Untermietvertrag Vorlage Schweiz: kostenlos ausfüllen (PDF & Word) – plus der Mietzins-Check, der dich vor dem Rauswurf schützt
Drei Monate Auslandsemester, das WG-Zimmer in der Schweiz soll sich nicht leer fressen, also untervermieten. Erlaubt. Aber ein vergessener Satz, eine fehlende Zustimmung oder ein zu hoher Untermietzins können dich die ganze Wohnung kosten. Hier ist die Gratis-Vorlage, die deinen Untermietvertrag in zwei Minuten wasserdicht macht. Dazu die ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel: Sie rechnet wie das Bundesgericht und zeigt dir live, ob dein Preis nach Art. 262 OR noch zulässig ist.
🏛️ Was in der Schweiz erlaubt ist (und was nicht)
Der grösste Irrtum zuerst: Dein Vermieter kann dir das Untervermieten nicht einfach verbieten, so gern er das auch behauptet. Untervermieten ist in der Schweiz ein gesetzlich verankertes Recht, kein Gnadenakt. Art. 262 OR erlaubt dir, deine Wohnung oder ein Zimmer ganz oder teilweise weiterzuvermieten. Die einzige Bedingung: seine Zustimmung. Und die darf er nicht aus Laune verweigern.
Das Gesetz nennt nämlich abschliessend drei Gründe, mit denen dein Vermieter Nein sagen darf. Liegt keiner davon vor, gilt die Zustimmung. Schweigt er auf eine korrekte Anfrage, kann das sogar als stillschweigende Erlaubnis ausgelegt werden. Genau deshalb ist es so wichtig, die Bedingungen schriftlich und vollständig offenzulegen.
Dein Vermieter darf die Zustimmung zur Untermiete nur verweigern, wenn:
📝 Dein Untermietvertrag in 2 Minuten
Der Untermietvertrag braucht keine Schriftform, seine Kündigung schon. Art. 266l OR verlangt für Wohnräume eine schriftliche Kündigung, und kündigst du als Hauptmieter, zusätzlich das amtliche Formular deines Kantons; wie das geht, zeigt Untermietvertrag kündigen. Darum steht die Frist gleich im Vertrag. Zwölf Felder, zwei Minuten, und vor dir liegt ein unterschriftsreifer Untermietvertrag. Als PDF herunterladen, ausdrucken, beide unterschreiben, fertig. Den Text kannst du auch kopieren und in Word einfügen.
🛠️ Untermietvertrag-Generator
Felder ausfüllen → fertiger Vertrag als PDF oder zum Kopieren. Kostenlos, keine Anmeldung.
✅ Ist deine Untermiete überhaupt zulässig? (Art. 262 OR)
Um 78'175 Stimmen wäre das Untervermieten heute schwieriger. Am 24. November 2024 lehnte das Stimmvolk eine Änderung von Art. 262 OR mit 48,4 % Ja ab. Sie hätte ein schriftliches Gesuch und eine schriftliche Zustimmung verlangt und dem Vermieter erlaubt, eine Untermiete über zwei Jahre zu verweigern. Es gilt also das bisherige Recht: Art. 262 OR verlangt die Zustimmung deiner Vermieterschaft, verweigern darf sie diese nur aus drei Gründen. Der Check sagt dir in vier Fragen, ob du auf der sicheren Seite bist.
✅ Zulässigkeits-Check: ist deine Untermiete erlaubt?
Vier Fragen nach Art. 262 OR: die Ampel zeigt dir, ob deine Untermiete grünes Licht hat oder du nachbessern musst.
Hast du die Zustimmung deiner Vermieterschaft zur Untermiete eingeholt?
Hast du die Bedingungen offengelegt (Untermietzins, an wen, wie lange)?
Bleibt dein Untermietzins ohne übermässigen Gewinn (höchstens anteilige Miete + angemessener Zuschlag)?
Habt ihr einen schriftlichen Untermietvertrag aufgesetzt?
🚦 Die Untermietzins-Ampel: ist dein Preis noch zulässig?
Vor Bundesgericht ging es 1993 auch um einen Kaffee. Eine Genfer Mieterin wollte zwei möblierte Zimmer untervermieten, die Untermieterinnen durften die Küche nur zum Kaffeekochen benutzen. Das kantonale Gericht rechnete dafür 5 % eines Zimmerzinses und schlug für die Möblierung 20 % auf. Die verlangten Mieten lagen 30 bis 40 % über diesem Betrag, und das Bundesgericht urteilte: offensichtlich missbräuchlich (BGE 119 II 353). Genau so rechnet die ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel: anteiliger Hauptmietzins, Möblierungszuschlag, dann die Missbrauchsgrenze aus Art. 262 OR. In einer Sekunde siehst du, ob dein Wunschpreis grün, gelb oder rot leuchtet.
🚦 ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel
Prüft nach Art. 262 OR, ob dein geplanter Untermietzins zulässig, grenzwertig oder missbräuchlich ist.
Dein Untermietzins bleibt im Rahmen. Der Aufschlag liegt im durch Möblierung und Aufwand gerechtfertigten Bereich. Trotzdem: Konditionen schriftlich offenlegen.
Orientierung nach BGE 119 II 353, kein gesetzlich fixierter Prozentsatz. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde anhand der konkreten Leistungen.
So rechnet die ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel, nach BGE 119 II 353: Grundlage ist dein anteiliger Hauptmietzins. Bei möblierter Untermiete kommen 20 % dazu (im Leitentscheid 15 % für Möbel und Risiko plus 5 % für ein gut möbliertes Zimmer, vom Bundesgericht nicht beanstandet); unmöbliert gibt es keinen Zuschlag. Darüber schaltet die Ampel auf Gelb: Ein Aufpreis braucht echte Zusatzleistungen. Rot ab 30 % über diesem Betrag, denn diese Differenz nannte das Bundesgericht offensichtlich missbräuchlich. Das Urteil rechnet pro Zimmer (Hauptmietzins geteilt durch die Zimmer ohne Küche); vermietest du ein Zimmer, gib als Anteil 100 geteilt durch die Zimmerzahl ein. Die Einordnung stammt laut ConvivaPlus aus diesem einen Leitentscheid.
📋 Was zwingend in den Untermietvertrag gehört
Die Kaution deines Untermieters gehört nicht auf dein Konto. Art. 257e OR: Eine Sicherheit in Geld muss der Vermieter, in der Untermiete also du, «bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen», höchstens drei Monatszinse. Wie der Untermieter sie am Ende zurückbekommt, zeigt Mietkaution zurückfordern. Ein Handschlag und ein «passt scho»? Vor der Schlichtungsbehörde ist das Konfetti. Ein Untermietvertrag, der hält, braucht sieben Bausteine; der Generator oben baut alle sieben automatisch ein. Hier siehst du, warum jeder davon dein Geld schützt.
| Baustein | Was rein muss | Warum |
|---|---|---|
| Parteien | Voller Name + Adresse von Untervermieter und Untermieter | Wer haftet, wer zahlt: ohne klare Parteien kein durchsetzbarer Vertrag. |
| Mietobjekt | Genaue Bezeichnung + Adresse + Zustand (möbliert?) | Bestimmt, was vermietet ist und ob ein Möblierungszuschlag gerechtfertigt ist. |
| Mietzins | Untermietzins + Nebenkosten, getrennt ausgewiesen | Grundlage für die Missbrauchs-Prüfung nach Art. 262 OR. |
| Dauer | Befristet (Datum) oder unbefristet + Kündigungsfrist | Befristet endet automatisch; unbefristet braucht eine klare Frist. |
| Kaution | Höhe + Rückzahlungsbedingung (max. 3 Monatsmieten) | Schützt dich vor Schäden, schützt den Untermieter vor Willkür. |
| Zustimmung | Bestätigung, dass der Vermieter zugestimmt hat | Ohne sie ist die ganze Untermiete angreifbar (Art. 262 OR). |
| Unterschriften | Ort, Datum + Unterschrift beider Parteien | Macht den Vertrag zum gültigen, beweisbaren Dokument. |
⚠️ Die 5 teuersten Fehler beim Untervermieten
Für jeden Fehltritt deines Untermieters stehst du gerade. Art. 262 Abs. 3 OR: «Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist.» Genau darum kosten die fünf Fehler unten Geld oder gleich die Wohnung.
Keine Zustimmung eingeholt. Der häufigste und gefährlichste Fehler überhaupt. Untervermieten ohne Zustimmung ist eine Vertragsverletzung. Nach schriftlicher Abmahnung kann dir dein Vermieter ausserordentlich kündigen. Immer vorher fragen, am besten schriftlich.
Zu viel verlangt. Wer Gewinn macht, der nicht durch Leistungen gedeckt ist, gibt dem Vermieter einen der drei Gründe für ein Nein (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). Wer trotzdem untervermietet, riskiert den eigenen Mietvertrag. Nutze die Ampel oben.
Vergessen, dass du voll haftest. Zahlt dein Untermieter nicht oder verwüstet die Wohnung, stehst du beim Vermieter gerade, für die ganze Miete und jeden Schaden. Kaution und ein sauberer Vertrag sind dein einziger Schutz.
Nur mündlich abgemacht. «Wir kennen uns doch» endet vor der Schlichtungsbehörde regelmässig im Desaster. Ohne schriftlichen Vertrag stehst du bei Streit mit leeren Händen da. Zwei Minuten Generator sparen Monate Ärger.
Kündigungsfristen ignoriert. Auch das Untermietverhältnis hat Fristen. Bei unbefristeter Untermiete gelten sinngemäss die gesetzlichen Mietfristen (Wohnung: 3 Monate auf einen Termin). Im Vertrag klar festhalten.
Untervermieten ist dein Recht, aber nur, solange du keinen Rappen Gewinn machst und die Zustimmung hast.
✅ In 5 Schritten zum gültigen Untermietvertrag
Kein Gericht rechnet dir den richtigen Untermietzins aus. Im Streit um die Zustimmung prüft es nur, ob deiner missbräuchlich ist: «Der Richter hat den zulässigen Betrag der Untermiete nicht im Urteilsdispositiv festzusetzen» (BGE 119 II 353). Den Preis legst du also selbst fest, bevor du fragst. So läufst du in fünf Schritten von der Anfrage bis zur Unterschrift.
Schweigt dein Vermieter auf eine korrekte, vollständige Untermiete-Anfrage, darf das als stillschweigende Zustimmung gewertet werden. Genau deshalb fragst du schriftlich mit allen Konditionen – so erzeugst du im Zweifel den Beweis, dass er hätte widersprechen können und es nicht tat. Dieselbe Sorgfalt lohnt sich bei jedem amtlichen Dokument, etwa bei der Testament-Vorlage, wo ein Formfehler alles kippt.
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Muster als PDF öffnen❓ Häufige Fragen zum Untermietvertrag
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Nein. Ein generelles Untermietverbot im Mietvertrag ist unwirksam. Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus den drei gesetzlichen Gründen verweigern.
Das legst du im Untermietvertrag fest, am saubersten als separater Betrag zusätzlich zum Untermietzins. Der Generator weist Nebenkosten getrennt aus.
Schriftlich und unter Einhaltung der vereinbarten Frist. Bei unbefristeter Wohnungs-Untermiete gelten sinngemäss die gesetzlichen Fristen (3 Monate auf einen Termin).
Alle Angaben ohne Gewähr. Fehler gefunden? → support@conviva-plus.ch
Untervermieten ist in der Schweiz ein gesetzliches Recht (Art. 262 OR): Dein Vermieter darf nur aus drei Gründen Nein sagen. Aber: Du darfst keinen Gewinn machen, und du haftest weiterhin für die ganze Miete, auch wenn dein Untermieter nicht zahlt.
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Redaktorin ConvivaPlus · Recht & Wohnen
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