Liste de défauts & état des lieux : modèle gratuit (PDF & Word) – plus le calculateur d'usure qui vous protège des factures de dégâts abusives
État des lieux de sortie, le gérant sort son bloc et note : « moquette abîmée, remplacement CHF 2'400 ». Vous signez, payez, et vous en voulez pendant des années. Pourtant la moquette avait huit ans, donc presque amortie. Voici le modèle gratuit qui consigne votre état des lieux sans lacune. Et un outil que personne d'autre n'a : le calculateur d'usure, qui vous montre en une seconde ce que vous devez vraiment selon l' art. 267 CO, à savoir la valeur résiduelle et non la valeur à neuf.
🏛️ Ce que dit le droit lors de l'état des lieux
Le plus grand malentendu d'abord : vous ne devez pas rendre le logement comme neuf. La loi exige seulement l' état conforme au contrat (art. 267 CO), c'est-à-dire l'état résultant d'un usage soigneux. Vous ne répondez pas de l'usure normale, car vous l'avez déjà payée avec chaque loyer. Vous ne payez que l'usure excessive : trous de cigarette, griffures profondes d'un animal, une douzaine de gros trous de perçage, dégâts intentionnels.
La deuxième surprise concerne l'argent. Même en cas de vrai dégât, vous ne devez jamais le prix neuf complet, mais seulement la valeur résiduelle. Un objet abîmé est traité selon son âge : plus il est proche de sa durée de vie, moins vous payez. C'est exactement ce que calcule le calculateur d'usure ci-dessous. Et votre meilleure protection contre les litiges est, dès le début, le protocole écrit.
Ces traces relèvent de l'usage normal et ne sont pas à votre charge :
📝 Votre état des lieux en 2 minutes
Pièce par pièce, deux minutes, et vous avez devant vous un état des lieux complet auquel rien d'important ne manque. Fini de chercher « liste de défauts logement Excel gratuit » : remplissez les champs, le générateur en fait un protocole propre avec toutes les pièces, les relevés de compteurs et les clés. À télécharger en PDF, imprimer, signer à deux, terminé. Pour adapter, copiez le texte et retouchez-le dans Word.
🛠️ Générateur de protocole de défauts
Remplissez les champs → état des lieux prêt en PDF ou à copier. Gratuit, sans inscription.
ÉTAT DES LIEUX DU LOGEMENT
Type de protocole : … Objet loué : … Locataire : … Bailleur / gérance : … Entrée le : …. Restitution le : …. 1. Cuisine … 2. Salle de bains / WC … 3. Séjour et chambres … 4. Relevés de compteurs … 5. Clés Clés remises : … Les deux parties confirment par leur signature l'exactitude de ce protocole. Les défauts apparents non consignés, décelables lors d'une vérification normale, ne pourront plus être invoqués ultérieurement (art. 267a CO). … Signature du locataire : __________________ Signature du bailleur : __________________
Conseil : photographiez chaque défaut avec la date et joignez les photos au protocole. Signez à deux, chaque partie garde un original. C'est votre meilleure preuve en cas de litige.
Ce modèle ne remplace pas un conseil juridique. En cas de litige sur la restitution, l'autorité de conciliation ou l'ASLOCA aide.
🚦 Le feu de responsabilité : usure normale ou votre dégât ?
Avant de discuter des montants, réglez la question dont dépend la moitié de la restitution : devez-vous payer du tout ? Le feu de responsabilité ConvivaPlus classe le défaut : l'usure normale est toujours à la charge du bailleur (🟢), pour un dégât ou une usure excessive tout dépend de la durée de vie (🟡/🔴). Vous savez ainsi en dix secondes si vous pouvez contester le décompte final.
🚦 Feu de responsabilité ConvivaPlus
Deux questions → vert, orange ou rouge. Détermine selon l'art. 267 CO si vous payez pour un défaut, et si la limite zéro s'applique.
Comment le défaut est-il apparu ?
La durée de vie de l'objet est-elle déjà écoulée selon le tableau paritaire ?
Comment juge le feu de responsabilité ConvivaPlus : il sépare, selon ConvivaPlus, les deux niveaux qui décident de votre obligation de payer : d'abord la nature du défaut (usure normale = bailleur, art. 267 al. 1 CO ; usure excessive ou dégât = locataire), puis la limite zéro : si la durée de vie selon le tableau paritaire est écoulée, la responsabilité tombe à zéro. Vert signifie sans frais, rouge signifie part de la valeur résiduelle.
🧮 Le calculateur d'usure : ce que vous payez vraiment en cas de dégât
C'est là que tout se joue, et aucun autre portail de modèles ne le calcule pour vous : en cas de dégât, vous ne devez jamais le prix neuf, seulement la valeur résiduelle. C'est pour ça que nous avons créé le calculateur d'usure ConvivaPlus, le premier contrôle en direct du genre en Suisse. Il prend la durée de vie du tableau paritaire, déduit l'âge et vous montre en une seconde votre part réelle. Souvent une fraction de ce qui figure sur la facture de dégâts.
🧮 Calculateur d'usure ConvivaPlus
Saisissez l'objet, l'âge et la valeur à neuf → votre part en valeur résiduelle selon le tableau paritaire des durées de vie.
L'objet est partiellement amorti. Vous ne payez que la valeur résiduelle, pas la valeur à neuf. Exigez du bailleur le calcul de la durée de vie par écrit et vérifiez s'il y a vraiment un dégât excessif.
Valeurs indicatives selon le tableau paritaire des durées de vie (HEV/MVD, état 2024). Les durées varient selon le matériau et la qualité. En cas de litige, l'autorité de conciliation décide.
Comment calcule le calculateur d'usure ConvivaPlus : il prend la valeur à neuf, la multiplie par la durée de vie restante et divise par la durée de vie totale. Les durées de vie indicatives proviennent du tableau paritaire des durées de vie de l'association des propriétaires et de l'association des locataires. Quand un objet atteint sa durée de vie, la valeur résiduelle est nulle. Cette appréciation est le calcul selon ConvivaPlus, tiré de la pratique de la valeur résiduelle selon l'art. 267 CO.
📋 Ce qui doit impérativement figurer dans l'état des lieux
Un tour rapide et un « ça a l'air bien » ? Devant l'autorité de conciliation, ça ne vaut rien. Un protocole qui protège vraiment a besoin de sept éléments, et le plus souvent c'est le défaut concret avec photo qui manque. Le générateur ci-dessus crée la structure automatiquement. Voici pourquoi chaque élément protège votre argent.
| Élément | Ce qu'il faut | Pourquoi |
|---|---|---|
| Parties | Locataire, bailleur, représentation éventuelle | Qui répond et qui vérifie doit être clair. |
| Date | Entrée, restitution avec date et heure | Base du délai d'avis selon l'art. 267a CO. |
| Pièces une à une | Chaque pièce avec son état, sans lacune | Ce qui n'est pas consigné devient litigieux. |
| Défauts concrets | Nature, lieu et ampleur de chaque défaut | « Cuisine OK » ne vaut rien, une photo datée tient. |
| Compteurs | Relever élec., eau, gaz | Délimitation propre des charges. |
| Clés | Nombre de clés remises | Évite une facture pour le remplacement de la serrure. |
| Signatures | Les deux parties, lieu et date | Fait du protocole un moyen de preuve valable. |
⚠️ Les 5 erreurs les plus chères lors de l'état des lieux
Chacune de ces cinq erreurs a déjà coûté plusieurs centaines de francs à quelqu'un, et la plus fréquente survient dès l'entrée. Lisez-les une fois, et vous n'en commettrez aucune.
Pas d'état des lieux d'entrée. Sans protocole à l'entrée, le bailleur peut vous imputer à la sortie des défauts qui existaient déjà. Il n'y a plus de présomption en votre faveur. Faites toujours un état des lieux d'entrée.
Accepter la valeur à neuf au lieu de la valeur résiduelle. Payer le prix neuf pour une moquette amortie est le réflexe le plus cher. Calculez avec le calculateur d'usure ci-dessus et exigez le calcul de la durée de vie.
Décrire les défauts de façon vague. « Cuisine en ordre » n'aide personne. Soyez concret : nature, lieu, ampleur, avec une photo datée. Sinon vous arrivez les mains vides devant l'autorité de conciliation.
Laisser filer le délai d'avis. Le bailleur doit signaler les défauts apparents immédiatement à la restitution (art. 267a CO). S'il les signale des jours plus tard, ses prétentions sont éteintes. Insistez sur l'avis immédiat dans le protocole.
Partir sans signature ni copie. Un protocole sans signature ou à une seule page n'est pas une preuve. Signez à deux, chaque partie emporte un original.
Pour une moquette amortie, vous ne devez pas un centime, même s'il y a un trou. Ce n'est pas le locataire qui le dit, c'est le tableau des durées de vie.
✅ L'état des lieux propre en 5 étapes
Cinq étapes, aucune plus longue que votre pause-café, et au bout votre protocole tient même devant l'autorité de conciliation. Voici comment aller de l'entrée à la restitution sans qu'une facture de dégâts ne gâche la fin.
Le levier que presque personne n'utilise : l'art. 267a CO oblige le bailleur à signaler les défauts apparents immédiatement à la restitution. S'il envoie la liste des dégâts des jours plus tard par courrier, ses prétentions pour tous les défauts visibles sont éteintes. Qui tient un protocole propre et insiste sur l'avis immédiat renverse la situation. La même rigueur vaut pour tout document de bail, p. ex. le contrat de sous-location.
Où en êtes-vous ?
Un clic – anonyme, aucune inscription nécessaire.
❓ Questions fréquentes sur l'état des lieux
Les questions qui trottent dans la tête avant chaque restitution, réponses courtes et honnêtes.
Les utilisateurs demandent aussi
Questions connexes de notre magazine
Toutes les informations sans garantie. Erreur trouvée ? → support@conviva-plus.ch
Vous ne répondez pas de l'usure normale (art. 267 CO), elle est couverte par le loyer. Et même en cas de vrai dégât, vous ne payez que la valeur résiduelle selon le tableau paritaire des durées de vie, jamais la valeur à neuf complète. Une moquette amortie ne vous coûte rien.
À lire aussi
Suite sur le droit du bail et les modèles
Discussion
6 avis de la communauté
Die Verwaltung wollte CHF 1'800 für den Spannteppich, der war 9 Jahre alt. Mit dem Abnutzungs-Rechner war sofort klar: Restwert fast null. Am Ende habe ich 150 Franken bezahlt statt 1'800. Dieser Rechner ist Gold wert.
Beim Einzug habe ich kein Antrittsprotokoll gemacht, grosser Fehler. Beim Auszug hiess es plötzlich, der Parkettkratzer sei von mir. Beweisen konnte ich nichts. Macht IMMER ein Antrittsprotokoll mit Fotos.
Danke fürs Teilen, Patrick. Genau deshalb predigen wir das Antrittsprotokoll: Seit die gesetzliche Vermutung weg ist, liegt die Beweislast oft beim Mieter. Ein paar Fotos beim Einzug ersparen viel Ärger beim Auszug.
Wichtigster Satz für mich: Der Vermieter muss sofort rügen. Die Schadenliste kam erst zehn Tage nach der Abnahme per Brief. Mit Verweis auf Art. 267a OR war die Sache vom Tisch.
Endlich mal eine Vorlage, die nicht nur Felder zum Ausfüllen hat, sondern auch erklärt, was normale Abnutzung ist. Die Liste mit den verblassten Wänden und Dübellöchern habe ich gleich der Verwaltung gezeigt.
Bi de Wohnigsabgab hani s Protokoll Ruum für Ruum uusgfüllt und vo jedem Mangel es Foti gmacht. D Verwaltig het nüt meh chönne säge. Eifach und klar, merci.
Rédactrice ConvivaPlus · Droit & Logement
Écrit sur le droit du bail, des contrats et du quotidien – des textes de loi en modèles vérifiés.
- Droit du bail
- Droit des contrats
- Modèles
- Logement
Erreur trouvée ou feedback ? Faites-le nous savoir ou écrivez-nous directement.