Disdetta della sublocazione in Svizzera: termini, modulo ufficiale e lettera
2 settimane di preavviso per una camera mobiliata in coinquilinanza in Svizzera: lo sanno quasi tutti. Che quelle due settimane non scadano a fine mese, ma alla fine del tuo mese di locazione, e che anche qui il locatario principale abbia bisogno del modulo ufficiale, lo sanno in pochi, ma il Codice delle obbligazioni lo dice. La Matrice dei termini di sublocazione ConvivaPlus collega sei scenari di coinquilinanza al loro articolo, con un generatore gratuito di lettere di disdetta in quattro lingue.
Camera ammobiliata o appartamento intero? Questa sola domanda decide tra 2 settimane e 3 mesi di termine di disdetta.
ConvivaPlus secondo gli art. 266c e 266e CO
Termini di disdetta nel contratto di sublocazione: 2 settimane o 3 mesi?
«Due settimane per fine mese»: così contano in molti, la legge no. L'art. 266e CO consente di disdire una camera mobiliata con un preavviso di due settimane, ma «per la fine di un mese di locazione». Conta la durata della locazione, non il calendario: un mese di locazione che inizia il 15 finisce il 14 del mese successivo.
Il termine di disdetta in Svizzera non dipende dall'essere «sublocatario», bensì da ciò che si affitta. Il Codice delle obbligazioni distingue chiaramente tra stanze arredate e locali abitativi non arredati. Ed è proprio qui che avvengono la maggior parte degli errori.
Una stanza arredata (cioè una stanza con letto, armadio, tavolo, tipica nelle coinquilinanze) rientra in questo preavviso breve di 2 settimane. La soglia è bassa, ma il tempismo deve essere giusto al giorno: la data limite dipende dal giorno di entrata, non dal mese di calendario.
Per gli appartamenti non arredati (anche una stanza affittata senza mobili) si applica CO Art. 266c: il termine è 3 mesi per la scadenza determinata dall'uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Quale data sia, la legge non lo fissa: decide l'uso locale.
Quello che molti non sanno: il contratto di sublocazione può fissare un termine di disdetta più lungo o un'altra scadenza, l'art. 266a CO lo prevede espressamente. Se il contratto indica «3 mesi» per una camera mobiliata, valgono quindi i 3 mesi, non le 2 settimane. Leggi prima il contratto, poi la legge. Questa guida fa parte del nostro hub lettere di disdetta, dove trovi anche modelli per contratti di sublocazione, contratti di lavoro e assicurazioni.
Modelli di coinquilinanza in Svizzera: chi dà disdetta a chi?
Non hai alcun contratto con il proprietario, eppure può richiamarti direttamente all'ordine. Art. 262 cpv. 3 CO: «il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore», perché usi l'alloggio solo come è permesso al locatario principale. Disdirti, invece, non può: gli manca il contratto.
Chi dà disdetta a chi lo decide il modello di coinquilinanza. In Svizzera le varianti comuni sono tre. Guarda quale nome figura nel tuo contratto e leggi la tua riga.
| Modello | Chi ha il contratto con il proprietario? | Chi dà disdetta a chi? | Termine |
|---|---|---|---|
| Locatario principale e sublocatari | Solo il locatario principale, gli altri sono suoi sublocatari. | Dai disdetta al locatario principale, non al proprietario. Se il locatario principale vuole andarsene lui stesso, vale la disdetta del contratto principale, con altri termini. | Camera mobiliata 2 settimane (art. 266e CO), non mobiliata 3 mesi (art. 266c CO) |
| Locazione solidale | Tutti insieme. | Solo tutti insieme. Se una persona se ne va, serve il consenso di tutti i coinquilini e del locatore. | 3 mesi per la scadenza d'uso locale (art. 266c CO), se il contratto non dice altro |
| Contratti individuali | Ognuno per sé. | Ognuno direttamente al locatore. In questo modello la sublocazione non esiste. | 3 mesi (art. 266c CO), camera mobiliata 2 settimane (art. 266e CO) |
Modulo ufficiale: quando è obbligatorio?
L'eccezione per la camera mobiliata, su cui contano in molti, nella legge non c'è. L'art. 266l CO riguarda i «locali d'abitazione e commerciali»: la disdetta «deve essere data per scritto», e il locatore deve usare un modulo approvato dal Cantone. Senza di esso la disdetta è nulla secondo l'art. 266o CO, anche se tutto il resto è corretto.
Per la sublocazione vale: se il locatario principale dà disdetta al sublocatario, è lui il «locatore» e deve usare il modulo ufficiale, per una camera mobiliata come per un appartamento. Se il sublocatario dà disdetta al locatario principale, basta una lettera firmata, ma scritta deve essere.
Il modulo ufficiale varia da cantone a cantone. A Zurigo si chiama «Mitteilung einer Kündigung der vermietenden/verpachtenden Partei von Wohn- und Geschäftsräumen» e si trova in PDF presso i tribunali zurighesi. Berna, Basilea, Lucerna: ogni cantone ha il suo modulo, il link per cantone è nel selettore cantonale qui sotto. Il generatore di lettere più in basso scrive solo la lettera di accompagnamento, il modulo del tuo cantone va aggiunto.
17 cantoni mettono il loro modulo a disposizione da scaricare.
Una semplice e-mail o un messaggio WhatsApp non basta: la forma scritta richiede una firma autografa (art. 14 CO) o una firma elettronica qualificata. Invia una lettera firmata, per raccomandata, così puoi provarne la ricezione. I modelli di disdetta adatti li trovi su questa pagina, in Word e in PDF.
Metti alla prova le tue conoscenze: disdire il contratto di sublocazione
3 domande – metti alla prova le tue conoscenze
1.Quanto dura il termine di disdetta per una stanza arredata?
2.Chi ha bisogno del modulo ufficiale di disdetta?
3.Nella locazione solidale un coinquilino vuole andarsene. Cosa vale?
Generatore di lettere di disdetta: modello in 4 lingue
La raccomandata mai ritirata vale comunque come consegnata. Se il postino non trova nessuno, lascia un avviso di ritiro nella bucalettere. Da quel momento la disdetta è considerata ricevuta non appena è ritirabile alla posta: il giorno stesso dell'avviso, se ci si può aspettare che il destinatario la ritiri subito, altrimenti di regola il giorno seguente (DTF 140 III 244 consid. 5.1). Lasciare la raccomandata alla posta non rinvia quindi la disdetta. Una regola speciale con sette giorni di termine di ritiro vale solo per l'aumento della pigione e la diffida di pagamento (art. 269d e 257d CO).
Se disdici come locatario principale, la tua lettera è solo metà della disdetta: ci vuole anche il modulo cantonale, per una camera mobiliata come per un appartamento. Il generatore qui sotto compone la tua lettera con i tuoi dati, la data di disdetta e quella di riconsegna, in tedesco, francese, italiano o inglese, da copiare o in PDF.
I modelli per rapporti di locazione ordinari, contratti di lavoro e assicurazioni li trovi sulla nostra pagina hub lettere di disdetta.
Particolarità cantonali: Zurigo, Berna, Ginevra & Co.
Un giorno di ritardo costa a Zugo fino a 6 mesi di pigione, in Appenzello Esterno al massimo 2. Nessuna legge federale nomina il 31 marzo: l'art. 266c CO rinvia per le abitazioni alla «scadenza determinata dall'uso locale» e solo, «in mancanza di tale uso», alla fine di un trimestre di locazione. La data che può decidere mezzo anno di pigione non sta in nessun articolo, ma nell'uso locale.
Se a Zugo manchi il 30 settembre, paghi 6 mesi in più. In Appenzello Esterno aspetti al massimo 2 mesi, perché lì vale ogni fine mese, tranne fine dicembre. La colonna «Quanto paghi ancora se manchi la scadenza» del selettore cantonale qui sotto lo mostra per ogni luogo in cui la scadenza è fissata ufficialmente.
A Zurigo l'autorità di conciliazione in materia di locazione ha sede presso il tribunale distrettuale, e il modulo ufficiale di disdetta è messo a disposizione dai tribunali zurighesi (in tedesco). La scadenza d'uso locale del tuo comune te la indica l'autorità di conciliazione. Dove un cantone la fissa ufficialmente, è nota: a Zugo e a Obvaldo valgono il 31 marzo, 30 giugno e 30 settembre, e Appenzello Esterno conosce ogni fine mese tranne il 31 dicembre.
Il canton Lucerna non conosce scadenze d'uso locale: vale la fine di un trimestre di locazione (CO art. 266c). Nel canton Vaud la conciliazione passa dalla prefettura del distretto, e a Losanna, se il contratto non dice nulla, le scadenze sono il 1° aprile, 1° luglio e 1° ottobre. A Ginevra è competente la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Per Berna, Basilea e tutti gli altri cantoni vale lo stesso principio: conta l'uso nel luogo dell'alloggio, e una scadenza convenuta nel contratto ha la precedenza (art. 266a CO). La scadenza valida per il tuo comune te la indica l'autorità di conciliazione del luogo dell'alloggio. Sulla sublocazione ti consiglia anche l'associazione inquilini.
Termini e formulari cantonali
Seleziona il tuo cantone: l'autorità di conciliazione competente e il modulo ufficiale, ciascuno con link all'ufficio, più le scadenze d'uso locale dove sono pubblicate ufficialmente. Se il contratto fissa una scadenza, vale quella.
Le 5 insidie più comuni nella disdetta di sublocazione
Airbnb senza permesso non è ancora un motivo per la disdetta con 30 giorni. Lo diventa solo se continui dopo la diffida scritta. L'art. 257f cpv. 3 CO richiede prima la diffida: solo chi continua dopo rischia la disdetta straordinaria, con 30 giorni di preavviso per la fine di un mese. Un'inquilina ginevrina aveva offerto il suo appartamento su Airbnb per oltre un anno senza consenso e ha smesso pochi giorni dopo la diffida. La disdetta non ha retto davanti al Tribunale federale (4A_140/2019). La disdetta ordinaria, con il termine, resta comunque aperta al locatore.
1. La cauzione in contanti. La legge non prevede questa via: una garanzia in denaro il locatore, nella sublocazione quindi il locatario principale, «deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore» (art. 257e CO), e per un'abitazione non può superare tre pigioni mensili. Senza ricevuta nascono controversie: l'autorità di conciliazione del vostro cantone aiuta gratuitamente.
2. Termine sbagliato. La stanza è arredata, ma il sublocatario dà disdetta con 3 mesi. O al contrario: non arredata, ma rispettate solo 2 settimane di preavviso. Entrambi costano: troppo lungo spreca settimane, troppo breve rinvia il trasloco. La data limite te la calcola il calcolatore qui sopra.
3. Nessun contratto scritto. I contratti di sublocazione orali sono validi, ma in caso di controversia quasi impossibili da dimostrare. Senza contratto spesso non è nemmeno chiaro se la stanza sia considerata «arredata». Consiglio: redigere un contratto scritto anche retroattivamente.
4. Disdetta alla persona sbagliata. Nella sublocazione la tua disdetta va al locatario principale, non al locatore. Nella locazione solidale disdite insieme al locatore, e il locatore deve dare disdetta a ciascun conduttore.
5. Dimenticata l'autorizzazione del locatore. Ai sensi del CO Art. 262 il locatario principale ha bisogno del consenso del locatore per la sublocazione. Se manca, il locatario principale rischia la disdetta del proprio contratto di locazione. Questo problema spesso emerge solo quando il sublocatario dà disdetta.
La Matrice dei termini di sublocazione ConvivaPlus classifica i sei scenari comuni di coinquilinanza e sublocazione (locatario principale→sublocatario, sublocatario→locatario principale, appartamento condiviso a 3, stanza arredata, separazione di coppia, sublocazione commerciale) secondo il termine applicabile ai sensi del CO art. 266c/d/e. Vedi così a colpo d'occhio quale dei tre termini, 2 settimane, 3 mesi o 6 mesi, vale per la tua situazione, invece di sfogliare dodici articoli di legge.
Matrice dei termini di sublocazione ConvivaPlus: 6 scenari
Quale costellazione ti riguarda? Scegli il tuo modello: vedrai subito i termini e gli obblighi.
Metodologia: i termini della matrice provengono direttamente dal Codice delle obbligazioni (CO art. 262, 266a–266o, 272–273c), ogni riga con il suo articolo, verificata sul testo ufficiale di fedlex (versione del 1° gennaio 2026). Le scadenze cantonali del selettore provengono dal nostro set di dati: per cantone con fonte ufficiale e data di verifica, dove la scadenza è fissata ufficialmente.
Diritti e obblighi: cosa vale dopo la disdetta
Anche la camera mobiliata in coinquilinanza può essere protratta. Il sublocatario può chiedere una protrazione se la fine della locazione avrebbe per lui o la sua famiglia conseguenze gravose non giustificate dagli interessi del locatore (art. 272 CO). È esclusa solo nei casi dell'art. 272a CO, per esempio in caso di mora; un'eccezione per le camere mobiliate non vi figura.
La protrazione finisce al più tardi con il contratto del tuo locatario principale. Art. 273b CO: «La protrazione è possibile soltanto per la durata della locazione principale.» Lo stesso articolo ti protegge invece se la sublocazione è solo un pretesto: se è intesa principalmente a eludere la protezione dalle disdette, «il subconduttore beneficia di questa protezione senza riguardo alla locazione principale».
Dopo la disdetta devi restituire la stanza nelle stesse condizioni in cui l'hai ricevuta, salvo normale usura. È proprio alla restituzione che nascono la maggior parte dei conflitti. Un verbale di consegna e restituzione è quindi vivamente raccomandato.
Il locatario principale non può semplicemente escludere il sublocatario o cambiare le serrature, nemmeno dopo la scadenza del termine di disdetta. Può far sgomberare la camera solo tramite il tribunale: con una domanda di sfratto, nei casi chiari in procedura rapida secondo l'art. 257 CPC.
In caso di disdetta ingiustificata il sublocatario può impugnarla entro 30 giorni presso l'autorità di conciliazione. Per contestare o chiedere una protrazione la conciliazione è obbligatoria, il tribunale viene solo dopo. Tutti gli altri modelli e lettere tipo li trovi nell'hub lettere di disdetta.
💰 Quanto costa una scadenza mancata?
Se manchi la scadenza, la disdetta vale solo per la successiva (CO art. 266a cpv. 2), e fino ad allora l'affitto continua. Inserisci affitto, tipo e Cantone: il calcolatore conta i mesi fino alla prossima scadenza.
📄 Generatore di lettera di disdetta
Compilate i campi: la lettera viene generata automaticamente nella lingua scelta.
| Chi dà disdetta, e quando | Modello |
|---|---|
| Subconduttore al conduttore principale, con restituzione della garanzia | Disdetta della sublocazione – camera ammobiliata |
| Subconduttore al conduttore principale, con il termine previsto dal contratto | Disdetta della sublocazione – non ammobiliato |
| Conduttore principale al subconduttore, con motivo | Disdetta del rapporto di sublocazioneInsieme al modulo ufficiale del tuo cantone (art. 266l CO) |
| Subconduttore, quando il termine non è adatto (art. 264 CO) | Disdetta anticipata con subentrante |
| Subconduttore dopo la riconsegna, con termine di 30 giorni | Restituzione della garanzia di locazione |
🧰 5 modelli da compilare: Word e PDF
Ammobiliato, non ammobiliato, disdetta del conduttore principale, disdetta anticipata con subentrante e restituzione della garanzia. Tutti in Word e PDF.
Subconduttore al conduttore principale, con restituzione della garanzia
[Il vostro nome] [Il vostro indirizzo attuale] [CAP Località] [Nome del conduttore principale] [Indirizzo del conduttore principale] [CAP Località] [Luogo], [Data] Disdetta del contratto di sublocazione – camera ammobiliata Gentile [Nome del conduttore principale], Con la presente disdico il contratto di sublocazione relativo alla camera ammobiliata sita in [Via, CAP Località], in via ordinaria e nel rispetto dei termini, per il [Termine di disdetta, p. es. 31 gennaio 2026]. Vi prego di confermarmi per scritto la ricezione della presente disdetta e il termine considerato. Resto a vostra disposizione per la riconsegna e per la restituzione delle chiavi. Vi prego di propormi una data adatta. Vi prego di versare la garanzia prestata, pari a CHF [Importo], dopo la riconsegna sul conto seguente: IBAN: [Il vostro IBAN] Distinti saluti [Il vostro nome]
Il file Word è compilabile — sostituite i campi tra parentesi quadre · Il PDF è A4, pronto da stampare
⚖️ Modelli propri di ConvivaPlus, non consulenza legale. In caso di controversia sul termine o sulla garanzia, l'autorità di conciliazione è la via giusta.
Pronto da copiare, senza registrazione e gratis.
Apri il modello in PDFCalcolatore termine di disdetta
Disdire troppo tardi non è nullo, è rinviato (art. 266a cpv. 2 CO): la disdetta vale per la scadenza successiva, e fino ad allora l'affitto continua. Se il tuo mese di locazione arredata finisce il 30 giugno, la disdetta deve arrivare al locatario principale il 16 giugno. Se arriva il 17, paghi fino a fine luglio. Inserisci la data di trasloco, il calcolatore ti mostra la scadenza.
2 settimane (CO Art. 266e)
Visualizzatore cronologico: il tuo piano di disdetta
Scegli la data di trasloco desiderata: tutte le tappe si calcolano automaticamente.
Devo disdire il mio contratto di sublocazione?
Rispondi alle domande: riceverai una valutazione basata sul diritto locativo svizzero (CO/CC).
La tua stanza è ammobiliata (letto, armadio, tavolo)?
Termine di disdetta = 2 settimane (CO art. 266e). Il tuo motivo è urgente?
Termine = 3 mesi per la scadenza usuale (CO art. 266c). Hai un conflitto con il locatario principale?
Il locatario principale ha ottenuto l'autorizzazione per la sublocazione (CO art. 262)?
Hai già contattato l'autorità di conciliazione?
Puoi proporre un sublocatario sostitutivo accettabile (CO art. 264)?
Per una stanza ammobiliata bastano 2 settimane (CO art. 266e). Invia la disdetta per raccomandata. Usa il generatore sopra.
Senza autorizzazione valida di sublocazione (CO art. 262), il contratto è contestabile. Chiarisci la situazione con il locatore.
Non disdire precipitosamente durante una procedura di conciliazione. In caso di rigore puoi chiedere la protrazione della locazione (art. 272 CO), anche questa passa dall'autorità di conciliazione.
In caso di conflitto, contatta prima l'autorità cantonale di conciliazione: la procedura è gratuita e spesso rapida (CPC art. 197).
Con un sostituto accettabile puoi uscire anticipatamente dal contratto (CO art. 264). Il sostituto deve essere solvibile.
Rispetta il termine di 3 mesi per la scadenza usuale (CO art. 266c). Se disdice il locatario principale, ci vuole il modulo ufficiale (art. 266l CO).
Simulatore di conflitto: cosa succede se disdici troppo presto?
Scegli uno scenario: vedrai subito le conseguenze legali secondo il CO svizzero.
Tutte le indicazioni si basano sul CO Art. 262–266o. In caso di controversia: contattare l'autorità di conciliazione.
Quale modello di coinquilinanza hai?
Un clic – anonimo, nessuna registrazione necessaria.
Domande frequenti sulla disdetta del contratto di sublocazione
Le risposte più importanti sulla sublocazione, disdetta della coinquilinanza e termini in Svizzera, basate sul Codice delle obbligazioni e sulla prassi di consulenza.
Tre regole pratiche diffuse sulla sublocazione non reggono alla legge: la fine del mese non è nell'art. 266e, l'eccezione per la camera mobiliata non è nell'art. 266l, e la fine di ogni protrazione la fissa l'art. 273b, non il rigore del caso. La Matrice dei termini di sublocazione ConvivaPlus riporta ogni termine con il suo articolo. Termine e modulo li verifichi nel calcolatore e nella ricerca per Cantone, la lettera di accompagnamento te la scrive il generatore in quattro lingue, e il modello di contratto di sublocazione regola arredamento e termine già all'ingresso.
Il termine giusto decide quando finisce la sublocazione
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Documentato frase per frase · verificato sulle fonti · ricercato con il supporto dell’intelligenza artificiale · Il nostro metodo ›
Pubblicato da Wojtek BernetFondatore ed editore · Redazione ›Tutte le informazioni senza garanzia. Errore trovato? → support@conviva-plus.ch
Lo sapevi? Per le stanze arredate il termine di disdetta è solo 2 settimane, per quelle non arredate invece 3 mesi. La differenza: la stanza è affittata arredata, con letto, armadio e tavolo del locatario principale, oppure vuota?
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Solo se termine e forma sono rispettati. Il locatario principale deve rispettare i termini legali (2 settimane per camere arredate secondo CO Art. 266e, 3 mesi per locali non arredati secondo CO Art. 266c) e utilizzare il modulo ufficiale (art. 266l cpv. 2 CO). In caso di disdetta abusiva, il sublocatario ha 30 giorni per contestarla presso l'autorità di conciliazione. Inoltre è impugnabile una disdetta data durante un procedimento di conciliazione in corso (art. 271a CO).
Il deposito cauzionale deve essere restituito dopo la fine della sublocazione, a condizione che non sussistano pretese giustificate del locatario principale (ad es. pigioni arretrate o danni eccedenti la normale usura). Se entro un anno dalla fine della sublocazione il locatario principale non ha fatto valere per via giuridica alcuna pretesa (esecuzione o azione), puoi chiedere alla banca la restituzione della garanzia (art. 257e cpv. 3 CO). Senza un verbale di riconsegna, le pretese per danni sono difficili da far valere.
Secondo il CO Art. 262, il locatario principale necessita del consenso del locatore per la sublocazione. Il locatore può rifiutare l'autorizzazione solo per tre motivi: se le condizioni della sublocazione sono irragionevoli, se ne derivano svantaggi sostanziali, o se il locatario principale rifiuta di comunicare le condizioni della sublocazione. Senza il consenso, il locatario principale rischia la disdetta del proprio contratto di locazione.
Il sublocatario può richiedere una protrazione se la disdetta rappresenta un rigore particolare (art. 272 CO), al massimo fino alla fine della locazione principale (art. 273b CO). Casi di rigore sono ad esempio l'età avanzata, limitazioni di salute, figli in età scolare o la ricerca infruttuosa di un alloggio sostitutivo. La domanda deve essere presentata entro 30 giorni all'autorità di conciliazione: la procedura è gratuita.
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