Due settimane di preavviso per il posteggio? Valgono solo in 2 casi su 6

«In Svizzera un posteggio si disdice con 14 giorni di preavviso.» Lo si legge ovunque, ed è vero solo in 2 casi su 6: per un posteggio senza alcun legame con un'abitazione. Se lo prendi in locazione dallo stesso locatore dell'appartamento, valgono di regola le norme dell'abitazione, anche con un contratto separato. Lo ha deciso il Tribunale federale, e cambia termine, forma e protezione. Ecco i 6 casi, i 10 modelli e il calcolatore che ti indica l'ultimo giorno utile.

📄 Modello di disdetta del posteggio: 10 modelli Word e PDF

Non una lettera per tutti i casi, ma una per caso: locato separatamente, legato all'abitazione, compreso nel contratto dell'abitazione, restituzione anticipata, dopo un decesso, dal lato del locatore. In più l'accordo di scioglimento, il verbale di restituzione e due lettere di sollecito. Il Word si compila, il PDF si stampa, ed entrambi nascono dallo stesso testo dell'anteprima. Per l'abitazione stessa vale il modello disdire il contratto di locazione, per un contratto estraneo alla locazione la lettera di disdetta generale.

[Nome Cognome]
[Via, CAP località]

Raccomandata
[Nome / amministrazione]
[Via, CAP località]

[Luogo], [GG.MM.AAAA]

Disdetta del contratto di locazione relativo a [posteggio n. …, indirizzo]

Gentili signore e signori,

con la presente disdico il contratto di locazione del [GG.MM.AAAA] relativo a [posteggio n. …, indirizzo] per il [GG.MM.AAAA], nel rispetto del preavviso.

Il posteggio è locato separatamente. Salvo termine più lungo previsto dal contratto, si applica l'art. 266e CO: «con preavviso di due settimane per la fine di un mese di locazione». Se la scadenza indicata non fosse valida, la presente disdetta produce effetto, secondo l'art. 266a cpv. 2 CO, «per la scadenza successiva di disdetta».

Vi prego di confermarmi per iscritto la ricezione della disdetta e la fine della locazione, e di propormi una data per la restituzione di chiavi, badge o telecomando.

Distinti saluti


[Nome Cognome]

Ecco come si presenta il modello

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🅿️ Posteggio locato separatamente? Un contratto a parte non basta

Quasi tutti si chiedono: «Ho un contratto a parte per il posteggio?» Il Tribunale federale si pone un'altra domanda. Nel 1997 una locatrice di Basilea disdisse i posteggi sotterranei di due conduttori, che abitavano da lei due numeri civici più in là. Il Tribunale stabilì che il posteggio fa parte dell'abitazione quando le serve funzionalmente e le parti dei due contratti sono le stesse. E aggiunse ciò che capovolge la regola consueta: la data di conclusione o il numero dei contratti non sono determinanti. La sorpresa sta alla fine della sentenza: su questo punto i conduttori ebbero ragione, e persero comunque i posteggi. La locatrice aveva disdetto con il modulo ufficiale, e questo bastava (consid. 3).

Ne derivano tre livelli, non due. Il tuo decide tutto il resto: termine, forma, modulo ufficiale per il locatore e possibilità di contestare la sua disdetta. Per un nuovo posteggio, con questo punto regolato da una clausola, c'è il contratto per posteggio.

⚖️ Termine di disdetta del posteggio: i sei casi e il tuo ultimo giorno

Nella legge il tuo posteggio non sta accanto all'abitazione, ma accanto alla camera mobiliata. L'art. 266e CO regola entrambi nella stessa frase, sotto la nota marginale «Camere mobiliate e posteggi», con lo stesso preavviso: due settimane, contro tre mesi per un'abitazione (art. 266c) e sei per i locali commerciali (art. 266d). Chi disdice, e come è legato il posteggio a un'abitazione? Da queste due domande nascono 6 costellazioni, e il preavviso di due settimane citato da ogni sito di modelli ne copre solo 2. In 2 la legge non esige alcuna forma; in 2 una disdetta unilaterale non è proprio possibile. Rispondi alle tre domande del Tribunale federale: la matrice ti indica termine, forma, protezione, fine più vicina e ultimo giorno per imbucare la lettera.

La matrice è una valutazione di ConvivaPlus del Codice delle obbligazioni (versione ufficiale su fedlex, stato 1° gennaio 2026) e della sentenza DTF 125 III 231. Le tre domande riprendono il considerando 2 della sentenza, in linguaggio corrente. Calcola la data solo dove è sicura: per il posteggio separato secondo l'art. 266e CO, con il giorno di inizio della locazione come limite del mese di locazione. Con un termine contrattuale calcola sulle stesse scadenze mensili; se il contratto ne prevede altre, valgono quelle. Per il posteggio collegato senza termine contrattuale non calcola: lì il termine legale non è definito in modo conclusivo, e una falsa certezza sarebbe peggio di una lacuna dichiarata.

📅 Due settimane per fine mese? Per la fine di un mese di locazione

Chi ha preso il posteggio il 15 disdice, secondo il testo di legge, non per fine mese ma per il 14. Il testo di legge non dice «per la fine di un mese», ma «per la fine di un mese di locazione». Quel mese decorre dal giorno in cui è iniziata la locazione. Se hai preso il posteggio il 1°, finisce l'ultimo giorno del mese. Se l'hai preso il 15, finisce il 14 del mese successivo, e chi disdice «per fine settembre» indica una scadenza che il testo non prevede, salvo che il contratto ammetta ogni fine mese. Perfino il Tribunale federale abbrevia: la DTF 125 III 231, redatta in tedesco, scrive al consid. 2 «jeweils auf Ende eines Monats» (ogni volta per la fine di un mese). Le tre lingue ufficiali della legge parlano invece tutte del mese di locazione: «einmonatige Mietdauer», «fin d'un mois de bail», «fine di un mese di locazione».

La buona notizia sta un articolo più in alto. Art. 266a cpv. 2 CO: «Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.» Una data sbagliata non annulla la disdetta, la sposta. Per questo ogni modello qui riporta questa frase.

📋 Modulo ufficiale per il posteggio: mai per il conduttore

Il modulo che l'amministrazione ti manda «da compilare» è suo, non tuo. «Disdetta posteggio modulo ufficiale» è tra le ricerche più frequenti, e la risposta è più breve della domanda. L'art. 266l cpv. 2 CO impone al locatore di dare la disdetta «mediante un modulo approvato dal Cantone», e solo per locali d'abitazione e commerciali. Come conduttore non ti serve in nessuno dei 6 casi. Al locatore serve in esattamente 1: quando il posteggio è collegato alla tua abitazione e ha un contratto proprio. Il Tribunale federale ha stabilito che in quel caso il modulo basta, senza modificare il contratto.

✉️ Disdetta con raccomandata: quando è considerata ricevuta

Il tuo locatore può lasciare la raccomandata alla posta. La disdetta vale lo stesso, e non solo dopo sette giorni. Una disdetta produce effetto dalla ricezione, e per le disdette in materia di locazione vale la teoria della ricezione senza restrizioni: è ricevuta non appena entra nella sfera d'influenza del destinatario e questi può prenderne conoscenza. Per una raccomandata, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, non è la fine del termine di ritiro di sette giorni, ma di regola il giorno in cui l'avviso di ritiro può essere presentato per la prima volta. È andata così nella DTF 137 III 208: la raccomandata era ritirabile allo sportello da mercoledì 26 marzo 2008, i conduttori la ritirarono solo il 1° aprile e, contando da quel giorno, per loro la disdetta per il 1° ottobre era tardiva. Il Tribunale federale considerò la disdetta ricevuta giovedì 27 marzo, e la disdetta resse. Il termine di giacenza di sette giorni conta nel diritto di locazione solo in due casi, l'avviso di aumento della pigione e la diffida di pagamento; per la disdetta il Tribunale ha espressamente rifiutato di estenderlo (consid. 3.1.3). E la lettera semplice spedita insieme non contò affatto: la ricezione non era provata.

🏢 Disdetta da parte del locatore: il livello decide la validità

La stessa lettera è valida per un posteggio e nulla per quello accanto. Per un posteggio separato il locatore può disdire con due settimane per la fine di un mese di locazione, senza motivo e senza modulo. Le norme sulla contestazione (art. 271 CO) e sulla protrazione (art. 272 CO) stanno nel capo «Della protezione dalle disdette in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali», e un posteggio locato separatamente non lo è. Per un posteggio collegato vale il contrario: modulo ufficiale, e il conduttore può contestare la disdetta davanti all'autorità di conciliazione «entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta» (art. 273 cpv. 1 CO). Lo stesso vale per la pigione: secondo la DTF 125 III 231 consid. 2, le norme contro le pigioni abusive (art. 269 segg. CO) valgono solo per i locali d'abitazione e commerciali. Per un posteggio separato un aumento non richiede quindi il modulo ufficiale, e non può essere contestato come abusivo.

🚗 Disdire un'autorimessa: posto coperto, box, posteggio esterno

Usa l'autorimessa per un'attività professionale invece che per l'auto, e due settimane possono diventare sei mesi. La legge parla di «posteggi o analoghe installazioni». Il nome del posto non cambia nulla alla disdetta, purché serva a parcheggiare un veicolo. Conta ancora il livello: un'autorimessa presso lo stesso locatore dell'abitazione segue le norme della locazione di abitazioni. Quanto l'autorimessa sia vicina all'abitazione lo dice l'ordinanza del Consiglio federale: l'art. 1 OLAL cita «le autorimesse, i parcheggi sotterranei e all'aperto» nella stessa enumerazione dei «mobili» e dei «giardini», come cose locate con l'abitazione.

🔁 Conduttore subentrante: uscire prima senza pagare due volte

Se il locatore rifiuta un subentrante che non può ragionevolmente rifiutare, sei comunque liberato. Per uscire prima della scadenza, l'art. 264 CO chiede di proporre «un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore», disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Senza subentrante paghi fino alla fine ordinaria. Per un posteggio è spesso più facile che per un appartamento: in un'autorimessa sotterranea c'è quasi sempre qualcuno in attesa di un posto. E questo gioca a tuo favore: secondo l'art. 264 cpv. 3 CO il locatore deve lasciarsi imputare «ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o che ha omesso intenzionalmente di guadagnare». Se lascia vuoto il posteggio mentre qualcuno aspetta, è a suo carico. Tenere invece di disdire: puoi sublocare il posteggio «con il consenso del locatore» (art. 262 CO) — il contratto di sublocazione è pronto.

Dopo un decesso, gli eredi «possono dare la disdetta, osservando il termine legale di preavviso, per la prossima scadenza legale di disdetta» (art. 266i CO), anche se il contratto prevede un termine più lungo. Per un posteggio separato sono le due settimane dell'art. 266e CO. Il modello per gli eredi allega il certificato ereditario e designa una persona per la corrispondenza.

⚠️ Gli errori che costano un mese di pigione

Due rendono la disdetta nulla o impossibile, gli altri costano denaro o un termine.

Non è il contratto a dire se il tuo posteggio è separato. Lo dice l'abitazione.

🧭 Disdire un posteggio in cinque passi

Dal contratto nel cassetto alla raccomandata, con la data giusta.

Scritto da

Miriam Frei

Redattrice ConvivaPlus · Diritto & Abitare

Scrive di diritto della locazione, dei contratti e quotidiano – testi di legge in modelli verificati.

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Profilo & tutti gli articoli →·La nostra redazioneAggiornato 15 ottobre 2026