Der komplette Ratgeber mit 8 Mustervorlagen, interaktivem Generator und allen Fristen für WG, Zimmer & Gewerbe
- ✓ Kündigungsfrist Wohnung/WG-Zimmer: 3 Monate (Art. 266c OR)
- ✓ Kündigungsfrist möbliertes Zimmer: 2 Wochen (Art. 266e OR)
- ✓ Form: Schriftlich, per Einschreiben empfohlen
- ✓ Kanton Zürich: Hauptmieter braucht amtliches Formular (BGE 124 III 62)
- ✓ Nachmieter möglich: Ja, wenn zumutbar und zahlungsfähig (Art. 264 OR)
- ✓ Abstimmung Nov 2024: Verschärfung abgelehnt – Status quo bleibt
Die Kündigung eines Untermietvertrags in der Schweiz erfordert die Einhaltung gesetzlicher Fristen: 3 Monate für Wohnungen und unmöblierte Zimmer, 2 Wochen für möblierte Zimmer und 6 Monate für Geschäftsräume.
Im Kanton Zürich gilt eine Besonderheit: Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter, ist das amtliche Formular Pflicht – ohne dieses ist die Kündigung nichtig. Die Abstimmung vom 24. November 2024 hat eine Verschärfung der Untermiete-Regeln abgelehnt (51,6% Nein), sodass 2026 der bewährte Status quo gilt.
📑 Inhalt
- 📰 Aktuelle Rechtslage 2026
- ⏱️ Kündigungsfristen im Überblick
- 👥 Wer kündigt wem? Rollen erklärt
- 📝 Formvorschriften: So kündigen Sie richtig
- 🏔️ Kantonale Besonderheiten
- 🏠 Spezialfall WG: Solidarmiete vs. Untermiete
- ✅ Checkliste vor der Kündigung
- 🔑 Nach der Kündigung: Übergabe & Kaution
- ⚖️ Ihre Rechte bei Kündigung
- 🚨 Sonderfälle und Stolperfallen
- 📄 Mustervorlagen (8 Szenarien)
- 🛠️ Kündigungs-Generator
- ❓ Häufige Fragen (FAQ)
- 📚 Quellen
📰 Aktuelle Rechtslage 2026: Was nach der Abstimmung gilt
Am 24. November 2024 hat die Schweizer Stimmbevölkerung über eine Verschärfung der Untermiete-Regeln abgestimmt – und diese mit 51,6% Nein-Stimmen abgelehnt. Die Abstimmung war äusserst knapp: Nur 78'174 Stimmen machten den Unterschied zwischen 1'274'814 Nein- und 1'196'640 Ja-Stimmen.
Was bedeutet das für 2026?
Der Status quo bleibt erhalten. Die bestehenden Regelungen im Obligationenrecht (OR) gelten unverändert weiter:
| Aspekt | Geltende Regelung 2026 |
|---|---|
| Zustimmung zur Untermiete | Mündlich oder schriftlich (keine Formvorschrift) |
| Dauer der Untermiete | Unbegrenzt möglich |
| Ablehnungsgründe Vermieter | Nur die im Gesetz genannten (Art. 262 Abs. 2 OR) |
| Kündigungsmöglichkeit | Nach gesetzlichen Fristen |
Was wäre bei einem Ja passiert?
Die abgelehnte Vorlage hätte folgende Änderungen gebracht:
- Schriftliche Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich
- Untermiete über 2 Jahre hätte abgelehnt werden können
- Zusätzliche, nicht im Gesetz genannte Ablehnungsgründe
- 30-tägige Kündigungsmöglichkeit bei Regelverstössen
Die bewährten, mieterfreundlichen Regelungen gelten 2026 unverändert weiter. Die Untermiete bleibt ein flexibles Instrument für WGs, Studierende und alle, die vorübergehend Wohnraum teilen möchten.
⏱️ Kündigungsfristen im Überblick
Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Untermietverhältnisse sind im Obligationenrecht geregelt und gelten sowohl für Untermieter als auch für Hauptmieter (als Vermieter im Untermietverhältnis).
Gesetzliche Mindestfristen nach Objekttyp
| Objekttyp | Kündigungsfrist | Gesetzliche Grundlage | Kündigungstermin |
|---|---|---|---|
| Wohnung / WG-Zimmer (unmöbliert) | 3 Monate | Art. 266c OR | Ortsüblicher Termin oder Monatsende |
| Möbliertes Zimmer | 2 Wochen | Art. 266e OR | Ende einer einmonatigen Mietdauer |
| Geschäftsräume | 6 Monate | Art. 266d OR | Ortsüblicher Termin oder Quartalsende |
| Einstellplatz / Parkplatz | 2 Wochen | Art. 266e OR | Ende einer einmonatigen Mietdauer |
| Befristeter Vertrag | Keine Kündigung nötig | Art. 255 Abs. 2 OR | Endet automatisch |
Wichtige Hinweise zu den Fristen
Minimalfristen: Diese Fristen sind Minimalfristen. Im Untermietvertrag können längere Fristen vereinbart werden, aber niemals kürzere. Eine vertragliche Klausel "Kündigungsfrist 1 Monat" für eine Wohnung ist ungültig – es gelten automatisch die gesetzlichen 3 Monate.
Mietbeginn beachten: Bei möblierten Zimmern gilt die Kündigungsfrist von 2 Wochen auf das Ende einer "einmonatigen Mietdauer". Begann das Mietverhältnis am 15. des Monats, kann auch zum 14. des Folgemonats gekündigt werden.
Vertragliche Kündigungstermine: Wurden im Untermietvertrag spezifische Kündigungstermine vereinbart (z.B. "nur auf Ende März oder September"), gehen diese den ortsüblichen Terminen vor.
Beispiel: Korrekte Fristberechnung
Situation: Sie möchten Ihr unmöbliertes WG-Zimmer in Zürich auf den 30. September 2026 kündigen.
Berechnung:
- Gewünschtes Ende: 30. September 2026
- Kündigungsfrist: 3 Monate
- Kündigungsschreiben muss ankommen: Spätestens 30. Juni 2026
- Empfehlung: Einschreiben versenden bis 25. Juni 2026
Nicht der Poststempel zählt, sondern der Tag, an dem die Kündigung beim Empfänger eingeht oder bei der Post abholbereit ist!
👥 Wer kündigt wem? Die Rollen im Untermietverhältnis
Im Untermietverhältnis gibt es drei Parteien mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten:
Die drei Parteien
📍 VERMIETER / EIGENTÜMER
(Hat Vertrag mit Hauptmieter)
↓ Hauptmietvertrag ↓
📍 HAUPTMIETER
(Ist gegenüber Untermieter = "Vermieter")
↓ Untermietvertrag ↓
📍 UNTERMIETER
(Hat nur Vertrag mit Hauptmieter)
Kündigungsrichtungen und ihre Regeln
| Wer kündigt? | Wem? | Kündigungsfrist | Formular nötig? |
|---|---|---|---|
| Untermieter | Hauptmieter | Je nach Objekttyp | Nein, nur schriftlich |
| Hauptmieter | Untermieter | Je nach Objekttyp | JA, in ZH und anderen Kantonen! |
| Vermieter | Hauptmieter | Nach Hauptmietvertrag | Ja (amtliches Formular) |
Wichtig: Hauptmieter = Vermieter im Untermietverhältnis
Ein häufiger Irrtum: Viele Hauptmieter denken, sie könnten ihrem Untermieter formlos kündigen. Das ist falsch! Im Untermietverhältnis nimmt der Hauptmieter die Rolle des Vermieters ein und muss daher dieselben Formvorschriften einhalten wie ein "echter" Vermieter.
Das Bundesgericht hat in BGE 124 III 62 bestätigt: Der Hauptmieter muss bei der Kündigung gegenüber dem Untermieter das amtliche Kündigungsformular verwenden, sofern dies im betreffenden Kanton vorgeschrieben ist.
📝 Formvorschriften: So kündigen Sie richtig
Grundsätzliche Anforderungen
| Anforderung | Untermieter kündigt | Hauptmieter kündigt |
|---|---|---|
| Schriftform | ✅ Pflicht | ✅ Pflicht |
| Eigenhändige Unterschrift | ✅ Pflicht | ✅ Pflicht |
| Amtliches Formular | ❌ Nicht nötig | ✅ Pflicht (kantonsabhängig) |
| Einschreiben | Empfohlen | Empfohlen |
| E-Mail / WhatsApp | ❌ Ungültig | ❌ Ungültig |
| Mündlich | ❌ Ungültig | ❌ Ungültig |
Das amtliche Formular: Wann ist es Pflicht?
In folgenden Kantonen ist das amtliche Formular für Vermieter-Kündigungen zwingend vorgeschrieben:
| Kanton | Formular-Pflicht | Bezugsquelle |
|---|---|---|
| Zürich | ✅ Ja | zh.ch/formulare-mietwesen |
| Bern | ✅ Ja | Gerichte Bern |
| Basel-Stadt | ✅ Ja | Zivilgericht BS |
| Genf | ✅ Ja | Tribunal des baux |
| Waadt | ✅ Ja | Tribunal des baux |
| Aargau | ✅ Ja | Obergericht AG |
| Luzern | ✅ Ja | Kantonsgericht LU |
| St. Gallen | ✅ Ja | Kreisgericht SG |
Die Kündigung ist nichtig – sie gilt rechtlich als nicht existent! Der Untermieter kann einfach wohnen bleiben, und der Hauptmieter muss erneut kündigen (diesmal korrekt).
Spezialfall: Familienwohnung
Dient die untervermietete Wohnung einem Ehepaar oder eingetragenen Partnern als gemeinsame Wohnung, gelten besondere Regeln:
- Zwei separate Kündigungsschreiben erforderlich
- Jeder Partner erhält ein eigenes Exemplar
- Beide müssen die Kündigung erhalten, auch wenn nur einer den Untermietvertrag unterschrieben hat
Diese Regel gilt auch im Untermietverhältnis (Art. 266n OR)!
Einschreiben: Nicht Pflicht, aber dringend empfohlen
Das Gesetz schreibt kein Einschreiben vor. Aber: Im Streitfall müssen Sie beweisen können, dass die Kündigung fristgerecht angekommen ist. Ohne Einschreiben ist dieser Beweis praktisch unmöglich.
Massgebend ist nicht der Poststempel, sondern der Ankunftstag. Wird das Einschreiben nicht abgeholt, gilt es als zugestellt am Tag, an dem es erstmals abgeholt werden konnte. Planen Sie daher mindestens 5 Werktage Puffer ein.
🏔️ Kantonale Besonderheiten
Ortsübliche Kündigungstermine nach Kanton
Wenn im Untermietvertrag keine Kündigungstermine festgelegt sind, gelten die ortsüblichen Termine des Kantons:
| Kanton | Ortsübliche Kündigungstermine |
|---|---|
| Zürich Stadt | 31. März, 30. September |
| Zürich Bezirke | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Bern (Stadt) | 30. April, 31. Oktober |
| Basel-Stadt | Jedes Monatsende (ausser 31. Dezember) |
| Basel-Land | Jedes Monatsende (ausser 31. Dezember) |
| Aargau | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Luzern | 31. März, 30. September |
| St. Gallen | Jedes Monatsende (ausser 31. Dezember) |
| Genf | 31. März, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember |
| Waadt | 1. April, 1. Juli, 1. Oktober (Monatserster!) |
| Zug | 31. März, 30. Juni, 30. September |
| Schwyz | Jedes Monatsende (ausser 31. Dezember) |
| Thurgau | Variiert nach Gemeinde |
| Wallis | Variiert nach Gemeinde |
Im Zweifelsfall bei der lokalen Schlichtungsbehörde nachfragen – diese kennt die genauen ortsüblichen Termine.
Besonderheit Kanton Zürich: Das amtliche Formular
Im Kanton Zürich gilt seit vielen Jahren eine besonders strenge Formvorschrift. Das amtliche Formular muss verwendet werden für:
- Kündigungen durch den Vermieter (auch Hauptmieter als Untervermieter!)
- Mietzinserhöhungen
- Anfangsmietzinsmitteilung (seit 1. November 2013)
Download: Das offizielle Formular finden Sie auf zh.ch/formulare-mietwesen
Das Formular enthält wichtige Informationen für den Untermieter: Rechtsbehelfsbelehrung (wie man sich wehren kann), Hinweis auf Schlichtungsbehörde und Fristen für Anfechtung und Erstreckung.
🏠 Spezialfall WG: Solidarmiete vs. Untermiete
In Wohngemeinschaften ist die Vertragsform entscheidend für alle Rechte und Pflichten – insbesondere bei der Kündigung. Viele WG-Bewohner wissen gar nicht, welche Vertragsform sie haben.
🔄 Die zwei WG-Modelle im Vergleich
| Kriterium | Solidarmiete | Untermiete |
|---|---|---|
| Vertragspartner | Alle Bewohner = Mieter | Nur Hauptmieter = Mieter |
| Haftung | Alle haften solidarisch für gesamte Miete | Nur Hauptmieter haftet gegenüber Vermieter |
| Kündigung | Einzelner kann aussteigen, Vertrag bleibt | Untermieter kündigt beim Hauptmieter |
| Zustimmung | Vermieter muss neuem Mieter zustimmen | Vermieter hat Untermiete bereits genehmigt |
| Mieterschutz | Voller Mieterschutz für alle | Eingeschränkter Schutz für Untermieter |
| Häufigkeit | Ca. 30% der WGs | Ca. 70% der WGs |
👥 Solidarmiete: Alle im gleichen Boot
Bei der Solidarmiete (auch: Gemeinschaftsmiete) stehen alle Bewohner als gleichberechtigte Mieter im Hauptmietvertrag. Das hat weitreichende Konsequenzen:
- Gemeinsame Haftung: Zahlt ein Mitbewohner nicht, müssen die anderen einspringen
- Kündigung einzelner: Ein Bewohner kann "seinen Teil" kündigen – die anderen bleiben im Vertrag
- Vermieter-Zustimmung: Bei jedem Wechsel braucht es die Zustimmung des Vermieters
- Voller Kündigungsschutz: Alle Mieter geniessen vollen Schutz vor missbräuchlicher Kündigung
Zieht ein Solidarmieter aus ohne den Vertrag zu kündigen, haftet er weiterhin für die Miete! Unbedingt schriftliche Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen.
🏠 Untermiete: Der Klassiker in WGs
Die häufigere Variante: Ein Hauptmieter hat den Mietvertrag mit dem Vermieter und vermietet Zimmer an die Mitbewohner unter. Diese sind dann Untermieter mit einem separaten Vertrag.
- Zwei Vertragsebenen: Hauptmieter ↔ Vermieter UND Hauptmieter ↔ Untermieter
- Einfachere Wechsel: Kein Vermieter-OK bei jedem Mitbewohnerwechsel nötig
- Weniger Schutz: Untermieter haben eingeschränkten Kündigungsschutz
- Kündigung beim Hauptmieter: Der Untermieter kündigt beim Hauptmieter, nicht beim Vermieter
Schau in deinen Mietvertrag: Steht dort "Hauptmieter" und "Untermieter" oder sind alle Namen gleichberechtigt aufgeführt? Im Zweifelsfall den Vermieter oder die Verwaltung fragen.
📋 Kündigung in der WG: Schritt für Schritt
| Situation | Was tun? |
|---|---|
| Untermieter will ausziehen | Kündigung an Hauptmieter (schriftlich, Frist beachten) |
| Hauptmieter will Untermieter kündigen | Amtliches Formular (Kanton ZH), an alle Untermieter |
| Solidarmieter will aussteigen | Kündigung an Vermieter + Entlassungsvereinbarung |
| Ganze WG löst sich auf | Alle Mieter kündigen gemeinsam beim Vermieter |
| Hauptmieter zieht aus | Entweder WG auflösen ODER Hauptmietervertrag übertragen |
Bevor Sie kündigen: Die wichtigste Checkliste...
✅ Checkliste vor der Kündigung
Bevor Sie das Kündigungsschreiben aufsetzen, sollten Sie diese wichtigen Punkte prüfen. Eine vergessene Kleinigkeit kann teuer werden!
📋 Vor der Kündigung abhaken
Die Kündigung muss VOR Beginn der Kündigungsfrist beim Empfänger angekommen sein. Nicht der Poststempel zählt! Bei 3 Monaten Kündigungsfrist zum 30. September muss das Schreiben spätestens am 30. Juni beim Vermieter sein.
🔑 Nach der Kündigung: Übergabe & Kaution
Die Kündigung ist raus – jetzt beginnt die wichtige Phase bis zum Auszug. Hier entscheidet sich, ob Sie Ihre Kaution vollständig zurückbekommen.
📅 Timeline nach der Kündigung
| Zeitpunkt | Was tun? |
|---|---|
| Sofort | Kündigungsbestätigung anfordern (schriftlich!) |
| 2-4 Wochen vorher | Übergabetermin vereinbaren |
| 1-2 Wochen vorher | Zimmer/Wohnung gründlich reinigen, Schäden prüfen |
| Tag der Übergabe | Übergabeprotokoll + Fotos + alle Schlüssel abgeben |
| Nach Übergabe | Kautionsrückzahlung einfordern (innert 30 Tagen) |
📝 Das Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Dokument für die Kautionsrückzahlung. Es sollte enthalten:
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Anwesende Personen (Namen, Unterschriften)
- Zustand jedes Raums (Wände, Boden, Fenster, Einrichtung)
- Zählerstände (Strom, Wasser, falls vorhanden)
- Mängelliste mit Beschreibung und Fotos
- Schlüsselübergabe (Anzahl und Art aller Schlüssel)
Machen Sie von jedem Raum Fotos – auch von einwandfreien Stellen! So können Sie später beweisen, dass kein Schaden vorlag. Datum und Uhrzeit sollten in den Foto-Metadaten ersichtlich sein.
💰 Die Kaution: Ihre Rechte
Die Mietkaution (max. 3 Monatsmieten) gehört dem Mieter – der Vermieter hat sie nur als Sicherheit. Nach korrekter Übergabe muss sie zurück.
| Situation | Was darf abgezogen werden? |
|---|---|
| Normale Abnützung | ❌ Nichts – das ist vom Mietzins gedeckt! |
| Übermässige Abnützung | ✅ Anteilige Kosten (abzüglich Amortisation) |
| Echte Schäden | ✅ Reparaturkosten (mit Nachweis) |
| Ausstehende Miete | ✅ Darf verrechnet werden |
| Nebenkosten-Nachzahlung | ✅ Falls Abrechnung noch aussteht |
Bei Untermiete zahlen Sie die Kaution oft direkt an den Hauptmieter (nicht auf ein Sperrkonto!). Bestehen Sie auf einer schriftlichen Quittung und fordern Sie die Kaution nach Auszug aktiv ein.
⏱️ Fristen für die Kautionsrückzahlung
- Ohne Mängel: Sofortige Rückzahlung (innert 30 Tagen üblich)
- Mit strittigen Mängeln: Vermieter muss innert 30 Tagen Klage einreichen oder Kaution freigeben
- Bei Sperrkonto: Beide Parteien müssen der Bank die Freigabe bestätigen
⚖️ Ihre Rechte bei Kündigung durch den Hauptmieter
Sie sind Untermieter und haben eine Kündigung erhalten? Keine Panik – auch als Untermieter haben Sie Rechte! Allerdings sind diese eingeschränkter als beim Hauptmietvertrag.
🛡️ Welche Rechte haben Untermieter?
| Recht | Untermieter | Hauptmieter |
|---|---|---|
| Kündigungsschutz | ⚠️ Eingeschränkt | ✅ Voll |
| Anfechtung missbräuchlicher Kündigung | ✅ Ja (innert 30 Tagen) | ✅ Ja (innert 30 Tagen) |
| Erstreckung beantragen | ✅ Ja, aber kürzer | ✅ Ja, bis 4 Jahre |
| Schlichtungsverfahren | ✅ Kostenlos möglich | ✅ Kostenlos möglich |
| Sperrfrist bei Krankheit/Schwangerschaft | ✅ Gilt auch! | ✅ Gilt |
🚫 Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?
Auch bei Untermiete kann eine Kündigung missbräuchlich sein. Das ist der Fall wenn:
- Sie als Untermieter Ihre Rechte geltend gemacht haben (z.B. Mängel gemeldet)
- Die Kündigung zur Unzeit erfolgt (familiäre oder persönliche Notlage)
- Der Hauptmieter Sie zum Abschluss eines neuen Vertrags mit schlechteren Konditionen zwingen will
- Die Kündigung diskriminierend ist
- Der Hauptmieter Sie nicht mehr braucht, aber keinen vernünftigen Grund für die Kündigung hat
Die Anfechtung einer Kündigung muss innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Diese Frist ist nicht erstreckbar!
📆 Erstreckung: Mehr Zeit zum Ausziehen
Wenn Sie nach einer Kündigung mehr Zeit brauchen, können Sie eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Bei Untermiete gelten aber kürzere Fristen:
- Untermiete möbliert: Erstreckung bis max. 3 Monate
- Untermiete unmöbliert: Erstreckung bis max. 6 Monate
- Hauptmiete: Erstreckung bis max. 4 Jahre (zum Vergleich)
Die Schlichtungsbehörde ist in der Schweiz die erste Anlaufstelle bei Mietstreitigkeiten. Das Verfahren ist kostenlos und Sie brauchen keinen Anwalt. Erst wenn die Schlichtung scheitert, geht es vor Gericht.
🚨 Sonderfälle und Stolperfallen
Jede Kündigungssituation ist anders. Hier die häufigsten Sonderfälle und die grössten Stolperfallen, die Sie kennen sollten.
⏰ Vorzeitig ausziehen: Der Nachmieter-Trick
Gemäss Art. 264 OR können Sie vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Vertrag, wenn Sie einen geeigneten Nachmieter stellen:
- Der Nachmieter muss zumutbar sein (solvent, keine Betreibungen)
- Der Nachmieter muss den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernehmen wollen
- Der Vermieter/Hauptmieter darf ihn nicht ohne triftigen Grund ablehnen
- Mit Übernahme endet Ihre Zahlungspflicht
Schlagen Sie am besten gleich 2-3 Nachmieter-Kandidaten vor. So kann der Vermieter nicht behaupten, keiner sei "zumutbar". Dokumentieren Sie alles schriftlich!
🛑 Sperrfristen: Wann Kündigungen unwirksam sind
In bestimmten Situationen ist eine Kündigung durch den Vermieter/Hauptmieter nichtig oder anfechtbar:
| Sperrgrund | Sperrfrist |
|---|---|
| Krankheit/Unfall des Mieters | Während Arbeitsunfähigkeit (max. je nach Dienstjahren) |
| Schwangerschaft | Während Schwangerschaft + 16 Wochen nach Geburt |
| Militär-/Zivildienst | Während Dienst + 4 Wochen vorher/nachher |
| Laufendes Schlichtungsverfahren | Während des Verfahrens |
| Nach Rechtsausübung | 3 Jahre nach Schlichtung/Urteil |
⚡ Die 5 häufigsten Stolperfallen
- Frist falsch berechnet: Nicht der Poststempel zählt, sondern der Empfang beim Vermieter!
- Falscher Kündigungstermin: Ortsübliche Termine nicht beachtet – Kündigung gilt erst zum nächsten gültigen Termin.
- Amtliches Formular vergessen (ZH): Kündigung durch Hauptmieter ohne Formular = nichtig!
- Mündliche Kündigung: Nicht beweisbar – immer schriftlich per Einschreiben!
- Kein Übergabeprotokoll: Ohne Protokoll kaum Chancen auf volle Kaution zurück.
🏠 Sonderfall: Hauptmieter kündigt den Hauptmietvertrag
Was passiert, wenn der Hauptmieter seinen Vertrag mit dem Vermieter kündigt?
- Das Untermietverhältnis endet automatisch mit dem Hauptmietvertrag
- Der Hauptmieter muss den Untermieter rechtzeitig informieren
- Die gleichen Kündigungsfristen wie beim Untermietvertrag gelten
- Bei Problemen: Schlichtungsbehörde kontaktieren
Kündigt der Hauptmieter, müssen alle Untermieter ausziehen – auch wenn sie nichts falsch gemacht haben. Hier gibt es wenig Schutz. Die Erstreckung kann aber auch in diesem Fall beantragt werden.
Jetzt wird's praktisch: Mustervorlagen für jede Situation...
📄 Mustervorlagen: Kündigungsschreiben
Hier finden Sie Vorlagen für die häufigsten Situationen. Passen Sie die Texte an Ihre Situation an und versenden Sie per Einschreiben!
📝 Vorlage 1: Untermieter kündigt (möbliertes Zimmer)
📝 Vorlage 2: Untermieter kündigt (unmöbliertes Zimmer/Wohnung)
📝 Vorlage 3: Vorzeitige Kündigung mit Nachmieter (Art. 264 OR)
📝 Vorlage 4: Hauptmieter kündigt Untermieter (möbliert)
Im Kanton Zürich muss der Hauptmieter für Kündigungen an Untermieter das amtliche Formular verwenden! Die obige Vorlage dient nur als inhaltliche Orientierung – verwenden Sie das offizielle Formular.
📝 Vorlage 5: Kautionsrückforderung nach Auszug
🔧 Kündigungsschreiben-Generator
Füllen Sie die Felder aus – Ihr Kündigungsschreiben wird automatisch erstellt.
📋 Art der Kündigung
👤 Ihre Angaben (Absender)
🏠 Hauptmieter/in (Empfänger)
📋 Angaben zur Kündigung
📄 Vorschau Ihres Kündigungsschreibens
❓ Häufig gestellte Fragen
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einem möblierten Zimmer?
Bei möblierten Zimmern beträgt die Kündigungsfrist in der Schweiz nur 2 Wochen (Art. 266e OR). Die Kündigung kann auf jedes Monatsende erfolgen. Achtung: Im Vertrag kann eine längere Frist vereinbart sein – prüfen Sie Ihren Untermietvertrag!
Muss ich als Untermieter das amtliche Formular verwenden?
Nein! Das amtliche Formular (z.B. im Kanton Zürich) muss nur der Vermieter/Hauptmieter verwenden, wenn er kündigt. Als Untermieter, der selbst kündigt, reicht ein normales Kündigungsschreiben per Einschreiben.
Kann ich vorzeitig aus dem Untermietvertrag aussteigen?
Ja, mit Art. 264 OR: Stellen Sie einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt. Der Hauptmieter darf diesen nicht ohne triftigen Grund ablehnen. Tipp: Schlagen Sie gleich 2-3 Kandidaten vor!
Was passiert, wenn der Hauptmieter seinen Vertrag kündigt?
Das Untermietverhältnis endet automatisch mit dem Hauptmietvertrag. Der Hauptmieter muss Sie rechtzeitig informieren. Sie haben aber das Recht, eine Erstreckung bei der Schlichtungsbehörde zu beantragen.
Wie bekomme ich meine Kaution zurück?
Nach der Wohnungsübergabe mit Protokoll muss die Kaution innert 30 Tagen zurückgezahlt werden. Normale Abnützung darf nicht abgezogen werden! Bei Streit: Vermieter muss innert 30 Tagen klagen, sonst wird die Kaution freigegeben.
Welche Kündigungstermine gelten in der Schweiz?
In vielen Kantonen (z.B. Zürich) sind nur Ende März, Juni, September als Termine üblich. In anderen Kantonen (z.B. Genf, Basel) jedes Monatsende. Prüfen Sie die ortsüblichen Termine oder fragen Sie bei der Schlichtungsbehörde nach!
Was ist der Unterschied zwischen Solidarmiete und Untermiete in einer WG?
Bei Solidarmiete stehen alle Bewohner im Hauptvertrag und haften gemeinsam für die gesamte Miete. Bei Untermiete ist nur einer Hauptmieter, die anderen sind Untermieter mit weniger Rechten aber auch weniger Haftung.
Kann ich eine Kündigung durch den Hauptmieter anfechten?
Ja, innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde! Eine Kündigung ist missbräuchlich, wenn sie z.B. als Vergeltung für Mängelrügen erfolgt oder zur Unzeit (persönliche Notlage). Die Schlichtung ist kostenlos.
Per E-Mail kündigen – ist das erlaubt?
Rechtlich ja, aber praktisch riskant! Sie können den Empfang nicht beweisen. Immer per Einschreiben kündigen! Der Rückschein ist Ihr Beweis. Alternativ: Persönliche Übergabe mit unterschriebener Empfangsbestätigung.
Was ist eine Erstreckung und wie lange kann sie dauern?
Eine Erstreckung verlängert das Mietverhältnis nach einer Kündigung. Bei Untermiete ist sie kürzer als bei Hauptmiete: max. 3 Monate (möbliert) bzw. 6 Monate (unmöbliert). Antrag innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde!
Brauche ich für das Übergabeprotokoll einen Zeugen?
Nicht zwingend, aber empfehlenswert! Bringen Sie eine Vertrauensperson mit. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Machen Sie zusätzlich Fotos mit Zeitstempel von allen Räumen – auch von einwandfreien Stellen.
Was kostet die Schlichtungsbehörde?
Nichts! Das Schlichtungsverfahren bei Mietstreitigkeiten ist in der Schweiz kostenlos. Sie brauchen auch keinen Anwalt. Die Behörde versucht eine Einigung zu erzielen. Erst wenn das scheitert, geht es (kostenpflichtig) vor Gericht.
📚 Quellen & Verweise
🏛️ Gesetzliche Grundlagen (Tier 1):
- Obligationenrecht (OR), Art. 253–274g – Mietrecht: fedlex.admin.ch
- Art. 262 OR – Untermiete: fedlex.admin.ch
- Art. 264 OR – Vorzeitige Rückgabe: fedlex.admin.ch
- Art. 266e OR – Kündigungsfrist möblierte Zimmer: fedlex.admin.ch
🏢 Behörden & Formulare (Tier 1):
- Kanton Zürich – Formulare Mietwesen: zh.ch
- Bundesamt für Wohnungswesen BWO: bwo.admin.ch
- Schlichtungsbehörden Schweiz – Übersicht: mietrecht.ch
🤝 Mieterverbände (Tier 2):
- Mieterverband Schweiz: mieterverband.ch
- ASLOCA (Westschweiz): asloca.ch
- Mieterverband Zürich – Untermiete: mieterverband.ch
🗳️ Aktuelle Rechtsentwicklung:
- Volksabstimmung 24. November 2024 – Untermiete: admin.ch
- Resultate Abstimmung (Nein 51.6%): bk.admin.ch
Stand: Dezember 2025 – Alle Angaben ohne Gewähr. Bei Rechtsfragen wenden Sie sich an eine Fachperson oder den Mieterverband.
