Untermietvertrag kündigen Schweiz: Fristen, Vorlage & Generator

Kündigungsfristen beim Untermietvertrag: 2 Wochen oder 3 Monate?

«Zwei Wochen aufs Monatsende» steht in fast jedem WG-Ratgeber, im Gesetz steht es nicht. OR Art. 266e lässt das möblierte Zimmer mit zwei Wochen Frist kündigen, aber «auf Ende einer einmonatigen Mietdauer». Der Takt ist die Mietdauer, nicht der Kalender: Ein Mietmonat, der am 15. beginnt, endet am 14. des Folgemonats.

Die Kündigungsfrist hängt in der Schweiz nicht davon ab, ob du «Untermieter» bist, sondern davon, was du mietest. Das Obligationenrecht unterscheidet klar zwischen möblierten Zimmern und unmöblierten Wohnräumen. Und genau hier passieren die meisten Fehler.

Ein möbliertes Zimmer (Bett, Schrank, Tisch vom Hauptmieter, typisch in WGs) fällt unter diese kurze Frist von 2 Wochen. Die Hürde ist tief, aber das Timing muss exakt stimmen: Wer Frist oder Termin verpasst, kündigt nach OR Art. 266a Abs. 2 automatisch auf den nächstmöglichen Termin.

Bei unmöblierten Wohnungen (auch Zimmer ohne eigene Möbel) gilt OR Art. 266c: Die Frist beträgt 3 Monate auf den ortsüblichen Termin oder, wo es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Welches Datum das ist, legt das Gesetz nicht fest, sondern der Ortsgebrauch.

Was viele nicht wissen: Der Untermietvertrag darf eine längere Frist oder einen anderen Termin festlegen, OR Art. 266a sieht das ausdrücklich vor. Steht im Vertrag «3 Monate» für ein möbliertes Zimmer, gelten deshalb die 3 Monate, nicht die 2 Wochen. Lies zuerst den Vertrag, dann das Gesetz. Dieser Ratgeber gehört zu unserem Mietrecht-Vorlagen-Wegweiser, dort findest du auch die passende Untermietvertrag-Vorlage zum Aufsetzen und alle weiteren Kündigungsschreiben.

WG-Modelle in der Schweiz: Wer kündigt wem?

Du hast keinen Vertrag mit dem Eigentümer, und trotzdem darf er dich direkt zur Ordnung rufen. OR Art. 262 Abs. 3: «Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten», die Wohnung nur so zu gebrauchen, wie es dem Hauptmieter erlaubt ist. Kündigen kann er dir trotzdem nicht, dafür fehlt ihm der Vertrag.

Wer wem kündigt, entscheidet das WG-Modell: Bei der Hauptmieter-Untermiete kündigst du dem Hauptmieter, bei der Solidarmiete müssen alle gemeinsam kündigen, beim Einzelvertrag kündigt jeder direkt dem Vermieter. In der Schweiz existieren diese drei gängigen Varianten, und jede hat andere Konsequenzen für Fristen, Formalitäten und Zuständigkeiten.

Modell 1: Hauptmieter-Untermieter. Eine Person hat den Mietvertrag mit dem Vermieter. Alle anderen sind Untermieter. Der Hauptmieter ist gleichzeitig «Vermieter» der Untermieter. Die Kündigung geht an den Hauptmieter, nicht an den Eigentümer. Dieses Modell ist in Schweizer WGs am häufigsten. Willst du als Hauptmieter stattdessen den Hauptmietvertrag selbst kündigen, gelten andere Fristen, die Abgrenzung Haupt- gegen Untermiete entscheidet hier über alles.

Modell 2: Solidarmiete. Alle WG-Bewohner stehen gemeinsam im Mietvertrag. Hier kann kein einzelner WG-Partner «kündigen», alle müssen gemeinsam kündigen oder eine Vertragsänderung mit dem Vermieter vereinbaren. Will nur eine Person ausziehen, braucht es die Zustimmung aller Mitmieter und des Vermieters.

Modell 3: Einzelmietverträge. Jeder Bewohner hat einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter. Hier kündigt jeder für sich, direkt beim Vermieter, mit den regulären Fristen gemäss OR 266c (3 Monate). Untermiete existiert in diesem Modell nicht.

Amtliches Formular: Wann ist es Pflicht?

Die Ausnahme fürs möblierte WG-Zimmer, die viele Ratgeber versprechen, steht nicht im Gesetz. OR Art. 266l gilt für «Wohn- und Geschäftsräume»: Beide Seiten «müssen schriftlich kündigen», und der Vermieter muss dazu ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden. Fehlt es, ist die Kündigung nach Art. 266o nichtig, selbst wenn sonst alles korrekt ist.

Für die Untermiete gilt: Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter, ist er der «Vermieter» und braucht das amtliche Formular, beim möblierten Zimmer genauso wie bei der Wohnung. Kündigt der Untermieter dem Hauptmieter, genügt ein unterschriebener Brief, schriftlich muss aber auch er sein.

Das amtliche Formular ist kantonal verschieden, ja, auch das ist typisch Schweiz. In Zürich heisst es «Formular zur Anzeige der Kündigung» und ist beim Mietgericht oder online erhältlich. Bern, Basel, Luzern: jeder Kanton, sein eigenes Formular. Unser Kündigungsbrief-Generator berücksichtigt das und weist dich direkt hin.

Eine gewöhnliche E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht dafür nicht: Die Schriftform verlangt eine eigenhändige Unterschrift (OR Art. 14) oder eine qualifizierte elektronische Signatur. Nimm einen unterschriebenen Brief, eingeschrieben, damit du den Empfang beweisen kannst. Die passende Vorlage findest du in unserer Untermietvertrag-Vorlagensammlung.

Kündigungsbrief-Generator: Vorlage in 4 Sprachen

Kündigst du als Hauptmieter, ist dein Brief nur die halbe Kündigung: Das kantonale Formular gehört dazu, beim möblierten Zimmer genauso wie bei der Wohnung. Unser Generator nimmt dir die Entscheidung ab: Du gibst deine Daten ein, wählst dein WG-Modell, und der rechtssichere Kündigungsbrief entsteht automatisch, in Deutsch, Französisch, Italienisch oder Englisch, inklusive PDF-Export.

Der Generator unterscheidet automatisch zwischen möblierten Zimmern (2 Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer) und unmöblierten Wohnräumen (3 Monate auf den ortsüblichen Termin). Du wählst einfach aus, was auf dich zutrifft.

Den vollständigen Generator findest du auf unserer Kündigungsschreiben-Hub-Seite, dort gibt es auch Vorlagen für Wohnungskündigungen, Mietverträge und Versicherungen.

Wichtig: Der Generator erstellt das Begleitschreiben. Falls du als Hauptmieter einem Untermieter kündigst, brauchst du zusätzlich das amtliche Formular deines Kantons. Der Generator weist dich darauf hin.

Kantonale Besonderheiten: Zürich, Bern, Genf & Co.

Kein Bundesgesetz nennt den 31. März. OR Art. 266c verweist für Wohnungen auf den «ortsüblichen Termin» und nur, «wenn es keinen Ortsgebrauch gibt», auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer. Das Datum, das über ein halbes Jahr Miete entscheiden kann, steht also in keinem Paragrafen, sondern im Ortsgebrauch.

Die Kündigungsfristen im OR gelten schweizweit, aber die ortsüblichen Termine variieren von Kanton zu Kanton. Das kann bei einer 3-Monats-Frist den Unterschied zwischen «nächsten Monat raus» und «noch ein halbes Jahr zahlen» machen.

In Zürich sind die ortsüblichen Kündigungstermine der 31. März und der 30. September. In der Praxis werden auch der 30. Juni und der 31. Dezember akzeptiert, aber nur wenn vertraglich vereinbart. Die Schlichtungsbehörde Zürich bietet ein eigenes Online-Formular an.

Im Kanton Genf gelten besonders mieterfreundliche Regeln. Die ortsüblichen Termine sind hier ebenfalls Ende März und Ende September, aber die Avis des Office des baux et loyers muss zwingend beigelegt werden. In Waadt wird das formule officielle über die Préfecture bezogen.

Für Bern, Basel und alle übrigen Kantone gilt dasselbe Prinzip: Massgebend ist der Ortsgebrauch am Ort der Wohnung, und ein im Vertrag vereinbarter Termin geht ihm vor (OR Art. 266a). Die Mieterverband-Beratung und die kantonalen Schlichtungsbehörden nennen dir den Termin für deine Gemeinde kostenlos.

Die 5 häufigsten Stolperfallen bei der Untermiet-Kündigung

1. Falsche Frist. Das Zimmer ist möbliert, aber der Untermieter kündigt mit 3 Monaten. Oder umgekehrt: unmöbliert, aber nur 2 Wochen Frist eingehalten. Beides ist problematisch, zu lang verschenkt Geld, zu kurz ist ungültig.

2. Kein schriftlicher Vertrag. Mündliche Untermietverträge sind zwar gültig, aber im Streitfall kaum beweisbar. Ohne Vertrag ist oft nicht mal klar, ob das Zimmer als «möbliert» gilt. Tipp: Auch nachträglich einen schriftlichen Vertrag aufsetzen.

3. Kündigung an die falsche Person. In der Solidarmiete muss die Kündigung an alle Mitmieter gehen. In der Hauptmieter-Untermieter-Konstellation an den Hauptmieter, nicht an den Vermieter. An die falsche Adresse geschickt = ungültig.

4. Vergessene Erlaubnis des Vermieters. Gemäss OR Art. 262 braucht der Hauptmieter für die Untermiete die Zustimmung des Vermieters. Fehlt diese, riskiert der Hauptmieter die Kündigung seines eigenen Mietvertrags. Dieses Problem wird oft erst bei der Kündigung des Untermieters sichtbar.

5. Die Kaution bar auf die Hand. Das Gesetz sieht diesen Weg nicht vor: Eine Sicherheit in Geld muss der Vermieter, in der Untermiete also der Hauptmieter, nach OR Art. 257e «bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen», und bei Wohnräumen darf sie höchstens drei Monatszinse betragen. Ohne Quittung gibt es Streit, die Schlichtungsbehörde deines Kantons hilft kostenlos.

Die ConvivaPlus Untermiet-Fristen-Matrix ordnet alle sechs gängigen WG- und Untermiet-Szenarien (Hauptmieter→Untermieter, Untermieter→Hauptmieter, 3er-WG, möbliertes WG-Zimmer, Paar-Trennung, Firmen-Untermiete) der jeweils geltenden Frist nach OR Art. 266c/d/e zu. So siehst du auf einen Blick, welche der drei Fristen, 2 Wochen, 3 Monate oder 6 Monate, für deine konkrete Wohnsituation gilt, statt dich durch zwölf Gesetzesartikel zu wühlen.

Methodik: Die Fristen der Matrix stammen direkt aus dem Obligationenrecht (OR Art. 262, 266a–266o, 272–273c), jede Zeile mit ihrem Artikel, geprüft am amtlichen Wortlaut auf fedlex (Fassung 1. Januar 2026). Einen regionalen Mietpreis-Index führen wir auf dieser Seite bewusst nicht: Für Untermiet-Zimmer gibt es keine amtliche Erhebung je Region, und eine Zahl ohne Beleg je Zeile veröffentlichen wir nicht.

Rechte und Pflichten: Was nach der Kündigung gilt

Deine Erstreckung endet spätestens mit dem Vertrag deines Hauptmieters. OR Art. 273b: «Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.» Umgekehrt schützt dich derselbe Artikel, wenn die Untermiete nur vorgeschoben ist: Bezweckt sie hauptsächlich die Umgehung des Kündigungsschutzes, erhältst du diesen Schutz «ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis».

Nach der Kündigung musst du das Zimmer im gleichen Zustand zurückgeben, in dem du es übernommen hast, normale Abnutzung ausgenommen. Genau hier, bei der Rückgabe, entstehen die meisten Konflikte. Ein Übernahme- und Rückgabeprotokoll ist deshalb dringend empfohlen.

Der Untermieter kann eine Erstreckung verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (OR Art. 272). Ausgeschlossen ist sie nur in den Fällen von Art. 272a, etwa bei Zahlungsrückstand; eine Ausnahme für möblierte Zimmer steht dort nicht.

Der Hauptmieter darf den Untermieter nicht einfach aussperren oder die Schlösser wechseln, auch nicht nach Ablauf der Kündigungsfrist. Eigenmächtige Massnahmen sind strafbar. Der korrekte Weg führt über die Schlichtungsbehörde und nötigenfalls über das Gericht.

Bei einer ungerechtfertigten Kündigung kann der Untermieter diese innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Die Schlichtung ist in der Schweiz bei mietrechtlichen Streitigkeiten obligatorisch, kein direkter Gang vor Gericht möglich. Alle weiteren Vorlagen und Musterbriefe findest du im Kündigungsschreiben-Hub.