🏠 Mietexplosion Schweiz 2026: 78 Milliarden Umverteilung & was Mieter tun können

📊 Die schockierenden Zahlen: 78 Milliarden Franken Umverteilung

Eine wegweisende Studie des Büros für Arbeits- und Sozialpolitische Studien (BASS) hat 2022 das Ausmass der Umverteilung auf dem Schweizer Mietwohnungsmarkt dokumentiert. Die Ergebnisse sind alarmierend.

Die BASS-Studie im Detail

Die Studie zeigt: Obwohl die Hypothekarzinsen seit 2006 massiv gesunken sind, stiegen die Mieten um 22,1 Prozent. Nach geltendem Mietrecht hätten sie eigentlich sinken müssen.

Warum zahlen Mieter zu viel?

Das Schweizer Mietrecht kennt eigentlich keine freie Marktmiete. Ein Vermieter darf nicht beliebig viel verlangen, sondern muss sich an die gesetzlichen Renditelimiten halten. Das Bundesgericht hat 2020 entschieden:

Die Realität sieht anders aus: Immobilienfirmen erzielen durchschnittlich 6,2% Nettorendite – fast das Doppelte des Erlaubten. Plattformen wie Crowdhouse werben sogar mit Renditen von bis zu 7%.

Das Problem: Der Staat kontrolliert nicht. Nur gerade 0,2% aller Anfangsmieten werden von Mietern angefochten. Die meisten wissen gar nicht, dass sie zu viel zahlen – oder haben Angst vor Kündigung.

📉 Referenzzinssatz 2025: Senkung kommt nicht bei Mietern an

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist das zentrale Instrument zur Berechnung erlaubter Mietzinsanpassungen in der Schweiz. 2025 gab es gleich zwei Senkungen.

Entwicklung des Referenzzinssatzes 2024–2025

Das Problem: Mieter müssen selbst aktiv werden

Die schockierende Realität Ende 2025: Nur etwa 10% der Mieterinnen und Mieter haben trotz zweimaliger Senkung tatsächlich eine Mietzinsreduktion erhalten. Das berichtete der Tages-Anzeiger im Dezember 2025.

Gründe dafür:

• Holschuld statt Bringschuld: Mieter müssen die Senkung aktiv beim Vermieter einfordern
• Unwissenheit: Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht
• Angst vor Kündigung: Wer reklamiert, fürchtet negative Konsequenzen
• Gegenrechnung: Vermieter können Teuerung und gestiegene Unterhaltskosten anrechnen

So berechnen Sie Ihren Anspruch

Wenn Ihr aktueller Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 1,5% oder höher basiert, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung:

• Von 1,75% auf 1,25%: ca. 5,66% Senkungsanspruch (2 × 2,91%)
• Von 1,50% auf 1,25%: ca. 2,91% Senkungsanspruch

🏚️ Wohnungskrise statt Wohnungsnot: Die wahren Ursachen

Der Begriff «Wohnungsnot» ist laut Experten irreführend. Er suggeriert, dass einfach mehr gebaut werden müsste. Doch die Fakten zeigen ein anderes Bild.

Leerwohnungsziffer: Tiefster Stand seit 12 Jahren

Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), September 2025

Die Leerwohnungsziffer ist im Juni 2025 auf 1,0% gefallen – der tiefste Stand seit 12 Jahren. In absoluten Zahlen: Nur noch 48'455 Wohnungen standen schweizweit leer, das sind 3'519 weniger als im Vorjahr (-6,8%).

Dramatische Situation in den Zentren

In Zürich Stadt steht nur jede tausendste Wohnung leer. Das bedeutet: Wer eine Wohnung sucht, konkurriert mit Dutzenden anderen Interessenten um jedes Objekt.

Das Paradox: Mehr Bau löst das Problem nicht

Zwischen 2008 und 2021 hat sich die Leerwohnungsziffer in der Schweiz verdoppelt – ohne dass dies zu sinkenden Mieten geführt hätte. Das zeigt: Es handelt sich nicht um eine simple Angebots-Nachfrage-Situation, sondern um ein strukturelles Problem des Immobilienmarktes.

Die Gründe:

• Immobilien werden als Anlagevehikel behandelt, nicht als Wohnraum
• Bei Mieterwechseln werden systematisch die Mieten erhöht
• Der Neubau konzentriert sich auf das Hochpreissegment
• Sanierungen werden genutzt, um Mieter zu verdrängen

🏢 Wer treibt die Preise? Die Akteure der Mietexplosion

Die Struktur des Schweizer Mietwohnungsmarktes hat sich in den letzten Jahrzehnten fundamental verändert. Immer mehr Wohnungen gehören nicht mehr privaten Eigentümern, sondern institutionellen Investoren.

Die wichtigsten Akteure

Börsenkotierte Immobilienfirmen:

• Swiss Prime Site
• PSP Swiss Property
• Allreal
• Mobimo

Immobilienfonds und -anlagen:

• UBS-Immobilienfonds
• Credit Suisse Real Estate Funds
• Swiss Life Living + Working

Pensionskassen:

Der Wert der 2,3 Millionen vermieteten Wohnungen in der Schweiz beträgt rund 1'165 Milliarden Franken. Die jährlichen Mietzinszahlungen: etwa 40 Milliarden Franken.

Internationale Investoren:

Auch globale Player wie BlackRock und JP Morgan sind auf dem Schweizer Immobilienmarkt aktiv und verstärken den Renditedruck.

Das Problem der Renditeorientierung

Diese institutionellen Anleger haben andere Prioritäten als private Hauseigentümer:

• Quartalsrenditen statt langfristiger Bewirtschaftung
• Aktionärserwartungen statt Mieterbeziehungen
• Portfoliooptimierung statt Quartierentwicklung

Die Folge: Systematische Mieterhöhungen bei jedem Mieterwechsel, aggressive Sanierungsstrategien und minimaler Unterhalt zwischen den Renovationen.

🏛️ Die Immobilienlobby im Parlament: 110 Verbindungen

Die Transparenzplattform Lobbywatch.ch dokumentiert die Interessenbindungen der Schweizer Parlamentarier. Das Bild ist eindeutig.

Immobilienlobby nach Partei

Quelle: Lobbywatch.ch, 2024

Das bürgerliche Übergewicht

Die drei Parteien SVP, FDP und Mitte stellen zusammen:

• 126 von 200 Sitzen im Nationalrat (63%)
• 33 von 46 Sitzen im Ständerat (72%)

Diese komfortable Mehrheit ermöglicht es, Gesetzesvorlagen im Sinne der Immobilienwirtschaft durchzubringen – wie die Mietrechtsrevisionen zu Untermiete und Eigenbedarf zeigten.

Die parlamentarische Gruppe «Wohn- und Grundeigentum»

Mit 97 Mitgliedern ist diese vom Hauseigentümerverband (HEV) organisierte Gruppe die grösste parlamentarische Interessengruppe im Bundeshaus. Der HEV versorgt damit ein Drittel des Nationalrats und die Hälfte des Ständerats mit «Informationen, Interpretationen und Empfehlungen».

🗳️ Abstimmung 24. November 2024: Das Volk sagt NEIN

Am 24. November 2024 stimmte die Schweizer Bevölkerung über zwei Mietrechtsrevisionen ab – und erteilte der Immobilienlobby eine deutliche Absage.

Die Abstimmungsresultate

Quelle: Bundeskanzlei

Was wollten die Vorlagen?

Untermiete-Vorlage:

• Schriftliches Gesuch für jede Untermiete
• Vermieter können ohne Grund ablehnen
• Untervermietung auf 2 Jahre begrenzt
• Kündigung bei kleinen Formfehlern

Eigenbedarf-Vorlage:

• «Dringender» Eigenbedarf wird zu «bedeutend und aktuell»
• Schnellere Kündigungen bei Eigentümerwechsel
• Kürzere Erstreckungsfristen für Mieter

Warum das Volk NEIN sagte

Die Argumente des Referendumskomitees um den Mieterverband überzeugten:

1. «Rauswurf-Vorlagen»: Das wahre Ziel sei, Mieter leichter loszuwerden, um danach die Mieten zu erhöhen
2. Salamitaktik: Die Immobilienlobby zerstückelt den Mieterschutz-Abbau in Einzelvorlagen
3. Ausreichendes Recht: Beide Bereiche sind bereits heute klar geregelt
4. Mehrheit der Mieter: 60% der Schweizer Bevölkerung sind Mieter

«Man kann keine Reform machen, ohne auf die Mieter zuzugehen.»
– Politologe Lukas Golder, gfs Bern

💪 Was können Mieter tun?

Trotz der schwierigen Situation sind Mieterinnen und Mieter nicht machtlos.

1. Mietzinssenkung einfordern

Prüfen Sie, auf welchem Referenzzinssatz Ihr aktueller Mietzins basiert (steht oft im Mietvertrag). Liegt er über 1,25%, können Sie eine Senkung verlangen.

2. Anfangsmiete anfechten

Bei einem Neueinzug können Sie innerhalb von 30 Tagen die Anfangsmiete bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn:

• Die Miete deutlich über der Vormiete liegt
• Sie sich in einer Notlage befanden (z.B. dringend Wohnung brauchten)

3. Dem Mieterverband beitreten

Als Mitglied erhalten Sie:

• Rechtsberatung
• Hilfe bei Wohnungsabgaben
• Unterstützung bei Konflikten mit Vermietern
• Politische Interessenvertretung

4. Politisch aktiv werden

• An Abstimmungen teilnehmen
• Parteien wählen, die Mieterinteressen vertreten
• Petitionen unterschreiben
• Lokale Mieterorganisationen unterstützen