben.

3. Kein schriftlicher Vertrag. Mündliche Untermietverträge sind zwar gültig, aber im Streitfall kaum beweisbar. Ohne Vertrag ist oft nicht mal klar, ob das Zimmer als «möbliert» gilt. Tipp: Auch nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufsetzen.

4. Kündigung an die falsche Person. In der Untermiete geht deine Kündigung an den Hauptmieter, nicht an den Vermieter. In der Solidarmiete kündigt ihr gemeinsam dem Vermieter, und der Vermieter muss allen Mitmietern kündigen.

5. Vergessene Erlaubnis des Vermieters. Gemäss OR Art. 262 braucht der Hauptmieter für die Untermiete die Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese, riskiert der Hauptmieter die Kündigung seines eigenen Mietvertrags. Dieses Problem wird oft erst bei der Kündigung des Untermieters sichtbar.

Die ConvivaPlus Untermiet-Fristen-Matrix ordnet alle sechs gängigen WG- und Untermiet-Szenarien (Hauptmieter→Untermieter, Untermieter→Hauptmieter, 3er-WG, möbliertes WG-Zimmer, Paar-Trennung, Firmen-Untermiete) der jeweils geltenden Frist nach OR Art. 266c/d/e zu. So siehst du auf einen Blick, welche der drei Fristen, 2 Wochen, 3 Monate oder 6 Monate, für deine konkrete Wohnsituation gilt, statt dich durch zwölf Gesetzesartikel zu wühlen.

Methodik: Die Fristen der Matrix stammen direkt aus dem Obligationenrecht (OR Art. 262, 266a–266o, 272–273c), jede Zeile mit ihrem Artikel, geprüft am amtlichen Wortlaut auf fedlex (Fassung 1. Januar 2026). Die Kantonstermine im Finder stammen aus unserem eigenen Datensatz: je Kanton mit amtlicher Quelle und Prüfdatum, dort, wo der Termin amtlich festgehalten ist.

Rechte und Pflichten: Was nach der Kündigung gilt

Auch das möblierte WG-Zimmer kann erstreckt werden. Der Untermieter kann eine Erstreckung verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (OR Art. 272). Ausgeschlossen ist sie nur in den Fällen von Art. 272a, etwa bei Zahlungsrückstand; eine Ausnahme für möblierte Zimmer steht dort nicht.

Enden muss die Erstreckung spätestens mit dem Vertrag deines Hauptmieters. OR Art. 273b: «Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.» Umgekehrt schützt dich derselbe Artikel, wenn die Untermiete nur vorgeschoben ist: Bezweckt sie hauptsächlich die Umgehung des Kündigungsschutzes, erhältst du diesen Schutz «ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis».

Nach der Kündigung musst du das Zimmer im gleichen Zustand zurückgeben, in dem du es übernommen hast, normale Abnutzung ausgenommen. Genau hier, bei der Rückgabe, entstehen die meisten Konflikte. Ein Übernahme- und Rückgabeprotokoll ist deshalb dringend empfohlen.

Der Hauptmieter darf den Untermieter nicht einfach aussperren oder die Schlösser wechseln, auch nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist. Räumen lassen darf er nur über das Gericht: mit einem Ausweisungsbegehren, bei klarer Lage im schnellen Verfahren nach ZPO Art. 257.

Bei einer ungerechtfertigten Kündigung kann der Untermieter diese innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Für Anfechtung und Erstreckung ist die Schlichtung Pflicht, erst danach geht es vor Gericht. Alle weiteren Vorlagen und Musterbriefe findest du im Kündigungsschreiben-Hub.