Résilier un contrat de sous-location en Suisse : délais, modèle & générateur

Délais de résiliation pour un contrat de sous-location : 2 semaines ou 3 mois ?

« Deux semaines pour la fin du mois » : presque tous les guides de colocation l'écrivent, la loi ne le dit pas. L'art. 266e CO permet de résilier une chambre meublée avec un délai de deux semaines, mais « pour la fin d'un mois de bail ». C'est la durée du bail qui compte, pas le calendrier : un mois de bail qui commence le 15 se termine le 14 du mois suivant.

Le délai de résiliation en Suisse ne dépend pas du fait que vous soyez « sous-locataire », mais de ce que vous louez. Le Code des obligations distingue clairement entre les chambres meublées et les locaux d'habitation non meublés. Et c'est précisément là que la plupart des erreurs se produisent.

Une chambre meublée (c'est-à-dire une chambre avec lit, armoire, table, typique en colocation) relève de ce délai court de 2 semaines. La barre est basse, mais le timing doit être exact : qui manque le délai ou le terme résilie automatiquement pour le prochain terme possible (art. 266a al. 2 CO).

Pour les logements non meublés (y compris les chambres sans mobilier propre), c'est CO Art. 266c qui s'applique : le délai est de 3 mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail. Quelle date cela représente, la loi ne le fixe pas : c'est l'usage local qui décide.

Ce que beaucoup ignorent : le contrat de sous-location peut fixer un délai plus long ou un autre terme, l'art. 266a CO le prévoit expressément. Si le contrat indique « 3 mois » pour une chambre meublée, ce sont donc les 3 mois qui s'appliquent, pas les 2 semaines. Lisez d'abord le contrat, puis la loi. Ce guide fait partie de notre hub de lettres de résiliation, où vous trouverez également des modèles pour les contrats de sous-location, les contrats de travail et les assurances.

Modèles de colocation en Suisse : qui résilie envers qui ?

Vous n'avez aucun contrat avec le propriétaire, et pourtant il peut vous rappeler directement à l'ordre. Art. 262 al. 3 CO : « Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger », c'est-à-dire à n'utiliser le logement que comme le locataire principal y est autorisé. Vous résilier, en revanche, il ne le peut pas : il lui manque le contrat.

Qui résilie à qui dépend du modèle de colocation : en sous-location auprès du locataire principal, vous résiliez au locataire principal ; en bail commun, tous doivent résilier ensemble ; en bail individuel, chacun résilie directement au bailleur. En Suisse, ces trois variantes courantes existent, et chacune a des conséquences différentes en termes de délais, de formalités et de responsabilités.

Modèle 1 : locataire principal – sous-locataire. Une personne détient le contrat de bail avec le propriétaire. Toutes les autres sont sous-locataires. Le locataire principal est en même temps le « bailleur » des sous-locataires. La résiliation s'adresse au locataire principal, pas au propriétaire. Ce modèle est le plus courant dans les colocations suisses.

Modèle 2 : bail solidaire. Tous les colocataires figurent ensemble dans le contrat de bail. Ici, aucun colocataire ne peut « résilier » seul : tous doivent résilier ensemble ou convenir d'une modification du contrat avec le bailleur. Si une seule personne souhaite partir, il faut l'accord de tous les colocataires et du bailleur.

Modèle 3 : contrats de bail individuels. Chaque habitant a son propre contrat avec le bailleur. Chacun résilie pour lui-même, directement auprès du bailleur, avec les délais ordinaires selon CO 266c (3 mois). La sous-location n'existe pas dans ce modèle.

Formule officielle : quand est-elle obligatoire ?

L'exception pour la chambre meublée, que tant de guides promettent, ne figure pas dans la loi. L'art. 266l CO vise les « baux d'habitations et de locaux commerciaux » : le congé « doit être donné par écrit », et le bailleur doit utiliser une formule agréée par le canton. Sans elle, le congé est nul selon l'art. 266o CO, même si tout le reste est correct.

Pour la sous-location : si le locataire principal résilie envers le sous-locataire, il est le « bailleur » et doit utiliser la formule officielle, pour une chambre meublée comme pour un appartement. Si le sous-locataire résilie envers le locataire principal, une lettre signée suffit, mais elle doit être écrite.

La formule officielle varie selon les cantons. À Zurich, elle s'intitule « Formular zur Anzeige der Kündigung » et est disponible auprès du tribunal des baux ou en ligne. Berne, Bâle, Lucerne : chaque canton a la sienne. Notre générateur de lettre de résiliation en tient compte.

Un simple e-mail ou message WhatsApp ne suffit pas : la forme écrite exige une signature manuscrite (art. 14 CO) ou une signature électronique qualifiée. Envoyez une lettre signée, en recommandé, pour pouvoir prouver la réception. Le modèle approprié est disponible sur notre page spécialisée pour les résiliations de contrats de sous-location.

Générateur de lettre de résiliation : modèle en 4 langues

Si vous résiliez en tant que locataire principal, votre lettre n'est que la moitié du congé : la formule cantonale en fait partie, pour une chambre meublée comme pour un appartement. Notre générateur vous enlève le doute : vous saisissez vos données, choisissez votre modèle de colocation, et la lettre de résiliation juridiquement sûre est créée automatiquement, en allemand, français, italien ou anglais, export PDF inclus.

Le générateur distingue automatiquement entre les chambres meublées (2 semaines pour la fin d'un mois de bail) et les locaux d'habitation non meublés (3 mois pour le terme fixé par l'usage local). Vous choisissez simplement ce qui s'applique à votre situation.

Le générateur complet se trouve sur notre page hub de lettres de résiliation : on y trouve également des modèles pour les baux ordinaires, les contrats de travail et les assurances. Cette page spécialisée sous-location est une variante spécialisée avec tous les champs spécifiques à la colocation.

Important : le générateur crée la lettre d'accompagnement. Si vous résiliez en tant que locataire principal envers un sous-locataire, vous avez besoin en plus de la formule officielle de votre canton. Le générateur vous en avertit.

Particularités cantonales : Zurich, Berne, Genève & autres

Aucune loi fédérale ne mentionne le 31 mars. L'art. 266c CO renvoie pour les habitations au « terme fixé par l'usage local » et seulement, « à défaut d'un tel usage », à la fin d'un trimestre de bail. La date qui peut décider d'un semestre de loyer ne figure donc dans aucun article, mais dans l'usage local.

Les délais de résiliation du CO s'appliquent dans toute la Suisse, mais les échéances usuelles du lieu varient d'un canton à l'autre. Avec un délai de 3 mois, cela peut faire la différence entre « partir le mois prochain » et « payer encore six mois ».

À Zurich, les échéances de résiliation usuelles sont le 31 mars et le 30 septembre. En pratique, le 30 juin et le 31 décembre sont également acceptés, mais uniquement si cela est prévu contractuellement. Le tribunal de conciliation de Zurich propose sa propre formule en ligne.

Dans le canton de Genève, des règles particulièrement favorables aux locataires s'appliquent. Les échéances usuelles sont également fin mars et fin septembre, mais l'avis de l'Office des baux et loyers doit obligatoirement être joint. Dans le canton de Vaud, la formule officielle s'obtient auprès de la Préfecture.

Pour Berne, Bâle et tous les autres cantons, le principe est le même : c'est l'usage au lieu du logement qui compte, et un terme convenu dans le contrat prime (art. 266a CO). Le conseil du Mieterverband et les autorités cantonales de conciliation vous indiquent gratuitement le terme valable pour votre commune.

Les 5 pièges les plus fréquents lors de la résiliation d'une sous-location

1. Mauvais délai. La chambre est meublée, mais le sous-locataire résilie avec 3 mois de préavis. Ou à l'inverse : non meublée, mais seulement 2 semaines de délai respectées. Les deux sont problématiques : trop long fait perdre de l'argent, trop court est invalide.

2. Pas de contrat écrit. Les contrats de sous-location oraux sont certes valables, mais pratiquement impossibles à prouver en cas de litige. Sans contrat, il n'est souvent même pas clair si la chambre est considérée comme « meublée ». Conseil : rédiger un contrat écrit, même après coup.

3. Résiliation adressée à la mauvaise personne. En cas de bail solidaire, la résiliation doit être adressée à tous les colocataires. Dans la configuration locataire principal – sous-locataire, elle doit aller au locataire principal, pas au propriétaire. Envoyée à la mauvaise adresse = invalide.

4. Autorisation du bailleur oubliée. Selon CO Art. 262, le locataire principal a besoin du consentement du bailleur pour la sous-location. Sans ce consentement, le locataire principal risque la résiliation de son propre contrat de bail. Ce problème ne devient souvent visible qu'au moment de la résiliation du sous-locataire.

5. La caution payée en liquide. La loi ne prévoit pas cette voie : des sûretés en espèces, le bailleur (en sous-location, donc le locataire principal) « doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire » (art. 257e CO), et pour une habitation elles ne peuvent dépasser trois mois de loyer. Sans reçu, cela crée des conflits : l'autorité de conciliation de votre canton aide gratuitement.

La Matrice des délais de sous-location ConvivaPlus classe les six scénarios courants de colocation et de sous-location (locataire principal→sous-locataire, sous-locataire→locataire principal, coloc à 3, chambre meublée, séparation de couple, sous-location commerciale) selon le délai applicable d'après le CO art. 266c/d/e. Vous voyez ainsi d'un coup d'œil lequel des trois délais, 2 semaines, 3 mois ou 6 mois, s'applique à votre situation, au lieu de fouiller dans douze articles de loi.

Méthodologie : les délais de la matrice proviennent directement du Code des obligations (CO art. 262, 266a–266o, 272–273c), chaque ligne avec son article, vérifiée sur le texte officiel de fedlex (version du 1er janvier 2026). Nous renonçons délibérément ici à un indice régional des loyers : il n'existe aucun relevé officiel par région pour les chambres en sous-location, et nous ne publions pas de chiffre sans source ligne par ligne.

Droits et obligations : ce qui s'applique après la résiliation

Votre prolongation s'arrête au plus tard avec le bail de votre locataire principal. Art. 273b CO : « La prolongation n'est possible que pour la durée du bail principal. » Le même article vous protège à l'inverse si la sous-location n'est qu'un prétexte : lorsqu'elle a pour but principal d'éluder la protection contre les congés, « le sous-locataire bénéficie de cette protection sans égard au bail principal ».

Après la résiliation, vous devez restituer la chambre dans le même état que celui dans lequel vous l'avez reçue, usure normale exceptée. C'est précisément à la restitution que surviennent la plupart des conflits. Un protocole d'état des lieux d'entrée et de sortie est donc vivement recommandé.

Le sous-locataire peut demander une prolongation si la fin du bail aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas (art. 272 CO). Elle n'est exclue que dans les cas de l'art. 272a CO, par exemple en cas de demeure du locataire ; une exception pour les chambres meublées n'y figure pas.

Le locataire principal ne peut pas simplement exclure le sous-locataire ou changer les serrures, même après l'expiration du délai de résiliation. Les mesures arbitraires sont punissables. La voie correcte passe par l'autorité de conciliation et, si nécessaire, par le tribunal.

En cas de résiliation injustifiée, le sous-locataire peut la contester auprès de l'autorité de conciliation dans les 30 jours. La conciliation est obligatoire en Suisse pour les litiges relatifs au droit du bail : il n'est pas possible de saisir directement le tribunal. Tous les autres modèles et lettres types se trouvent dans le hub de lettres de résiliation.