Inquilini & locatori: tutti i modelli di diritto di locazione gratis (PDF & Word) – e la guida che in 10 secondi ti indica il modello giusto più l'articolo del CO corrispondente
Secondo le stime del Consiglio federale, circa 5 miliardi di franchi sono bloccati in Svizzera come garanzie di pigione, denaro che appartiene agli inquilini. Riavere il tuo alla riconsegna dipende spesso da un solo foglio: il verbale giusto, compilato al momento giusto. E chi non contesta un aumento di pigione entro 30 giorni paga il supplemento anno dopo anno. Nel diritto di locazione si perde di rado per mancanza di ragione, ma perché il foglio sbagliato o il termine mancato è di traverso. Qui trovi tutti i modelli gratuiti, ognuno con il suo articolo del CO, dalla lista difetti alla disdetta. E la guida al diritto di locazione ti dice in 10 secondi quale ti serve.
🧭 La guida al diritto di locazione: quale modello ti serve?
Nessun altro portale di modelli ti prende per mano: dicci a che punto sei, e la guida al diritto di locazione ConvivaPlus ti indica in un secondo il modello adatto, l'articolo di legge che fonda il tuo diritto e il primo passo concreto. Esattamente il ponte tra «ho un problema» e «ho il documento giusto» che altrove manca.
🧭 Guida al diritto di locazione ConvivaPlus
Scegli la tua situazione → il modello giusto, l'articolo del CO corrispondente e il tuo passo successivo.
La guida offre un primo orientamento e non sostituisce una consulenza legale. In caso di lite, l'autorità di conciliazione in materia di locazione (gratuita) o l'ASI ti aiuta.
Come funziona la guida al diritto di locazione ConvivaPlus: abbiamo associato le situazioni più frequenti della locazione a un modello e all'articolo di legge portante. Questa associazione situazione-modello secondo ConvivaPlus si fonda interamente sul Codice delle obbligazioni (art. 253 segg. CO) e sostituisce la faticosa ricerca del documento davvero adatto al tuo caso.
📂 Tutti i modelli di diritto di locazione, ordinati per fase
Solo nel secondo semestre 2023 le autorità di conciliazione svizzere hanno dovuto trattare oltre 35'000 controversie di locazione (UFAB), per lo più attorno proprio ai documenti di questa pagina. Con il modello giusto non ne fai parte. Invece di un elenco alfabetico, qui tutti i modelli sono ordinati come si svolge davvero una locazione: dall'entrata alla convivenza e al denaro fino alla riconsegna. Ogni modello è gratuito in PDF e Word, e in ognuno è indicato l'articolo di legge su cui si fonda.
Entrata & contratto
Convivenza & ordine
Denaro & pigione
Disdetta & riconsegna
🏛️ Cosa vale giuridicamente per ogni modello di locazione
Tutto il diritto di locazione è nel Codice delle obbligazioni (art. 253 segg. CO). È in gran parte imperativo, cioè: un contratto che ti dà meno diritti della legge è, su quel punto, privo di effetto, anche se hai firmato. Proprio per questo il modello giusto è così importante: fissa ciò che è giuridicamente esigibile. La stessa logica vale oltre il diritto di locazione: anche per il contratto di mutuo privato non ti protegge la promessa, ma il documento pulito.
Per due documenti la forma decide la validità: un aumento di pigione e una disdetta da parte del locatore sono validi solo con il modulo ufficiale cantonale. Se manca, la dichiarazione è nulla, anche se tutte le parti erano d'accordo. Per tutti gli altri fogli basta la forma scritta accurata: un modello di subaffitto ben compilato è valido quanto un costoso contratto d'avvocato.
Chi conosce queste tre regole capisce ogni modello di locazione:
⏱️ I termini essenziali del diritto di locazione a colpo d'occhio
Nel diritto di locazione una sola data dimenticata decide denaro contante, a volte l'intera garanzia. Chi manca la scadenza giusta paga nel dubbio un anno in più o perde un diritto per sempre. Questo prospetto mostra i termini più usati, con l'articolo di legge da consultare.
| Situazione | Termine | Legge |
|---|---|---|
| Disdire l'appartamento (inquilino) | 3 mesi per la scadenza usuale | art. 266c CO |
| Disdire una camera ammobiliata | 2 settimane | art. 266e CO |
| Contestare un aumento di pigione | 30 giorni dalla ricezione | art. 270b CO |
| Contestare una disdetta | 30 giorni dalla ricezione | art. 273 CO |
| Chiedere una protrazione | 30 giorni dalla disdetta | art. 273 CO |
| Notificare un aumento (locatore) | min. 10 giorni prima del termine | art. 269d CO |
| Contestare i difetti alla riconsegna (locatore) | subito alla riconsegna | art. 267a CO |
⏱️ Calcolatore di termini ConvivaPlus
⏱️ Calcolatore di termini ConvivaPlus
Inserisci la situazione e la data di ricezione → la tua scadenza esatta e quanti giorni ti restano.
Valore indicativo senza garanzia. Fanno fede la data di ricezione effettiva e le regole cantonali. Nel dubbio, agire un giorno prima.
Come calcola il calcolatore di termini ConvivaPlus: prende la data di ricezione e vi aggiunge il termine legale (di norma 30 giorni). Per il rispetto del termine conta la ricezione da parte dell'autorità di conciliazione, non il timbro postale. La classificazione secondo ConvivaPlus segue i termini di contestazione e protrazione del Codice delle obbligazioni.
✍️ Generatore di lettera di difetto: segnala e fissa un termine
Il locatore non reagisce a un difetto? Allora conta una cosa sola: la notifica scritta del difetto con termine. È esattamente ciò che ti costruisce il generatore di lettera di difetto ConvivaPlus in un minuto, con la base legale giusta (art. 259a CO) e la riserva dei tuoi diritti sulla pigione. Compila, scarica in PDF o copia.
✍️ Generatore di lettera di difetto
Compila i campi → notifica del difetto con termine pronta in PDF o da copiare. Gratis, senza registrazione.
NOTIFICA DEL DIFETTO E FISSAZIONE DEL TERMINE
… Oggetto: notifica del difetto e fissazione di un termine per la riparazione Spettabile, Nell'abitazione che ho in locazione, …, sussiste il seguente difetto: … Vi diffido con la presente a porvi rimedio a regola d'arte entro al più tardi il … (art. 259a segg. CO). In mancanza di riparazione entro il termine, mi riservo espressamente di far valere i diritti legali: riduzione della pigione, deposito della pigione presso l'autorità di conciliazione (art. 259g CO) o esecuzione sostitutiva a vostre spese. Vi prego di confermarmi la ricezione della presente. Distinti saluti … Locatore / amministrazione: …
Consiglio: invia la lettera per raccomandata e fotografa il difetto con la data. Per il termine conta la ricezione da parte del locatore (non il timbro postale).
Questo modello non sostituisce una consulenza legale. In caso di lite, l'autorità di conciliazione (gratuita) o l'ASI ti aiuta.
Come opera il generatore di lettera di difetto ConvivaPlus: inserisce le tue indicazioni in una notifica del difetto formalmente corretta secondo l'art. 259a CO, con fissazione del termine e riserva del deposito della pigione (art. 259g CO). La formulazione secondo ConvivaPlus segue la prassi del diritto di locazione.
⚠️ I 5 errori più costosi con i documenti di locazione
Ognuno di questi errori è già costato a qualcuno centinaia o migliaia di franchi, e il primo accade spesso prima ancora che la locazione sia davvero cominciata.
Accettare un aumento di pigione senza modulo ufficiale. È nullo (art. 269d CO). Chi lo paga comunque regala denaro mese dopo mese. Esigi il modulo ufficiale cantonale.
Non fare il verbale di entrata. Senza verbale, alla riconsegna il locatore può addebitarti vecchi difetti. Non esiste più una presunzione a tuo favore. Documenta sempre con foto.
Pagare il valore a nuovo invece del valore attuale. Pagare il prezzo nuovo di una moquette consumata è il riflesso più costoso. Devi solo il valore attuale secondo la tabella paritetica delle durate di vita (art. 267 CO).
Lasciar passare il termine di 30 giorni. Aumento, disdetta, protrazione: ovunque corre un termine di 30 giorni dalla ricezione. Mancarlo fa perdere definitivamente il diritto di contestare.
Avviare il subaffitto senza il consenso del locatore. Subaffittare è un tuo diritto, ma devi ottenere il consenso (art. 262 CO). Senza, rischi una disdetta. E resti responsabile dell'intera pigione.
Un modulo mancante rende un aumento di pigione privo di valore. Un verbale mancante rende attaccabile la tua garanzia. Nel diritto di locazione decide il foglio giusto.
La leva che quasi nessuno usa: l'art. 270 CO ti permette di contestare la pigione iniziale se sei stato costretto a concludere per penuria di alloggi o se la nuova pigione supera nettamente quella del precedente inquilino. Termine: 30 giorni dalla consegna. Nei cantoni con obbligo di modulo per la pigione iniziale (p. es. Zurigo, Vaud, Ginevra) il locatore deve indicarti spontaneamente la vecchia pigione. Chi verifica abita a volte centinaia di franchi in meno – con lo stesso contratto.
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❓ Domande frequenti sui modelli di diritto di locazione
Le domande che ricorrono di più prima di compilare un modello di locazione, con risposte brevi e oneste.
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Tutte le informazioni senza garanzia. Errore trovato? → support@conviva-plus.ch
Un aumento di pigione senza il modulo ufficiale cantonale è nullo – anche se come inquilino hai firmato (art. 269d CO). E una disdetta da parte del locatore richiede tassativamente lo stesso modulo (art. 266l CO). Chi lo sa smaschera le due trappole più frequenti del diritto di locazione.
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Discussione
6 voci dalla comunità
Finalmente un sito che non sbatte lì 50 modelli, ma mi dice quale mi serve. La guida mi ha portata in 10 secondi al verbale di consegna, esattamente quello che serviva prima del trasloco.
L'amministrazione voleva aumentare la pigione con una semplice lettera. Letto qui che è nullo senza modulo ufficiale. Modulo richiesto, mai arrivato, aumento ritirato. Grande.
Grazie Marco, è esattamente lo scopo del sito. L'art. 269d CO è chiaro: senza modulo ufficiale l'aumento è nullo. Bravo ad averlo preteso.
Subaffitto una stanza e non sapevo che mi servisse il consenso del locatore. La guida mi ha portata direttamente al contratto di subaffitto e all'art. 262 CO. Molto chiaro.
Ho stampato la tabella dei termini e l'ho attaccata al frigo. Questo termine di 30 giorni per contestare non lo conoscevo, può costare caro se lo si manca.
Da locatore di due appartamenti uso spesso questi modelli. Che ci sia ogni volta l'articolo del CO vale oro, così so subito su cosa appoggiarmi.
Redazione ConvivaPlus
ModelliRicercato e verificato. Fatti, non opinioni.
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