İsviçre'de Alt Kira Sözleşmesi Feshi: Süreler, Şablon & Oluşturucu

Alt Kira Sözleşmesinde Fesih Süreleri: 2 Hafta mı, 3 Ay mı?

İsviçre'de fesih süresini belirleyen, «alt kiracı» olup olmadığınız değildir — belirleyici olan neyi kiraladığınızdır. Borçlar Kanunu mobilyalı odalarla mobilyasız konutları net biçimde birbirinden ayırır. Hataların büyük kısmı da tam bu noktada ortaya çıkar.

Mobilyalı bir oda — yani yatak, dolap, masa gibi eşyaların asıl kiracı tarafından sağlandığı bir oda (WG'lerde sık görülür) — OR Mad. 266e uyarınca ay sonuna en geç 2 hafta kala feshedilebilir. Süre kısa görünebilir ama tarihleme konusunda hata yapma lüksünüz yoktur.

Mobilyasız dairelerde (eşyasız kiraya verilen odalar dahil) OR Mad. 266c devreye girer: Fesih süresi yerel âdete göre genellikle 3 aydır. Birçok kantonda taşınma tarihleri 31 Mart ve 30 Eylül olarak belirlenmiştir — ama bu kural her yerde aynı değildir.

Çoğu kişinin haberi olmayan bir ayrıntı: Alt kira sözleşmesinde kanunda öngörülenden daha kısa ya da daha uzun süreler kararlaştırılabilir — ama yalnızca alt kiracının lehine olanlar geçerlidir. Alt kiracıya 3 aydan uzun süre dayatan bir madde hukuken geçersiz sayılır. Bu rehber, alt kira sözleşmeleri, iş sözleşmeleri ve sigortalar için de şablonlar sunan Fesih Mektubu Merkezimizin bir parçasıdır.

İsviçre'de WG Modelleri: Kim Kime Fesheder?

Fesih konusunda işler büyük ölçüde hangi WG modelinin geçerli olduğuna göre değişir. İsviçre'de yaygın olan üç model var — ve her birinin süreler, formaliteler ve sorumluluklar açısından birbirinden çok farklı sonuçları bulunuyor.

Model 1: Asıl Kiracı – Alt Kiracı. Tek bir kişinin ev sahibiyle kira sözleşmesi vardır; diğer herkes alt kiracıdır. Asıl kiracı, alt kiracılar açısından fiilen «ev sahibi» konumundadır. Fesih bildirimi asıl kiracıya yapılır — mülk sahibine değil. İsviçre'deki WG'lerin büyük çoğunluğu bu modelle çalışır.

Model 2: Müşterek Kira. Tüm WG sakinleri kira sözleşmesinde birlikte taraf olarak yer alır. Bu durumda tek bir kişi kendi başına «çıkıyorum» diyemez — ya hep birlikte feshedilir ya da ev sahibiyle sözleşme değişikliği yapılır. Sadece bir kişi ayrılmak istiyorsa tüm ortak kiracıların ve ev sahibinin buna onay vermesi gerekir.

Model 3: Bireysel Kira Sözleşmeleri. Her WG sakini, ev sahibiyle ayrı bir sözleşme imzalamıştır. Herkes kendi sözleşmesini bağımsız olarak fesheder — doğrudan ev sahibine, OR 266c'ye göre olağan sürelerle (genellikle 3 ay). Bu modelde alt kiracılık diye bir şey yoktur.

Resmi Form: Ne Zaman Kullanmak Zorunlu?

Hukuk bilgisi olanların bile çoğunun gözden kaçırdığı bir detay: Konut fesihlerinde (ticari alanlar ve mobilyalı odalar hariç) OR Mad. 266l kanton onaylı resmi bir form kullanılmasını şart koşar. Bu form olmadan yapılan fesih geçersiz sayılır.

Alt kiracılıkta kural şöyle işler: Asıl kiracı, alt kiracıya mobilyasız bir daire ya da mobilyasız bir oda için fesih bildiriminde bulunuyorsa resmi formu kullanmak zorundadır. Alt kiracı ise asıl kiracıya feshederken basit bir mektup yeterlidir — resmi form yalnızca «ev sahibi» konumundaki kişi (yani alt kiracılıkta asıl kiracı) için zorunludur.

Resmi formun içeriği ve görünümü kantona göre değişir. Zürih'te «Fesih Bildirimi Formu» olarak adlandırılır ve kira mahkemesinden ya da internet üzerinden temin edilebilir. Bern, Basel, Luzern — her kantonun kendine özgü bir formu vardır. Fesih Mektubu Oluşturucumuz bu farklılıkları hesaba katar.

Mobilyalı odalarda (OR Mad. 266e) resmi form gerekli değildir. Düz bir mektup, hatta bir e-posta bile yeterli olabilir — ancak ispat güvencesi için taahhütlü posta şiddetle tavsiye edilir. İhtiyacınız olan şablonu Alt Kira Sözleşmesi Feshi Özel Sayfamızda bulabilirsiniz.

Fesih Mektubu Oluşturucu: 4 Dilde Ücretsiz Şablon

Oluşturucumuz alt kira sözleşmeniz için hukuken geçerli bir fesih mektubu hazırlar — Almanca, Fransızca, İtalyanca ve İngilizce olarak. Bilgilerinizi girip WG modelinizi seçmeniz yeterli, mektup otomatik oluşturulur. PDF olarak indirme imkânı da dahildir.

Oluşturucu, mobilyalı odalar (kısa süre, resmi form gereksiz) ile mobilyasız konutları (uzun süre, kantona göre resmi form zorunlu) otomatik olarak birbirinden ayırır. Sizin durumunuza uyanı seçmeniz yeterli.

Oluşturucunun tam sürümü Fesih Mektubu Merkezi Sayfamızda yer alıyor — orada normal kira ilişkileri, iş sözleşmeleri ve sigortalar için de şablonlar mevcut. Alt Kira Özel Sayfamız ise WG'ye özgü tüm alanları kapsayan özelleştirilmiş bir versiyondur.

Dikkat: Oluşturucu yalnızca üst yazıyı hazırlar. Asıl kiracı olarak bir alt kiracıya mobilyasız daire feshediyorsanız, üst yazıya ek olarak kantonunuzun resmi formunu da eklemeniz gerekir. Oluşturucu bu durumda sizi otomatik olarak uyarır.

Kantonal Farklılıklar: Zürih, Bern, Cenevre ve Diğerleri

Borçlar Kanunu'ndaki fesih süreleri tüm İsviçre'de geçerlidir — ama yerel âdet taşınma tarihleri kantondan kantona değişir. Bu fark, 3 aylık sürede «gelecek ay çıkıyorum» ile «daha yarım yıl kira ödeyeceğim» arasındaki uçurumu belirleyebilir.

Zürih'te âdete göre taşınma tarihleri 31 Mart ve 30 Eylül'dür. Uygulamada 30 Haziran ve 31 Aralık de kabul görür — ama yalnızca sözleşmede öyle kararlaştırılmışsa. Zürih uzlaştırma makamının kendi çevrimiçi formu mevcuttur.

Cenevre kantonunda özellikle kiracı lehine kurallar uygulanır. Burada da âdet tarihleri Mart sonu ve Eylül sonudur; ancak Avis de l'Office des baux et loyers belgesinin eklenmesi zorunludur. Vaud'da ise formule officielle Préfecture'den temin edilir.

Bern ve İç İsviçre kantonlarında tarihler genellikle daha esnektir — her ay sonunda fesih yapılabilmesi, Romandie'ye kıyasla çok daha yaygındır. Kiracılar Derneği danışmanlığı ücretsizdir. Basel-Stadt'ta ise Mart ve Eylül'e ek olarak 30 Haziran da üçüncü yerel taşınma tarihi olarak kabul edilir.

Alt Kira Feshinde En Sık Yapılan 5 Hata

1. Yanlış süre uygulamak. Oda mobilyalı ama alt kiracı 3 ay öncesinden fesih bildirimi gönderiyor. Ya da tam tersi: oda mobilyasız ama sadece 2 haftalık süre gözetilmiş. Her ikisi de sorun yaratır — gereğinden uzun süre bildirmek para kaybettirir, gereğinden kısa süre ise feshi geçersiz kılar.

2. Elde yazılı sözleşme bulunmaması. Sözlü alt kira anlaşmaları hukuken geçerlidir, ama bir anlaşmazlıkta ispat yükü neredeyse taşınamaz hale gelir. Sözleşme yoksa odanın «mobilyalı» sayılıp sayılmayacağı bile muğlak kalabilir. Tavsiye: Sonradan da olsa mutlaka yazılı bir sözleşme yapın.

3. Fesih bildirimini yanlış kişiye göndermek. Müşterek kirada bildirimin tüm ortak kiracılara ulaşması şarttır. Asıl kiracı – alt kiracı modelinde ise muhatap asıl kiracıdır, ev sahibi değil. Yanlış adrese gönderilen fesih hukuken geçersizdir.

4. Ev sahibinin iznini almamış olmak. OR Mad. 262 uyarınca asıl kiracının alt kiracılık için ev sahibinin yazılı onayına ihtiyacı vardır. Bu izin yoksa asıl kiracı, kendi kira sözleşmesinin feshedilmesi riskiyle karşı karşıya kalır. Sorun genellikle ancak alt kiracı çıkmak istediğinde gün yüzüne çıkar.

5. Depozito konusunun kayıt altına alınmamış olması. Alt kiracılar çoğu zaman asıl kiracıya resmi olmayan bir depozito öder. Yasal olarak bu tutarın taşınmadan sonra en geç bir yıl içinde iade edilmesi gerekir. Makbuz ya da yazılı kayıt yoksa anlaşmazlık kaçınılmaz olur — kantonunuzun uzlaştırma makamı ücretsiz yardımcı olur.

Haklar ve Yükümlülükler: Fesihten Sonra Ne Olur?

Fesih bildirimi gönderildikten sonra asıl uyuşmazlıkların yaşandığı süreç başlar. Alt kiracı odayı teslim aldığı durumdaki hâliyle geri vermekle yükümlüdür — normal kullanımdan kaynaklanan yıpranma bunun dışındadır. Hem giriş hem çıkışta bir durum tespit tutanağı düzenlemek şiddetle tavsiye edilir.

Fesih alt kiracı için ciddi zorluklar yaratıyorsa, kira süresinin uzatılmasını talep etme hakkı vardır (OR Mad. 272). Ancak bu hak yalnızca mobilyasız konutlar için geçerlidir — mobilyalı odalarda uzatma talep edilemez.

Asıl kiracı, fesih süresi dolmuş olsa bile alt kiracıyı tek taraflı olarak kapı dışarı edemez veya kilitleri değiştiremez. Bu tür keyfi müdahaleler cezai suç teşkil eder. Doğru yol uzlaştırma makamına başvurmak, gerekirse dava açmaktır.

Haksız bir fesih söz konusuysa alt kiracı, fesih bildirimini aldıktan sonraki 30 gün içinde uzlaştırma makamına itiraz edebilir. İsviçre'de kira uyuşmazlıklarında uzlaştırma zorunlu bir ön aşamadır — doğrudan mahkemeye gidilemez. Diğer tüm şablonlara ve örnek mektuplara Fesih Mektubu Merkezimizden ulaşabilirsiniz.