Disdire contratto di sublocazione Svizzera: termini, modello & generatore

Termini di disdetta nel contratto di sublocazione: 2 settimane o 3 mesi?

Il termine di disdetta in Svizzera non dipende dall'essere «sublocatario» — bensì da ciò che si affitta. Il Codice delle obbligazioni distingue chiaramente tra stanze arredate e locali abitativi non arredati. Ed è proprio qui che avvengono la maggior parte degli errori.

Una stanza arredata (cioè una stanza con letto, armadio, tavolo — tipica nelle coinquilinanze) può essere disdetta ai sensi di CO Art. 266e con un preavviso di 2 settimane per fine mese. La soglia è bassa — ma il tempismo deve essere rispettato.

Per gli appartamenti non arredati (anche stanze senza mobili propri) si applica CO Art. 266c: il termine è 3 mesi alla scadenza locale consueta. Nella maggior parte dei cantoni si tratta del 31 marzo e del 30 settembre — ma non ovunque.

Quello che molti non sanno: il contratto di sublocazione può prevedere termini più brevi o più lunghi di quelli previsti dalla legge — ma solo a favore del sublocatario. Una clausola contrattuale che impone al sublocatario un termine superiore a 3 mesi è nulla. Questa guida fa parte del nostro hub lettere di disdetta, dove trovi anche modelli per contratti di sublocazione, contratti di lavoro e assicurazioni.

Modelli di coinquilinanza in Svizzera: chi dà disdetta a chi?

La situazione di disdetta dipende in modo determinante da quale modello di coinquilinanza si applica. In Svizzera esistono tre varianti comuni — e ognuna ha conseguenze diverse per i termini, le formalità e le competenze.

Modello 1: Locatario principale-sublocatario. Una persona ha il contratto di locazione con il locatore. Tutti gli altri sono sublocatari. Il locatario principale è allo stesso tempo «locatore» dei sublocatari. La disdetta va al locatario principale — non al proprietario. Questo modello è il più diffuso nelle coinquilinanze svizzere.

Modello 2: Locazione solidale. Tutti i coinquilini figurano insieme nel contratto di locazione. In questo caso nessun singolo coinquilino può «dare disdetta» — tutti devono disdire insieme oppure concordare una modifica del contratto con il locatore. Se vuole andarsene solo una persona, è necessario il consenso di tutti i colocatari e del locatore.

Modello 3: Contratti di locazione individuali. Ogni abitante ha un contratto proprio con il locatore. In questo caso ognuno dà disdetta autonomamente — direttamente al locatore, con i termini ordinari ai sensi del CO 266c (3 mesi). La sublocazione non esiste in questo modello.

Modulo ufficiale: quando è obbligatorio?

Ecco il punto che raramente conoscono anche i non addetti ai lavori: per la disdetta di locali abitativi (non locali commerciali, non stanze arredate) il CO Art. 266l prescrive un modulo ufficiale approvato dal cantone. Se la disdetta viene data senza questo modulo, è nulla.

Per la sublocazione vale: se il locatario principale dà disdetta al sublocatario per un appartamento o una stanza non arredati, deve utilizzare il modulo ufficiale. Se il sublocatario dà disdetta al locatario principale, è sufficiente una semplice lettera — il modulo ufficiale è obbligatorio solo per il «locatore» (cioè il locatario principale nella situazione di sublocazione).

Il modulo ufficiale varia da cantone a cantone. A Zurigo si chiama «Formular zur Anzeige der Kündigung» ed è disponibile presso il tribunale delle locazioni o online. Berna, Basilea, Lucerna — ogni cantone ha il suo. Il nostro generatore di lettere di disdetta tiene conto di questo.

Per le stanze arredate (CO Art. 266e) il modulo ufficiale non è obbligatorio. È sufficiente una semplice lettera o anche un'e-mail — anche se per motivi probatori si raccomanda vivamente una lettera raccomandata. Il modello adatto lo trovi sulla nostra pagina specializzata per le disdette di contratti di sublocazione.

Generatore di lettere di disdetta: modello in 4 lingue

Il nostro generatore crea una lettera di disdetta legalmente sicura per il tuo contratto di sublocazione — in tedesco, francese, italiano e inglese. Inserisci i tuoi dati, scegli il modello di coinquilinanza appropriato, e la lettera viene generata automaticamente. Incluso l'export in PDF.

Il generatore distingue automaticamente tra stanze arredate (termine breve, nessun modulo ufficiale necessario) e locali abitativi non arredati (termine lungo, modulo ufficiale a seconda del cantone). Scegli semplicemente ciò che si applica a te.

Il generatore completo lo trovi sulla nostra pagina hub lettere di disdetta — lì ci sono anche modelli per rapporti di locazione ordinari, contratti di lavoro e assicurazioni. Questa pagina specializzata per la sublocazione è una variante specializzata con tutti i campi specifici per le coinquilinanze.

Importante: il generatore crea la lettera di accompagnamento. Se in qualità di locatario principale dai disdetta al sublocatario per un appartamento non arredato, hai bisogno in aggiunta del modulo ufficiale del tuo cantone. Il generatore te lo ricorda.

Particolarità cantonali: Zurigo, Berna, Ginevra & Co.

I termini di disdetta del CO valgono in tutta la Svizzera — ma le scadenze locali consuete variano da cantone a cantone. Con un termine di 3 mesi, questo può fare la differenza tra «fuori il mese prossimo» e «pagare ancora per sei mesi».

A Zurigo le scadenze di disdetta consuete sono il 31 marzo e il 30 settembre. In pratica vengono accettati anche il 30 giugno e il 31 dicembre — ma solo se concordati contrattualmente. L'autorità di conciliazione di Zurigo offre un proprio modulo online.

Nel cantone di Ginevra vigono regole particolarmente favorevoli agli inquilini. Le scadenze consuete sono anch'esse fine marzo e fine settembre, ma l'Avis de l'Office des baux et loyers deve essere allegato obbligatoriamente. Nel canton Vaud il formule officielle si ottiene tramite la Préfecture.

A Berna e nei cantoni della Svizzera centrale le scadenze sono spesso più flessibili — la disdetta per fine di ogni mese è più diffusa che in Romandia. La consulenza dell'associazione inquilini aiuta gratuitamente. A Basilea Città oltre a marzo e settembre esiste anche il 30 giugno come terza scadenza consueta.

Le 5 insidie più comuni nella disdetta di sublocazione

1. Termine sbagliato. La stanza è arredata, ma il sublocatario dà disdetta con 3 mesi. O al contrario: non arredata, ma rispettate solo 2 settimane di preavviso. Entrambi sono problematici — troppo lungo spreca denaro, troppo breve è invalido.

2. Nessun contratto scritto. I contratti di sublocazione orali sono validi, ma in caso di controversia quasi impossibili da dimostrare. Senza contratto spesso non è nemmeno chiaro se la stanza sia considerata «arredata». Consiglio: redigere un contratto scritto anche retroattivamente.

3. Disdetta alla persona sbagliata. Nella locazione solidale la disdetta deve andare a tutti i colocatari. Nella situazione locatario principale-sublocatario al locatario principale — non al locatore. Inviata all'indirizzo sbagliato = invalida.

4. Dimenticata l'autorizzazione del locatore. Ai sensi del CO Art. 262 il locatario principale ha bisogno del consenso del locatore per la sublocazione. Se manca, il locatario principale rischia la disdetta del proprio contratto di locazione. Questo problema spesso emerge solo quando il sublocatario dà disdetta.

5. Deposito cauzionale non regolamentato. I sublocatari pagano spesso una cauzione informale al locatario principale. Per legge questa deve essere restituita entro un anno dall'uscita. Senza ricevuta nascono controversie — l'autorità di conciliazione del vostro cantone aiuta gratuitamente.

Diritti e obblighi: cosa vale dopo la disdetta

Dopo la disdetta inizia la fase in cui nascono la maggior parte dei conflitti. Il sublocatario deve restituire la stanza nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuta — salvo normale usura. Un verbale di consegna e restituzione è vivamente raccomandato.

Il sublocatario ha il diritto di richiedere una proroga della sublocazione se la disdetta costituisce un caso di rigore particolare (CO Art. 272). Ciò vale però solo per i locali abitativi non arredati — per le stanze arredate non esiste il diritto di proroga.

Il locatario principale non può semplicemente escludere il sublocatario o cambiare le serrature — nemmeno dopo la scadenza del termine di disdetta. Le misure unilaterali sono punibili. La via corretta passa attraverso l'autorità di conciliazione e se necessario attraverso il tribunale.

In caso di disdetta ingiustificata il sublocatario può impugnarla entro 30 giorni presso l'autorità di conciliazione. La conciliazione in Svizzera per le controversie in materia di locazione è obbligatoria — non è possibile adire direttamente il tribunale. Tutti gli altri modelli e lettere tipo li trovi nell'hub lettere di disdetta.