Untermietvertrag kündigen Schweiz: Fristen, Vorlage & Generator

Kündigungsfristen beim Untermietvertrag: 2 Wochen oder 3 Monate?

Die Kündigungsfrist hängt in der Schweiz nicht davon ab, ob du «Untermieter» bist — sondern davon, was du mietest. Das Obligationenrecht unterscheidet klar zwischen möblierten Zimmern und unmöblierten Wohnräumen. Und genau hier passieren die meisten Fehler.

Ein möbliertes Zimmer (Bett, Schrank, Tisch vom Hauptmieter — typisch in WGs) kann gemäss OR Art. 266e mit einer Frist von 2 Wochen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Die Hürde ist tief — aber das Timing muss exakt stimmen, sonst gilt der nächste Monat.

Bei unmöblierten Wohnungen (auch Zimmer ohne eigene Möbel) gilt OR Art. 266c: Die Frist beträgt 3 Monate auf den ortsüblichen Termin. In den meisten Kantonen sind das der 31. März und der 30. September — aber nicht überall.

Was viele nicht wissen: Der Untermietvertrag kann kürzere oder längere Fristen vereinbaren als das Gesetz vorsieht — aber nur zugunsten des Untermieters. Eine Vertragsklausel, die dem Untermieter eine längere Frist als 3 Monate aufbürdet, ist nichtig. Dieser Ratgeber ist Teil unseres Kündigungsschreiben-Hubs, wo du auch Vorlagen für Untermietverträge, Arbeitsverträge und Versicherungen findest.

WG-Modelle in der Schweiz: Wer kündigt wem?

Die Kündigungssituation hängt massgeblich davon ab, welches WG-Modell bei euch gilt. In der Schweiz existieren drei gängige Varianten — und jede hat andere Konsequenzen für Fristen, Formalitäten und Zuständigkeiten.

Modell 1: Hauptmieter-Untermieter. Eine Person hat den Mietvertrag mit dem Vermieter. Alle anderen sind Untermieter. Der Hauptmieter ist gleichzeitig «Vermieter» der Untermieter. Die Kündigung geht an den Hauptmieter — nicht an den Eigentümer. Dieses Modell ist in Schweizer WGs am häufigsten.

Modell 2: Solidarmiete. Alle WG-Bewohner stehen gemeinsam im Mietvertrag. Hier kann kein einzelner WG-Partner «kündigen» — alle müssen gemeinsam kündigen oder eine Vertragsänderung mit dem Vermieter vereinbaren. Will nur eine Person ausziehen, braucht es die Zustimmung aller Mitmieter und des Vermieters.

Modell 3: Einzelmietverträge. Jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter. Hier kündigt jeder für sich — direkt beim Vermieter, mit den regulären Fristen gemäss OR 266c (3 Monate). Untermiete existiert in diesem Modell nicht.

Amtliches Formular: Wann ist es Pflicht?

Hier kommt der Punkt, den selbst Rechtslaien selten kennen: Für die Kündigung von Wohnräumen (nicht Geschäftsräume, nicht möblierte Zimmer) schreibt OR Art. 266l ein amtliches, vom Kanton genehmigtes Formular vor. Wird die Kündigung ohne dieses Formular ausgesprochen, ist sie nichtig.

Für die Untermiete gilt: Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter eine unmöblierte Wohnung oder ein unmöbliertes Zimmer, muss er das amtliche Formular verwenden. Kündigt der Untermieter dem Hauptmieter, genügt ein einfaches Schreiben — das amtliche Formular ist nur für den «Vermieter» (also den Hauptmieter in der Untermietsituation) obligatorisch.

Das amtliche Formular ist kantonal verschieden — ja, auch das ist typisch Schweiz. In Zürich heisst es «Formular zur Anzeige der Kündigung» und ist beim Mietgericht oder online erhältlich. Bern, Basel, Luzern: jeder Kanton, sein eigenes Formular. Unser Kündigungsbrief-Generator berücksichtigt das und weist dich direkt hin.

Bei möblierten Zimmern (OR Art. 266e) ist das amtliche Formular nicht zwingend. Ein einfacher Brief oder sogar eine E-Mail genügt — wobei ein eingeschriebener Brief aus Beweisgründen dringend empfohlen wird. Die passende Vorlage findest du in unserer Untermietvertrag-Vorlagensammlung.

Kündigungsbrief-Generator: Vorlage in 4 Sprachen

Unser Generator erstellt einen rechtssicheren Kündigungsbrief für deinen Untermietvertrag — in Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch. Du gibst deine Daten ein, wählst das passende WG-Modell, und der Brief wird automatisch generiert. PDF-Export inklusive.

Der Generator unterscheidet automatisch zwischen möblierten Zimmern (kurze Frist, kein amtliches Formular nötig) und unmöblierten Wohnräumen (lange Frist, amtliches Formular je nach Kanton). Du wählst einfach aus, was auf dich zutrifft.

Den vollständigen Generator findest du auf unserer Kündigungsschreiben-Hub-Seite — dort gibt es auch Vorlagen für Wohnungskündigungen, Mietverträge und Versicherungen.

Wichtig: Der Generator erstellt das Begleitschreiben. Falls du als Hauptmieter einem Untermieter eine unmöblierte Wohnung kündigst, brauchst du zusätzlich das amtliche Formular deines Kantons. Der Generator weist dich darauf hin.

Kantonale Besonderheiten: Zürich, Bern, Genf & Co.

Die Kündigungsfristen im OR gelten schweizweit — aber die ortsüblichen Termine variieren von Kanton zu Kanton. Das kann bei einer 3-Monats-Frist den Unterschied zwischen «nächsten Monat raus» und «noch ein halbes Jahr zahlen» machen.

In Zürich sind die ortsüblichen Kündigungstermine der 31. März und der 30. September. In der Praxis werden auch der 30. Juni und der 31. Dezember akzeptiert — aber nur wenn vertraglich vereinbart. Die Schlichtungsbehörde Zürich bietet ein eigenes Online-Formular an.

Im Kanton Genf gelten besonders mieterfreundliche Regeln. Die ortsüblichen Termine sind hier ebenfalls Ende März und Ende September, aber die Avis des Office des baux et loyers muss zwingend beigelegt werden. In Waadt wird das formule officielle über die Préfecture bezogen.

In Bern und den Innerschweizer Kantonen sind die Termine oft flexibler — Kündigung auf jedes Monatsende ist verbreiteter als in der Romandie. Die Mieterverband-Beratung hilft kostenlos bei Fragen. In Basel-Stadt gibt es neben März und September auch den 30. Juni als dritten ortsüblichen Termin.

Die 5 häufigsten Stolperfallen bei der Untermiet-Kündigung

1. Falsche Frist. Das Zimmer ist möbliert, aber der Untermieter kündigt mit 3 Monaten. Oder umgekehrt: unmöbliert, aber nur 2 Wochen Frist eingehalten. Beides ist problematisch — zu lang verschenkt Geld, zu kurz ist ungültig.

2. Kein schriftlicher Vertrag. Mündliche Untermietverträge sind zwar gültig, aber im Streitfall kaum beweisbar. Ohne Vertrag ist oft nicht mal klar, ob das Zimmer als «möbliert» gilt. Tipp: Auch nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufsetzen.

3. Kündigung an die falsche Person. In der Solidarmiete muss die Kündigung an alle Mitmieter gehen. In der Hauptmieter-Untermieter-Konstellation an den Hauptmieter — nicht an den Vermieter. An die falsche Adresse geschickt = ungültig.

4. Vergessene Erlaubnis des Vermieters. Gemäss OR Art. 262 braucht der Hauptmieter für die Untermiete die Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese, riskiert der Hauptmieter die Kündigung seines eigenen Mietvertrags. Dieses Problem wird oft erst bei der Kündigung des Untermieters sichtbar.

5. Kaution nicht geregelt. Untermieter zahlen oft eine informelle Kaution an den Hauptmieter. Gesetzlich muss diese innerhalb eines Jahres nach Auszug zurückgezahlt werden. Ohne Quittung gibt es Streit — die Schlichtungsbehörde deines Kantons hilft kostenlos.

Rechte und Pflichten: Was nach der Kündigung gilt

Nach der Kündigung beginnt die Phase, in der die meisten Konflikte entstehen. Der Untermieter muss das Zimmer im gleichen Zustand zurückgeben, in dem er es übernommen hat — normale Abnutzung ausgenommen. Ein Übernahme- und Rückgabeprotokoll ist dringend empfohlen.

Der Untermieter hat das Recht, eine Erstreckung der Untermiete zu verlangen, wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellt (OR Art. 272). Das gilt allerdings nur bei unmöblierten Wohnräumen — bei möblierten Zimmern gibt es kein Erstreckungsrecht.

Der Hauptmieter darf den Untermieter nicht einfach aussperren oder die Schlösser wechseln — auch nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist. Eigenmächtige Massnahmen sind strafbar. Der korrekte Weg führt über die Schlichtungsbehörde und nötigenfalls über das Gericht.

Bei einer ungerechtfertigten Kündigung kann der Untermieter diese innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Die Schlichtung ist in der Schweiz bei mietrechtlichen Streitigkeiten obligatorisch — kein direkter Gang vor Gericht möglich. Alle weiteren Vorlagen und Musterbriefe findest du im Kündigungsschreiben-Hub.