Zgjidhja e kontratës së nënqirasë në Zvicër: Afatet, modeli & gjeneruesi

Afatet e zgjidhjes për kontratën e nënqirasë: 2 javë apo 3 muaj?

Afati i zgjidhjes në Zvicër varet jo nga fakti nëse je «nënqiramarrës» — por nga çfarë merr me qira. E drejta e detyrimeve bën dallim të qartë mes dhomave të mobiluara dhe hapësirave banesore të pamobiluara. Dhe pikërisht këtu ndodhin gabimet më të shpeshta.

Një dhomë e mobiluar (pra një dhomë me krevat, dollap, tavolinë — tipike në WG) mund të zgjidhim sipas OR Neni 266e me një afat prej 2 javësh në fund të muajit. Pragu është i ulët — por koha duhet të jetë e saktë.

Për banesat e pamobiluara (edhe dhomat pa mobilje të veta) vlen OR Neni 266c: Afati është 3 muaj në datën e zakonshme lokale. Në shumicën e kantoneve këto janë 31 mars dhe 30 shtator — por jo kudo.

Çfarë shumë njerëz nuk dinë: Kontrata e nënqirasë mund të parashikojë afate më të shkurtra ose më të gjata se ç'parashikon ligji — por vetëm në favor të nënqiramarrësit. Një klauzolë kontraktore që i ngarkon nënqiramarrësit një afat më të gjatë se 3 muaj është e pavlefshme. Ky udhëzues është pjesë e qendrës sonë të letrave të zgjidhjes, ku gjen edhe modele për kontratat e nënqirasë, kontratat e punës dhe sigurimet.

Modelet WG në Zvicër: Kush i zgjidhim kujt?

Situata e zgjidhjes varet kryesisht nga cili model WG vlen tek ju. Në Zvicër ekzistojnë tre variante të zakonshme — dhe secila ka pasoja të ndryshme për afatet, formalitetet dhe kompetencat.

Modeli 1: Qiramarrës kryesor – Nënqiramarrës. Një person ka kontratën e qirasë me qiradhënësin. Të gjithë të tjerët janë nënqiramarrës. Qiramarrësi kryesor është njëkohësisht «qiradhënësi» i nënqiramarrësve. Zgjidhja i drejtohet qiramarrësit kryesor — jo pronarit. Ky model është më i zakonshmi në WG-të zvicerane.

Modeli 2: Qiraja solidare. Të gjithë banorët e WG janë bashkërisht në kontratën e qirasë. Këtu asnjë partner i WG nuk mund ta «zgjidhim» vetë — të gjithë duhet ta zgjidhim bashkërisht ose të bien dakord me qiradhënësin për ndryshim kontrate. Nëse vetëm një person dëshiron të largohet, nevojitet pëlqimi i të gjithë bashkëqiramarrësve dhe i qiradhënësit.

Modeli 3: Kontratat individuale të qirasë. Çdo banor ka kontratën e tij me qiradhënësin. Këtu secili zgjidhim për vete — drejtpërdrejt te qiradhënësi, me afatet e rregullta sipas OR 266c (3 muaj). Nënqiraja nuk ekziston në këtë model.

Formulari zyrtar: Kur është i detyrueshëm?

Këtu vjen pika që edhe jo-juristët rrallë e dinë: Për zgjidhjen e hapësirave banesore (jo hapësirave tregtare, jo dhomave të mobiluara) OR Neni 266l parashikon një formular zyrtar të miratuar nga kantoni. Nëse zgjidhja bëhet pa këtë formular, ajo është e pavlefshme.

Për nënqiranë vlen: Nëse qiramarrësi kryesor i zgjidhim nënqiramarrësit një banesë ose dhomë të pamobiluar, duhet të përdorë formularin zyrtar. Nëse nënqiramarrësi i zgjidhim qiramarrësit kryesor, mjafton një letër e thjeshtë — formulari zyrtar është i detyrueshëm vetëm për «qiradhënësin» (pra qiramarrësin kryesor në situatën e nënqirasë).

Formulari zyrtar ndryshon sipas kantonit. Në Cyrih quhet «Formular zur Anzeige der Kündigung» dhe merret në gjykatën e qirasë ose online. Bern, Basel, Lucern — çdo kanton ka formularin e vet. Gjeneruesi ynë i letrës së zgjidhjes e merr parasysh këtë.

Për dhomat e mobiluara (OR Neni 266e) formulari zyrtar nuk është i detyrueshëm. Mjafton një letër e thjeshtë apo edhe një email — megjithëse për arsye prove rekomandohet fuqimisht një letër e regjistruar. Modelin e përshtatshëm e gjen në faqen tonë speciale për zgjidhjet e kontratës së nënqirasë.

Gjeneruesi i letrës së zgjidhjes: Model në 4 gjuhë

Gjeneruesi ynë krijon një letër zgjidhje juridikisht të sigurt për kontratën tënde të nënqirasë — në gjermanisht, frëngjisht, italisht dhe anglisht. Fut të dhënat e tua, zgjidh modelin e përshtatshëm WG, dhe letra gjenerohet automatikisht. Eksporti PDF është i përfshirë.

Gjeneruesi dallon automatikisht mes dhomave të mobiluara (afat i shkurtër, nuk nevojitet formular zyrtar) dhe hapësirave banesore të pamobiluara (afat i gjatë, formular zyrtar sipas kantonit). Thjesht zgjedh atë që të përket ty.

Gjeneruesin e plotë e gjen në faqen tonë qendrore të letrës së zgjidhjes — atje ka edhe modele për marrëdhënie të rregullta qiraje, kontratat e punës dhe sigurimet. Kjo faqe speciale e nënqirasë është një variant i specializuar me të gjitha fushat specifike të WG-së.

E rëndësishme: Gjeneruesi krijon letrën shoqëruese. Nëse si qiramarrës kryesor i zgjidhim nënqiramarrësit një banesë të pamobiluar, ke nevojë shtesë edhe për formularin zyrtar të kantonit tënd. Gjeneruesi të njofton për këtë.

Veçoritë kantonale: Cyrih, Bern, Gjenevë & Co.

Afatet e zgjidhjes në OR vlejnë në të gjithë Zvicrën — por datat e zakonshme lokale ndryshojnë nga kantoni në kanton. Kjo mund të bëjë ndryshimin mes «del muajin e ardhshëm» dhe «paguan edhe gjashtë muaj» kur kemi afat 3-mujor.

Në Cyrih datat e zakonshme të zgjidhjes janë 31 mars dhe 30 shtator. Në praktikë pranohen edhe 30 qershor dhe 31 dhjetor — por vetëm nëse janë rënë dakord kontraktualisht. Autoriteti i pajtimit i Cyrihut ofron formularin e vet online.

Në kantonin e Gjenevës vlejnë rregulla veçanërisht miqësore ndaj qiramarrësve. Datat e zakonshme janë edhe këtu fundi i marsit dhe fundi i shtatorit, por Avis de l'Office des baux et loyers duhet bashkëngjitur detyrimisht. Në Vaud, formule officielle merret nëpërmjet Préfecture-s.

Në Bern dhe kantonet e Zvicrës qendrore, datat janë shpesh më fleksibël — zgjidhja në fund të çdo muaji është më e përhapur se në Romandi. Këshillimi i shoqatës së qiramarrësve ndihmon falas. Në Basel-Stadt ekziston përveç marsit dhe shtatorit edhe 30 qershori si datë e tretë e zakonshme lokale.

5 grackat më të shpeshta në zgjidhjen e nënqirasë

1. Afati i gabuar. Dhoma është e mobiluar, por nënqiramarrësi zgjidhim me 3 muaj. Ose e kundërta: e pamobiluar, por u mbajt vetëm 2 javë afat. Të dyja janë problematike — shumë gjatë humb para, shumë shkurt është i pavlefshëm.

2. Nuk ka kontratë me shkrim. Kontratat verbale të nënqirasë janë të vlefshme, por në rast mosmarrëveshjeje pothuajse nuk mund të provohen. Pa kontratë shpesh nuk është as e qartë nëse dhoma konsiderohet «e mobiluar». Këshillë: Hartoni kontratë me shkrim edhe pas hyrjes.

3. Zgjidhja dërgohet te personi i gabuar. Në qiranë solidare zgjidhja duhet t'u shkojë të gjithë bashkëqiramarrësve. Në konstelacionin qiramarrës kryesor–nënqiramarrës, te qiramarrësi kryesor — jo te qiradhënësi. Dërguar në adresën e gabuar = e pavlefshme.

4. Leje e harruar e qiradhënësit. Sipas OR Neni 262, qiramarrësi kryesor ka nevojë për pëlqimin e qiradhënësit për nënqiranë. Pa këtë, qiramarrësi kryesor rrezikon zgjidhjen e kontratës së tij të qirasë. Ky problem shpesh bëhet i dukshëm vetëm kur nënqiramarrësi zgjidhim.

5. Depozita e parregulluar. Nënqiramarrësit shpesh paguajnë një depozitë informale te qiramarrësi kryesor. Ligjërisht kjo duhet të kthehet brenda një viti pas largimit. Pa faturë lind mosmarrëveshje — autoriteti i pajtimit të kantonit tuaj ndihmon falas.

Të drejtat dhe detyrimet: Çfarë vlen pas zgjidhjes

Pas zgjidhjes fillon faza ku linden konfliktet e shumta. Nënqiramarrësi duhet ta kthejë dhomën në të njëjtën gjendje në të cilën e mori — me përjashtim të konsumit normal. Një protokoll marrjeje dhe kthimi rekomandohet fuqimisht.

Nënqiramarrësi ka të drejtë të kërkojë një zgjatje të nënqirasë, nëse zgjidhja paraqet një vështirësi të veçantë (OR Neni 272). Kjo vlen vetëm për hapësirat banesore të pamobiluara — për dhomat e mobiluara nuk ekziston e drejta e zgjatjes.

Qiramarrësi kryesor nuk lejohet të mbyllë thjesht nënqiramarrësin jashtë ose të ndërrojë bravat — as pas skadimit të afatit të zgjidhjes. Masat arbitrare janë të dënueshme. Rruga e saktë kalon nëpërmjet autoritetit të pajtimit dhe nëse nevojitet nëpërmjet gjykatës.

Për një zgjidhje të pajustifikuar nënqiramarrësi mund ta ankimojë atë brenda 30 ditëve te autoriteti i pajtimit. Pajtimi në Zvicër është i detyrueshëm për mosmarrëveshjet në fushën e qirasë — asnjë gjykim direkt i gjykatës nuk është i mundshëm. Të gjitha modelet dhe letrat shembullore i gjen në qendrën e letrës së zgjidhjes.