Contratto di sublocazione Svizzera: modello gratuito da compilare (PDF & Word) – più il test della pigione che ti evita lo sfratto
Tre mesi di semestre all'estero, la camera in coinquilinanza in Svizzera non deve costare a vuoto: si subaffitta. È permesso. Ma una frase dimenticata, un consenso mancante o una subpigione troppo alta possono costarti l'intero appartamento. Ecco il modello gratuito che rende solido il tuo contratto di sublocazione in due minuti. Con il semaforo della subpigione ConvivaPlus: calcola come il Tribunale federale e ti mostra in tempo reale se il tuo prezzo è ancora ammissibile secondo l'art. 262 CO.
🏛️ Cosa è permesso in Svizzera – e cosa no
Il più grande equivoco subito: il tuo locatore non può semplicemente vietarti di sublocare, per quanto gli piaccia sostenerlo. Sublocare è in Svizzera un diritto sancito dalla legge, non un favore. L'art. 262 CO ti permette di sublocare l'abitazione o una camera, in tutto o in parte. L'unica condizione: il suo consenso. E non può rifiutarlo per puro capriccio.
La legge elenca infatti tre motivi esaustivi con cui il locatore può dire di no. In assenza di uno di essi, il consenso è considerato dato – se tace di fronte a una richiesta corretta, può persino essere interpretato come consenso tacito. Per questo è così importante divulgare le condizioni per iscritto e per intero.
Il tuo locatore può rifiutare il consenso alla sublocazione solo se:
📝 Il tuo contratto di sublocazione in 2 minuti
Il contratto di sublocazione non richiede la forma scritta, la sua disdetta sì. L'art. 266l CO impone per i locali d'abitazione una disdetta scritta e, se disdici come locatario principale, anche il modulo ufficiale del tuo cantone; come si fa lo trovi in disdire un contratto di sublocazione. Per questo il termine sta direttamente nel contratto. Dodici campi, due minuti, e hai un contratto pronto da firmare. Scarica il PDF, stampa, firmate entrambi. Puoi anche copiare il testo in Word.
🛠️ Generatore di contratto di sublocazione
Compila i campi → contratto pronto in PDF o da copiare. Gratuito, senza registrazione.
✅ La tua sublocazione è davvero ammissibile? (art. 262 CO)
Per 78'175 voti, sublocare oggi sarebbe più difficile. Il 24 novembre 2024 il popolo ha respinto una modifica dell'art. 262 CO con il 48,4 % di sì. Avrebbe richiesto una domanda e un consenso scritti e permesso al locatore di rifiutare una sublocazione di oltre due anni. Vale quindi il diritto attuale: l'art. 262 CO richiede il consenso del locatore, che può rifiutarlo solo per tre motivi. Il check ti dice in quattro domande se sei dalla parte giusta.
✅ Test di ammissibilità: la tua sublocazione è autorizzata?
Quattro domande secondo l'art. 262 CO: il semaforo ti mostra se la tua sublocazione ha via libera o se devi correggere.
Hai ottenuto il consenso del tuo locatore per la sublocazione?
Hai divulgato le condizioni (subaffitto, a chi, per quanto tempo)?
Il tuo subaffitto resta senza guadagno eccessivo (al massimo la pigione proporzionale + un supplemento adeguato)?
Avete redatto un contratto di sublocazione scritto?
🚦 Il semaforo della subpigione: il tuo prezzo è ancora ammissibile?
Nel 1993 il Tribunale federale ha giudicato anche una questione di caffè. Una conduttrice ginevrina voleva sublocare due locali arredati; le subconduttrici potevano usare la cucina solo per prepararsi il caffè. La corte cantonale ha contato per questo il 5 % della pigione di un locale e aggiunto il 20 % per l'arredamento. Le pigioni chieste superavano questo importo dal 30 al 40 %, e il Tribunale federale le ha giudicate manifestamente abusive (DTF 119 II 353). È esattamente il calcolo del semaforo della subpigione ConvivaPlus: pigione principale proporzionale, supplemento per l'arredamento, poi il limite d'abuso dell'art. 262 CO. In un secondo vedi se il tuo prezzo è verde, giallo o rosso.
🚦 Semaforo della subpigione ConvivaPlus
Verifica secondo l'art. 262 CO se la subpigione prevista è ammissibile, al limite o abusiva.
La tua subpigione resta nei limiti. La maggiorazione è nella zona giustificata da arredamento e oneri. Divulga comunque le condizioni per iscritto.
Riferimento secondo la DTF 119 II 353, nessuna percentuale fissata dalla legge. In caso di lite decide l'autorità di conciliazione in base alle prestazioni concrete.
Ecco come calcola il semaforo della subpigione ConvivaPlus, secondo la DTF 119 II 353: la base è la tua pigione principale proporzionale. Se arredato si aggiunge il 20 % (nella sentenza di principio 15 % per mobili e rischio più 5 % per un locale ben arredato, non contestati dal Tribunale federale); non arredato, nessun supplemento. Oltre, il semaforo passa al giallo: un sovrapprezzo richiede vere prestazioni. Rosso da 30 % sopra questo importo, una differenza giudicata manifestamente abusiva dal Tribunale federale. La sentenza calcola per locale (pigione principale divisa per i locali senza cucina); se sublochi un locale, indica come quota 100 diviso il numero di locali. Questa griglia si basa, secondo ConvivaPlus, su questa sentenza.
📋 Cosa deve obbligatoriamente esserci nel contratto
La cauzione del tuo subconduttore non va sul tuo conto. Art. 257e CO: una garanzia in denaro il locatore, nella sublocazione quindi tu, «deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore», al massimo tre pigioni mensili. Come il subconduttore la riottiene alla fine, lo trovi in recuperare la cauzione. Una stretta di mano e un «va bene così»? Davanti all'autorità di conciliazione non vale nulla. Un contratto di sublocazione solido richiede sette elementi; il generatore qui sopra li inserisce tutti. Ecco perché ognuno protegge il tuo denaro.
| Elemento | Cosa deve esserci | Perché |
|---|---|---|
| Parti | Nome completo + indirizzo di sublocatore e subconduttore | Chi risponde, chi paga – senza parti chiare, nessun contratto esecutivo. |
| Oggetto | Designazione precisa + indirizzo + stato (arredato?) | Definisce cosa è locato e se un supplemento arredamento è giustificato. |
| Pigione | Subpigione + spese accessorie, indicate separatamente | Base del controllo dell'abuso secondo l'art. 262 CO. |
| Durata | Determinata (data) o indeterminata + termine di disdetta | Determinata: finisce automaticamente; indeterminata: termine chiaro necessario. |
| Garanzia | Importo + condizione di restituzione (max. 3 pigioni) | Ti protegge dai danni, protegge il subconduttore dall'arbitrio. |
| Consenso | Conferma che il locatore ha dato il consenso | Senza, tutta la sublocazione è attaccabile (art. 262 CO). |
| Firme | Luogo, data + firma di entrambe le parti | Rende il contratto un documento valido e provabile. |
⚠️ I 5 errori più costosi nella sublocazione
Ogni passo falso del tuo subconduttore ricade su di te. Art. 262 cpv. 3 CO: «Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore.» Per questo i cinque errori qui sotto costano denaro o addirittura l'appartamento.
Non ottenere il consenso. L'errore più frequente – e più pericoloso. Sublocare senza consenso è una violazione del contratto. Dopo una diffida scritta, il tuo locatore può disdire in via straordinaria. Chiedi sempre prima, preferibilmente per iscritto.
Chiedere troppo. Un guadagno non coperto da prestazioni dà al locatore uno dei tre motivi di rifiuto (art. 262 cpv. 2 lett. b CO). Sublocare comunque significa rischiare il proprio contratto. Usa il semaforo qui sopra.
Dimenticare che rispondi di tutto. Se il subconduttore non paga o devasta l'abitazione, sei tu a rispondere verso il locatore – dell'intera pigione e di ogni danno. Garanzia e contratto pulito sono la tua unica protezione.
Accordarsi solo a voce. « Ci conosciamo » finisce regolarmente in disastro davanti all'autorità di conciliazione. Senza contratto scritto, in caso di lite resti a mani vuote. Due minuti di generatore risparmiano mesi di guai.
Ignorare i termini di disdetta. Anche il rapporto di sublocazione ha termini. In sublocazione indeterminata si applicano per analogia i termini legali (abitazione: 3 mesi per una scadenza). Da fissare chiaramente nel contratto.
Sublocare è un tuo diritto – finché non fai un centesimo di guadagno e hai il consenso.
✅ Il contratto di sublocazione valido in 5 passi
Nessun tribunale ti calcola la subpigione giusta. In una lite sul consenso verifica soltanto se la tua è abusiva, e l'importo ammissibile non lo fissa nel dispositivo (DTF 119 II 353). Il prezzo lo stabilisci quindi tu, prima di chiedere. Ecco i cinque passi, dalla richiesta alla firma.
Se il tuo locatore tace di fronte a una richiesta di sublocazione corretta e completa, ciò può essere considerato consenso tacito. Per questo chiedi per iscritto con tutte le condizioni – così, in caso di dubbio, crei la prova che avrebbe potuto opporsi e non l'ha fatto.
Qual è la tua situazione?
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Apri il modello in PDF❓ Domande frequenti sul contratto di sublocazione
Le domande che frullano in testa prima di ogni sublocazione, risposte brevi e oneste.
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No. Un divieto generale di sublocare nel contratto è inefficace. Il locatore può rifiutare solo per i tre motivi legali.
Disdire una sublocazione →Lo fissi nel contratto – il più pulito è un importo separato in aggiunta alla subpigione. Il generatore indica le spese accessorie separatamente.
Al generatore →Per iscritto e rispettando il termine convenuto. Per una sublocazione di abitazione indeterminata si applicano per analogia i termini legali (3 mesi per una scadenza).
Disdire una sublocazione →Tutte le informazioni senza garanzia. Errore trovato? → support@conviva-plus.ch
Sublocare è in Svizzera un diritto legale (art. 262 CO) – il tuo locatore può dire di no solo per tre motivi. Ma: non puoi fare alcun guadagno, e rispondi dell'intera pigione anche se il tuo subconduttore non paga.
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Discussione
6 voci dalla comunità
Endlich mal eine Vorlage, die auch sagt, wie viel ich verlangen DARF. Die Ampel ist bei meinem Wunschpreis sofort auf Rot gesprungen, 41 Prozent Aufschlag. Peinlich, aber tausendmal besser jetzt als vor der Schlichtungsbehörde.
Der Satz mit der Haftung hat mich kalt erwischt. Mein letzter Untermieter ist abgehauen ohne zu zahlen, und ich durfte die ganze Miete weiterberappen. Hätte ich das vorher gewusst, hätte ich auf einer Kaution bestanden.
Genau darum predigen wir die Kaution, Tobias. Bis drei Monatsmieten auf ein Sperrkonto im Namen des Untermieters, dann bist du bei einem Zahlungsausfall nicht komplett blank. Danke fürs Teilen, das ist die Lektion, die der Artikel verhindern will.
Mein Vermieter meinte, Untervermieten sei in meinem Vertrag «generell verboten». Dank dem Artikel wusste ich: so eine Klausel ist gar nicht gültig. Konditionen sauber offengelegt, und plötzlich war das Nein weg. Wissen ist Macht.
Ha nid gwüsst, dass me bim möblierte Zimmer öppe 20 Prozent druufschla darf. Bi mir hets grad knapp grüen ggä. Sehr fair erklärt, ohni Juriste-Chauderwälsch.
Generator in zwei Minuten ausgefüllt, als PDF dem Vermieter geschickt, Zustimmung kam am nächsten Morgen. Drei Jahre lang habe ich vor solchen Verträgen Bammel gehabt, völlig umsonst.
Redattrice ConvivaPlus · Diritto & Abitare
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