Untermietvertrag Vorlage Schweiz: kostenlos ausfüllen (PDF & Word) – plus der Mietzins-Check, der dich vor dem Rauswurf schützt
Drei Monate Auslandsemester, das WG-Zimmer soll sich nicht leer fressen, also untervermieten. Erlaubt. Aber ein vergessener Satz, eine fehlende Zustimmung oder 80 Franken zu viel Untermietzins können dich die ganze Wohnung kosten. Hier ist die Gratis-Vorlage, die deinen Untermietvertrag in zwei Minuten wasserdicht macht. Und ein Werkzeug, das sonst keiner hat: die Untermietzins-Ampel, die live prüft, ob dein Preis nach Art. 262 OR noch zulässig ist.
🏛️ Was in der Schweiz erlaubt ist (und was nicht)
Der grösste Irrtum zuerst: Dein Vermieter kann dir das Untervermieten nicht einfach verbieten, so gern er das auch behauptet. Untervermieten ist in der Schweiz ein gesetzlich verankertes Recht, kein Gnadenakt. Art. 262 OR erlaubt dir, deine Wohnung oder ein Zimmer ganz oder teilweise weiterzuvermieten. Die einzige Bedingung: seine Zustimmung. Und die darf er nicht aus Laune verweigern.
Das Gesetz nennt nämlich abschliessend drei Gründe, mit denen dein Vermieter Nein sagen darf. Liegt keiner davon vor, gilt die Zustimmung. Schweigt er auf eine korrekte Anfrage, kann das sogar als stillschweigende Erlaubnis ausgelegt werden. Genau deshalb ist es so wichtig, die Bedingungen schriftlich und vollständig offenzulegen.
Dein Vermieter darf die Zustimmung zur Untermiete nur verweigern, wenn:
📝 Dein Untermietvertrag in 2 Minuten
Zwölf Felder, zwei Minuten, und vor dir liegt ein unterschriftsreifer Untermietvertrag, an dem nichts Wesentliches fehlt. Schluss also mit dem Suchen nach «Untermietvertrag Word kostenlos»: Fülle die Felder aus, der Generator baut daraus einen vollständigen, schweizweit gültigen Vertrag mit allen Pflicht-Klauseln. Als PDF herunterladen, ausdrucken, beide unterschreiben, fertig. Den fertigen Text kannst du auch kopieren und in Word einfügen, falls du noch etwas anpassen willst.
🛠️ Untermietvertrag-Generator
Felder ausfüllen → fertiger Vertrag als PDF oder zum Kopieren. Kostenlos, keine Anmeldung.
✅ Ist deine Untermiete überhaupt zulässig? (Art. 262 OR)
Bevor der Preis stimmt, muss die Untermiete erlaubt sein. Art. 262 OR verlangt die Zustimmung deiner Vermieterschaft. Verweigern darf sie diese nur aus drei Gründen: du legst die Bedingungen nicht offen, der Untermietzins ist missbräuchlich, oder der Vermieterschaft entstehen wesentliche Nachteile. Der Check sagt dir in vier Fragen, ob du auf der sicheren Seite bist.
✅ Zulässigkeits-Check: ist deine Untermiete erlaubt?
Vier Fragen nach Art. 262 OR: die Ampel zeigt dir, ob deine Untermiete grünes Licht hat oder du nachbessern musst.
Hast du die Zustimmung deiner Vermieterschaft zur Untermiete eingeholt?
Hast du die Bedingungen offengelegt (Untermietzins, an wen, wie lange)?
Bleibt dein Untermietzins ohne übermässigen Gewinn (höchstens anteilige Miete + angemessener Zuschlag)?
Habt ihr einen schriftlichen Untermietvertrag aufgesetzt?
🚦 Die Untermietzins-Ampel: ist dein Preis noch zulässig?
Hier scheitern die meisten Untermieten, und kein anderes Vorlagen-Portal sagt es dir: Beim Untervermieten darfst du keinen einzigen Rappen Gewinn machen. Genau dafür haben wir die ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel gebaut, den ersten Schweizer Live-Check seiner Art. Sie hält deine anteilige Miete mal Möblierungszuschlag gegen die Missbrauchsgrenze aus Art. 262 OR und sagt dir in einer Sekunde, ob dein Wunschpreis grün, gelb oder rot leuchtet. Liegst du über dem anteiligen Hauptmietzins plus einem angemessenen Zuschlag, gilt der Untermietzins als missbräuchlich, und dein Vermieter darf die Zustimmung verweigern.
🚦 ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel
Prüft nach Art. 262 OR, ob dein geplanter Untermietzins zulässig, grenzwertig oder missbräuchlich ist.
Dein Untermietzins bleibt im Rahmen. Der Aufschlag liegt im durch Möblierung und Aufwand gerechtfertigten Bereich. Trotzdem: Konditionen schriftlich offenlegen.
Orientierungswert nach Bundesgerichts-Praxis (kein gesetzlich fixierter Prozentsatz). Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsbehörde anhand der konkreten Leistungen.
So rechnet die ConvivaPlus-Untermietzins-Ampel: Sie nimmt deinen Hauptmietzins anteilig zur untervermieteten Fläche und addiert einen zulässigen Zuschlag, nach Bundesgerichts-Praxis bis rund 20 % bei möblierter und rund 10 % bei unmöblierter Untermiete. Liegt dein Preis darüber, schaltet die Ampel auf Gelb; ab rund 30 % Aufschlag auf Rot (missbräuchlich). Diese Orientierungs-Schwellen sind die Einordnung laut ConvivaPlus, hergeleitet aus der Bundesgerichts-Praxis zur missbräuchlichen Untermiete.
📊 Was kostet ein Untermietzimmer in deiner Region?
Ob dein Untermietzins fair ist, hängt auch davon ab, wo du wohnst. Der ConvivaPlus Untermiet-Preisindex normalisiert die regionalen Medianmieten für ein möbliertes Zimmer auf eine vergleichbare Zahl (Basis 100 = gesamtschweizerischer Median).
📊 ConvivaPlus Untermiet-Preisindex: dein Markt im Vergleich
Gib deine Miete ein und wähle deine Region: du siehst sofort, ob dein Untermietzins über oder unter dem regionalen Median liegt.
Richtwerte aus BFS-Mietpreis-Erhebung + kantonalen Schlichtungsstatistiken, möbliertes Zimmer.
Methodik: Basis 100 = Median aller erfassten Regionen (CHF 1050). laut ConvivaPlus aus BFS-Mietpreis-Erhebung und kantonalen Schlichtungsstatistiken abgeleitet, derselbe Index wie im Schwester-Ratgeber zur Untermietvertrag-Kündigung, zitierfähig mit Quellenangabe (CC BY 4.0).
📋 Was zwingend in den Untermietvertrag gehört
Ein Handschlag und ein «passt scho»? Vor der Schlichtungsbehörde ist das Konfetti. Ein Untermietvertrag, der wirklich hält, braucht sieben Bausteine, und an einem einzigen fehlenden ist schon manche WG-Freundschaft zerbrochen. Der Generator oben baut alle sieben automatisch ein. Hier siehst du, warum jeder davon dein Geld schützt.
| Baustein | Was rein muss | Warum |
|---|---|---|
| Parteien | Voller Name + Adresse von Untervermieter und Untermieter | Wer haftet, wer zahlt: ohne klare Parteien kein durchsetzbarer Vertrag. |
| Mietobjekt | Genaue Bezeichnung + Adresse + Zustand (möbliert?) | Bestimmt, was vermietet ist und ob ein Möblierungszuschlag gerechtfertigt ist. |
| Mietzins | Untermietzins + Nebenkosten, getrennt ausgewiesen | Grundlage für die Missbrauchs-Prüfung nach Art. 262 OR. |
| Dauer | Befristet (Datum) oder unbefristet + Kündigungsfrist | Befristet endet automatisch; unbefristet braucht eine klare Frist. |
| Kaution | Höhe + Rückzahlungsbedingung (max. 3 Monatsmieten) | Schützt dich vor Schäden, schützt den Untermieter vor Willkür. |
| Zustimmung | Bestätigung, dass der Vermieter zugestimmt hat | Ohne sie ist die ganze Untermiete angreifbar (Art. 262 OR). |
| Unterschriften | Ort, Datum + Unterschrift beider Parteien | Macht den Vertrag zum gültigen, beweisbaren Dokument. |
⚠️ Die 5 teuersten Fehler beim Untervermieten
Jeder dieser fünf Fehler hat schon jemandem die Wohnung oder einen Batzen Geld gekostet, und der häufigste passiert, bevor der Untermieter überhaupt die Schlüssel hat. Lies sie einmal, dann tappst du in keinen.
Keine Zustimmung eingeholt. Der häufigste und gefährlichste Fehler überhaupt. Untervermieten ohne Zustimmung ist eine Vertragsverletzung. Nach schriftlicher Abmahnung kann dir dein Vermieter ausserordentlich kündigen. Immer vorher fragen, am besten schriftlich.
Zu viel verlangt. Wer Gewinn macht, riskiert den Missbrauchs-Vorwurf. Die Schlichtungsbehörde kann den Untermietzins rückwirkend herabsetzen, und du musst zu viel Kassiertes zurückzahlen. Nutze die Ampel oben.
Vergessen, dass du voll haftest. Zahlt dein Untermieter nicht oder verwüstet die Wohnung, stehst du beim Vermieter gerade, für die ganze Miete und jeden Schaden. Kaution und ein sauberer Vertrag sind dein einziger Schutz.
Nur mündlich abgemacht. «Wir kennen uns doch» endet vor der Schlichtungsbehörde regelmässig im Desaster. Ohne schriftlichen Vertrag stehst du bei Streit mit leeren Händen da. Zwei Minuten Generator sparen Monate Ärger.
Kündigungsfristen ignoriert. Auch das Untermietverhältnis hat Fristen. Bei unbefristeter Untermiete gelten sinngemäss die gesetzlichen Mietfristen (Wohnung: 3 Monate auf einen Termin). Im Vertrag klar festhalten.
Untervermieten ist dein Recht, aber nur, solange du keinen Rappen Gewinn machst und die Zustimmung hast.
✅ In 5 Schritten zum gültigen Untermietvertrag
Fünf Schritte trennen dich vom unterschriebenen Vertrag, und keiner dauert länger als ein Kaffee in der Pause. So läufst du von der Anfrage bis zur Unterschrift durch, ohne dass dir der Vermieter querschlägt.
Schweigt dein Vermieter auf eine korrekte, vollständige Untermiete-Anfrage, darf das als stillschweigende Zustimmung gewertet werden. Genau deshalb fragst du schriftlich mit allen Konditionen – so erzeugst du im Zweifel den Beweis, dass er hätte widersprechen können und es nicht tat. Dieselbe Sorgfalt lohnt sich bei jedem amtlichen Dokument, etwa bei der Testament-Vorlage, wo ein Formfehler alles kippt.
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❓ Häufige Fragen zum Untermietvertrag
Die Fragen, die vor jeder Untermiete im Kopf herumschwirren, kurz und ehrlich beantwortet.
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Alle Angaben ohne Gewähr. Fehler gefunden? → support@conviva-plus.ch
Untervermieten ist in der Schweiz ein gesetzliches Recht (Art. 262 OR): Dein Vermieter darf nur aus drei Gründen Nein sagen. Aber: Du darfst keinen Gewinn machen, und du haftest weiterhin für die ganze Miete, auch wenn dein Untermieter nicht zahlt.
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Diskussion
6 Stimmen aus der Community
Endlich mal eine Vorlage, die auch sagt, wie viel ich verlangen DARF. Die Ampel ist bei meinem Wunschpreis sofort auf Rot gesprungen, 41 Prozent Aufschlag. Peinlich, aber tausendmal besser jetzt als vor der Schlichtungsbehörde.
Der Satz mit der Haftung hat mich kalt erwischt. Mein letzter Untermieter ist abgehauen ohne zu zahlen, und ich durfte die ganze Miete weiterberappen. Hätte ich das vorher gewusst, hätte ich auf einer Kaution bestanden.
Genau darum predigen wir die Kaution, Tobias. Bis drei Monatsmieten auf ein Sperrkonto im Namen des Untermieters, dann bist du bei einem Zahlungsausfall nicht komplett blank. Danke fürs Teilen, das ist die Lektion, die der Artikel verhindern will.
Mein Vermieter meinte, Untervermieten sei in meinem Vertrag «generell verboten». Dank dem Artikel wusste ich: so eine Klausel ist gar nicht gültig. Konditionen sauber offengelegt, und plötzlich war das Nein weg. Wissen ist Macht.
Ha nid gwüsst, dass me bim möblierte Zimmer öppe 20 Prozent druufschla darf. Bi mir hets grad knapp grüen ggä. Sehr fair erklärt, ohni Juriste-Chauderwälsch.
Generator in zwei Minuten ausgefüllt, als PDF dem Vermieter geschickt, Zustimmung kam am nächsten Morgen. Drei Jahre lang habe ich vor solchen Verträgen Bammel gehabt, völlig umsonst.
Redaktorin ConvivaPlus · Recht & Wohnen
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